隨著華潤(rùn)電建去年6月取得的豐臺(tái)小瓦窯地塊定下案名——橡樹(shù)瀾灣，該項(xiàng)目由此正式進(jìn)入蓄客階段。而同樣位于小瓦窯板塊，由世茂和國(guó)瑞聯(lián)合開(kāi)發(fā)的國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安項(xiàng)目則已領(lǐng)先半個(gè)身位，在一周前搶先開(kāi)盤(pán)。 由此，兩家近在咫尺的樓盤(pán)即將上演一場(chǎng)正面對(duì)決。

受北京限競(jìng)房供地影響，當(dāng)前集中入市限競(jìng)房項(xiàng)目大多位于五、六環(huán)之間，甚至是六環(huán)外區(qū)域。這也讓位置更靠近城市核心區(qū)的項(xiàng)目樓盤(pán)變得稀缺。事實(shí)上，這也是佑安府、永定府以及海淀四道口項(xiàng)目被各界高度關(guān)注的主要原因。

樓市再現(xiàn)高去化限競(jìng)房

“你來(lái)得太晚了，我們前兩天已經(jīng)開(kāi)盤(pán)了，現(xiàn)在就剩下2號(hào)樓和3號(hào)樓四層以下以及頂層，大約幾十套躍層產(chǎn)品可售，區(qū)域房源已被認(rèn)購(gòu)。而1號(hào)樓、4號(hào)樓兩棟的平層產(chǎn)品更是銷售一空。”在世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安樓盤(pán)銷售中心，項(xiàng)目銷售顧問(wèn)小李告訴北京商報(bào)記者，除了開(kāi)盤(pán)首日集中認(rèn)購(gòu)?fù)?，之后的幾天里，?xiàng)目幾乎每天都有幾十組客戶下單。近一周時(shí)間，她接待了大量客戶，就在給記者介紹樓盤(pán)的當(dāng)口，還有認(rèn)購(gòu)客戶在等她上樓簽約。北京商報(bào)記者在售樓處銷控表上看到，果然兩棟平層產(chǎn)品已顯示無(wú)房可售。兩棟躍層產(chǎn)品樓棟剩余房源也顯示不多，而且位置都很一般。

北京商報(bào)記者了解到，世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安首次拿證開(kāi)盤(pán)的是1-4號(hào)四座高層產(chǎn)品，其中，1號(hào)樓、4號(hào)樓為平層產(chǎn)品，以89平方米的兩居為主力戶型。2號(hào)樓、3號(hào)樓產(chǎn)品為當(dāng)前市面較少的躍層產(chǎn)品。兩種產(chǎn)品共推房源633套。據(jù)介紹，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天有1000多組客戶參與選房，最終當(dāng)日世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安認(rèn)購(gòu)率達(dá)到85%。

實(shí)際上，除了較早入市的少數(shù)限競(jìng)房樓盤(pán)以及有“最受關(guān)注限競(jìng)房”之稱的佑安府在去年實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)八成后，北京樓市一直鮮有高去化率樓盤(pán)。而限競(jìng)房項(xiàng)目的整體開(kāi)盤(pán)去化率也一直維持在三成左右的超低水平徘徊。

“類似的高認(rèn)購(gòu)率有望會(huì)出現(xiàn)在同樣位于豐臺(tái)小瓦窯板塊的另一個(gè)即將入市的新盤(pán)。”一位樓市代理機(jī)構(gòu)人士介紹，就在世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安兩公司內(nèi)，由華潤(rùn)和電建兩家國(guó)企打造的華潤(rùn)橡樹(shù)瀾灣項(xiàng)目也馬上入市開(kāi)盤(pán)。兩家樓盤(pán)基本屬于同樣區(qū)位交通、同樣的限售價(jià)格。其中，華潤(rùn)橡樹(shù)瀾灣整個(gè)產(chǎn)品定位與世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安高層產(chǎn)品定接近，國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安的熱銷無(wú)疑對(duì)區(qū)域產(chǎn)生了預(yù)熱效應(yīng)，接下來(lái)華潤(rùn)橡樹(shù)瀾灣的前景也值得期待。

