近日，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”受到廣泛關(guān)注。2月24日，中國(guó)建筑科學(xué)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)稱，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。

天下苦“公攤面積”久矣，這個(gè)消息一出來就引發(fā)各種解讀。有的稱馬上終結(jié)“公攤面積”，有的則說沒那么簡(jiǎn)單。作為方案設(shè)計(jì)者，中國(guó)建筑科學(xué)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人稱之為“技術(shù)規(guī)范”，無疑是最權(quán)威說法。但我認(rèn)為，即便是作為不具備法律強(qiáng)制力的技術(shù)規(guī)范，其也極具導(dǎo)向價(jià)值。

天下苦“公攤面積”久矣

“套內(nèi)”+“公攤”計(jì)價(jià)模式源于何處?從新中國(guó)成立初期到改革開放前，我國(guó)的住房制度很長(zhǎng)時(shí)間都是實(shí)行福利分房，此階段還不存在公攤面積這一說法。改革開放后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，在對(duì)住房制度建設(shè)的探索過程中，不僅從香港地區(qū)引進(jìn)了“土地招拍掛模式”和“預(yù)售制度”，還引進(jìn)了“套內(nèi)+公攤”的計(jì)價(jià)模式。

事實(shí)上不論是賣樓花變體過來的預(yù)售制度，還是土地招拍掛模式，在某種程度上都存在著一些弊端。而如今“建筑面積”計(jì)價(jià)方式之所以被廣為詬病，實(shí)則是因?yàn)?ldquo;公攤面積”水太深。

比如，2010年山東高密某樓盤被曝公攤系數(shù)達(dá)52%，2017年南京某商住公寓部分戶型公攤系數(shù)高達(dá)58%，去年8月社交媒體上一篇名為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的?》的文章熱傳，更是將公攤面積問題上升到了社會(huì)層面，掀起了廣泛的輿論風(fēng)波。

其實(shí)，公攤面積的問題不過是計(jì)價(jià)方式問題，如今卻演變成了開發(fā)商牟利的工具。問題的根源在于，市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，已經(jīng)導(dǎo)致市場(chǎng)上“敗德”行為，經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們稱之為信息不對(duì)稱所引起的道德風(fēng)險(xiǎn)。

近兩年，在國(guó)家的嚴(yán)厲調(diào)控下，一些開發(fā)商為了保證利益，便通過做大公攤面積、重復(fù)公攤、利用公攤牟利的方式將經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

雖然公攤面積是受政策法規(guī)承認(rèn)的銷售計(jì)價(jià)方式，但是關(guān)于公攤面積劃分、標(biāo)準(zhǔn)、比例等精細(xì)化規(guī)定，卻仍是空白，這是公攤面積能被開發(fā)商大做文章的重要原因。除此之外，缺乏相關(guān)專業(yè)監(jiān)管部門的監(jiān)管、市場(chǎng)信息不對(duì)稱也是公攤面積成為一些開發(fā)商攫取利潤(rùn)法寶的重要原因。

警惕去公攤面積后，生活質(zhì)量下降

此次，住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)按套內(nèi)面積進(jìn)行交易，表明了改革積弊的態(tài)度。

正如這一方案的設(shè)計(jì)者所說，這一做法可以解決兩方面的問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題;二是解決住戶使用面積不透明的問題?？梢哉f，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上讓房子更“透明”，有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

實(shí)際上，住建部門并非簡(jiǎn)單迎合公眾，該技術(shù)規(guī)范具有操作性。國(guó)際上通行的房屋交易計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)通常是“套內(nèi)所得面積”，香港也在2013年取消了以“建筑面積”計(jì)價(jià)方式售房，如今更公開表示支持房屋按套內(nèi)面積進(jìn)行交易，對(duì)公攤面積的態(tài)度顯而易見。

其實(shí)，按“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”國(guó)內(nèi)早有實(shí)踐。早在2002年，重慶就已開始以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)不按這一依據(jù)計(jì)價(jià)責(zé)令整改并處以交易金額5%-10%的罰款。作為“先驅(qū)”，重慶給我們的前車之鑒是：首先，以套內(nèi)計(jì)價(jià)方式售房，在國(guó)內(nèi)或者說在某些地區(qū)是可行的。其次，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，需防生活質(zhì)量下降風(fēng)險(xiǎn)。

需要警惕的是，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，勢(shì)必會(huì)壓縮開發(fā)商的盈利空間，開發(fā)商為了保證利益要么提高單位面積房?jī)r(jià)，將經(jīng)濟(jì)代價(jià)間接轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，消費(fèi)者財(cái)富效應(yīng)未必增加。要么降成本，例如，從建材、綠化、物業(yè)等方面找貼補(bǔ)。

住建部在官網(wǎng)發(fā)布的意見通知，已經(jīng)表明國(guó)家方面對(duì)“公攤面積”的看法，但相關(guān)部門需做好配套工作。例如，制定綠地比例等公共面積的計(jì)算方式、建材質(zhì)量、公共服務(wù)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槿绻@些標(biāo)準(zhǔn)不明晰的話，“公攤面積”或許還會(huì)借尸還魂，將其代價(jià)最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。