熱銷的背后

“在限競(jìng)房普遍去化低迷的當(dāng)下實(shí)現(xiàn)熱銷主要項(xiàng)目區(qū)位將成為決定性因素。”地產(chǎn)營(yíng)銷人出品人韓樂(lè)分析，當(dāng)前，限競(jìng)房看似很多，但如果用中心城區(qū)和環(huán)線加以雙重界定，五環(huán)內(nèi)樓盤(pán)肯定是優(yōu)先選擇的標(biāo)的。從位置上看，兩家樓盤(pán)位于四環(huán)和五環(huán)之間，離西四環(huán)更近，緊鄰城市核心區(qū)。對(duì)于購(gòu)房者而言，如果有機(jī)會(huì)買到四環(huán)沿線的項(xiàng)目，便是對(duì)稀缺資源的極大占有，這對(duì)于房產(chǎn)的自住和投資價(jià)值是最好的保障。

記者查看地圖發(fā)現(xiàn)，兩家樓盤(pán)所處的豐臺(tái)小瓦窯板塊位處于豐臺(tái)、石景山、海淀三區(qū)交界。其中，兩個(gè)樓盤(pán)距離石景山核心最近。小瓦窯鄰近蓮石路，距離地鐵1號(hào)線2公里左右。周邊交通便利，出行至金融街、麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)科技園、石景山等都非常便利。

周邊教育資源上，板塊周邊緊鄰景山學(xué)校(遠(yuǎn)洋分校)、五一小學(xué)、十一學(xué)校等。醫(yī)療配套則包括解放軍武警總醫(yī)院、302醫(yī)院、北京天壇醫(yī)院、首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京兒童醫(yī)院等三甲醫(yī)院。

統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京已經(jīng)出讓了94宗限競(jìng)房地塊，位于五環(huán)內(nèi)的只有11宗，其中6宗已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。去年在售的限競(jìng)房項(xiàng)目大都位于五環(huán)外的區(qū)位，占比高達(dá)91%，真正屬于中心城區(qū)的項(xiàng)目并不多。事實(shí)上，這也是佑安府、永定府以及海淀四道口項(xiàng)目被各界高度注度的主要原因。

值得注意的是，從今年即將供應(yīng)地塊情況來(lái)看，五環(huán)以外供地趨勢(shì)正愈發(fā)明顯。未來(lái)位置更靠近城市核心區(qū)的項(xiàng)目樓盤(pán)變得稀缺。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)位于五環(huán)內(nèi)的限競(jìng)房，尤其是靠近成熟的城市配套資源企業(yè)的限價(jià)房，基本上具備了純商品住宅的條件，在市場(chǎng)端都會(huì)受到客戶的高度關(guān)注，且都有望獲得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)。

價(jià)格方面，小瓦窯兩樓盤(pán)均為限價(jià)5.4萬(wàn)元/平方米，最高銷售單價(jià)不超過(guò)5.7萬(wàn)元/平方米。目前周邊新房以高端項(xiàng)目為主，紫辰院均價(jià)在12萬(wàn)元/平方米。二手房方面，周邊基本都是房齡20年左右的老小區(qū)，二手房掛牌均價(jià)基本都在4.7萬(wàn)元/平方米左右。其中，青塔區(qū)域鏈家均價(jià)為4.9萬(wàn)元/平方米。小瓦窯北側(cè)隔著蓮石路向望的石景山遠(yuǎn)洋山水，二手房則銷售均價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米。從性價(jià)比上，在遠(yuǎn)洋山水500萬(wàn)元只能購(gòu)買一居室，而在小瓦窯兩個(gè)項(xiàng)目則能輕松購(gòu)置2居甚至是3居。排除學(xué)區(qū)房等因素，兩新盤(pán)在性價(jià)比上有一定優(yōu)勢(shì)。

競(jìng)爭(zhēng)還是雙贏

即便世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安入市熱銷取得先手優(yōu)勢(shì)，但世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安尚未售罄的高層產(chǎn)品與華潤(rùn)橡樹(shù)瀾灣主力產(chǎn)品定位重合度較高，未來(lái)兩家樓盤(pán)也難免遭遇一番較量。北京商報(bào)記者了解到，近期剛剛定下案名的橡樹(shù)瀾灣已經(jīng)進(jìn)入緊張的蓄客，力圖轉(zhuǎn)變后入市的不利局面，展現(xiàn)項(xiàng)目的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目銷售人員表示，項(xiàng)目戶型包括83、88平方米兩居產(chǎn)品和90平方米三居以及140平方米四居。其中，90平方米的兩居、三居是主力戶型，占整個(gè)項(xiàng)目房源75%左右。

世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安1至4號(hào)樓是高層產(chǎn)品，南側(cè)5至12號(hào)樓是疊拼產(chǎn)品。暫不考慮尚未推盤(pán)的疊拼產(chǎn)品，當(dāng)前在售高層產(chǎn)品的剩余房源均為89平方米躍層產(chǎn)品。雙反主力戶型總價(jià)接近，對(duì)應(yīng)的消費(fèi)人群重疊十分明顯。

價(jià)格上，目前世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安89平方米躍層產(chǎn)品報(bào)價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米左右，比橡樹(shù)瀾灣90平方米戶型5.4萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)略有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在得房率上，世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安的躍層產(chǎn)品得房率超過(guò)80%也表現(xiàn)領(lǐng)先。

產(chǎn)品上，世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安的躍層產(chǎn)品的整個(gè)樓棟受地塊條件限制，房源朝向均為東西向，存在先天不足。但首層面寬6.4米，客廳采用飄窗設(shè)計(jì)也算是對(duì)先天缺陷進(jìn)行了彌補(bǔ)。躍層的二層則采用東西向貫通的設(shè)計(jì)，由于面寬進(jìn)深比較大，舒適感打折扣也是難免。與之相比，橡樹(shù)瀾灣90平方米兩居和三居的戶型設(shè)計(jì)則顯得更為均好，戶型較為方正，尤其是三居戶型的功能全，預(yù)計(jì)會(huì)比較緊俏。當(dāng)然，由于高層產(chǎn)品，實(shí)際得房率不高，戶型內(nèi)每個(gè)空間尺度也不會(huì)特別舒適。另外，橡樹(shù)瀾灣90平方米兩居也未能實(shí)現(xiàn)南北通透設(shè)計(jì)，這也是個(gè)扣分項(xiàng)。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)值得注意，國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安躍層采用的是兩梯16戶的設(shè)計(jì)，在早晚用梯高峰期間，隱形的時(shí)間成本也許對(duì)上班族而言不得不考慮。橡樹(shù)瀾灣的兩梯四戶配置相對(duì)更為人性化。

有業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安躍層設(shè)計(jì)在北京市場(chǎng)上平層流行的當(dāng)下已很少見(jiàn)，原因一個(gè)是受地塊走勢(shì)影響，另一個(gè)是需要給后續(xù)高端的低密度疊拼項(xiàng)目騰挪出容積率。因此單就對(duì)比的兩類高層產(chǎn)品而言，整體舒適度上橡樹(shù)瀾灣有一定優(yōu)勢(shì)。此外，橡樹(shù)瀾灣項(xiàng)目定位以剛需和首置為主，產(chǎn)品整體相對(duì)均衡。國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安產(chǎn)品高層和低密度產(chǎn)品差距較大，后續(xù)小區(qū)管理也會(huì)是個(gè)問(wèn)題。從剛需角度而言，華潤(rùn)橡樹(shù)瀾灣略顯友好，但對(duì)改善型需求來(lái)說(shuō)，后續(xù)關(guān)注國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安的低密度疊拼則是必然。