對(duì)于房企而言，最具說(shuō)服力的一句廣告語(yǔ)應(yīng)該是“與銀行關(guān)系良好”。畢竟，與銀行的親密度直接關(guān)系到其融資成本、融資效率，也關(guān)系到房企在如今樓市的“低溫期”能否保持競(jìng)爭(zhēng)力、甚至是能否活下去。

《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱近期披露的上市房企2018年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企都對(duì)其與銀行的合作關(guān)系進(jìn)行了描述，還有部分房企披露了銀行貸款、債券等不同融資渠道的財(cái)務(wù)成本。毫無(wú)懸念的是，定價(jià)可謂“良心價(jià)”的開(kāi)發(fā)貸在融資產(chǎn)品價(jià)格比拼中勝出——部分房企的貸款成本低于5%。此外，房企的公司債券成本差異較大，個(gè)別房企的成本高達(dá)9.5%，超過(guò)了信托融資成本，由此可見(jiàn)其發(fā)債的受歡迎程度較低。

房企“傍銀行”

年報(bào)中數(shù)百次提及銀行

了解應(yīng)該一個(gè)行業(yè)最好的方式，或許是觀察其產(chǎn)業(yè)鏈下游的相關(guān)動(dòng)向。

《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱上市房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企都在年報(bào)中數(shù)十次甚至是數(shù)百次“@銀行”，對(duì)其與銀行的合作關(guān)系進(jìn)行了描述。

例如，福建省一家上市房企的年報(bào)全文中，共有253次提及銀行，相關(guān)內(nèi)容包括持有銀行股權(quán)的分紅和公允價(jià)值變動(dòng)、融資結(jié)構(gòu)和利率水平、授信額度及使用、購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)情況、銀行承兌票據(jù)等方面。該公司強(qiáng)調(diào)，“與銀行等金融機(jī)構(gòu)均建立了良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，間接債務(wù)融資能力強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)授信額度充裕”。

某注冊(cè)于廣西省的房企雖然僅僅在年報(bào)中34次提及銀行，但除了上述業(yè)務(wù)合作外，該公司的部分指標(biāo)選擇與銀行對(duì)標(biāo)。例如，該公司與信托公司合作成立有限合伙企業(yè)，其中優(yōu)先級(jí)合伙人僅獲得固定收益，而收益率上限則是“預(yù)計(jì)不超過(guò)發(fā)行時(shí)同期銀行貸款基準(zhǔn)利率的2.5倍”。

某總部位于廣東省的上市房企年報(bào)顯示，其一年內(nèi)到期的銀行長(zhǎng)期借款共有30筆，合計(jì)金額1.71億元，該公司去年全年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)8.57億元，較上年同期增加7.06億元，增長(zhǎng)468.84%。“銀行”二字，在其年報(bào)中出現(xiàn)了高達(dá)97次。

房企多渠道舉債

開(kāi)發(fā)貸保持“良心價(jià)”

從總量上來(lái)看，2018年，房企與銀行的“親密度”還在加深。

央行發(fā)布的《2018年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2018年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，增速比上年末減少0.9個(gè)百分點(diǎn);全年增加6.45萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額10.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.6%，增速比上年末高5.5個(gè)百分點(diǎn);保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額4.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.5%，增速下降3.1個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房貸款余額25.75萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。

從過(guò)往的數(shù)據(jù)來(lái)看，部分龍頭房企約“半壁負(fù)債”一度由銀行支撐，對(duì)于龍頭房企和上市房企而言，銀行或許依舊是其最大“金主”。當(dāng)然，對(duì)于很多中小型房企來(lái)說(shuō)，銀行借款已經(jīng)不再是其2018年最依賴的途徑，發(fā)行債券、信托計(jì)劃、境外借款、委托貸款乃至結(jié)構(gòu)化融資是多數(shù)中小型上市房企正在做的。事實(shí)上，目前披露年報(bào)的上市房企之間也存在差別。

四川省一家上市房企雖然在年報(bào)中強(qiáng)調(diào)，該公司與“十三家總行級(jí)的銀行戰(zhàn)略合作，獲得的銀行授信總額合計(jì)844億元”。但是，該公司2018年僅使用授信額度258.97億元，剩余未使用授信額度為585.03億元。同時(shí)，該公司去年“新增獲得25億元公司債、14億元中票、50億元短融的批文;發(fā)行永續(xù)中票10億元、短期融資券5億元、購(gòu)房尾款A(yù)BN11.4億元、購(gòu)房尾款A(yù)BS8.2億元、私募債50億元、2.5億元美元債”，上述新增融資規(guī)模合計(jì)也達(dá)到了176.1億元，規(guī)模直追其使用的銀行授信。

從價(jià)格來(lái)看，開(kāi)發(fā)貸也是“真心便宜”。重慶一家房企披露，其2018年度銀行貸款成本在5.2%-5.39%之間，期限在3年-12年之間;其發(fā)行的公司債券的融資成本為6.3%。上述總部位于廣東省的房企2018年的長(zhǎng)期銀行借款的融資成本也僅在4%-5%之間。

而從上述總部位于福建的房企的情況來(lái)看，其他融資方式的成本明顯較高。該公司表示，2018年的主要融資方式為銀行及信托等金融機(jī)構(gòu)融資、債券融資。截至報(bào)告期末，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資余額為39.39億元，其中：通過(guò)2015年公司債融資而使用于地產(chǎn)的資金余額為5.60億元，該公司債票面年利率于2018年8月26日由5.1%上調(diào)至7.6%;通過(guò)信托貸款而使用的資金余額為5億元，年利率9.9%;通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款而使用的資金余額28.79億元，綜合年利率4.91%。

另有房企年報(bào)也顯示，其融資期限較長(zhǎng)的銀行貸款的融資區(qū)間在4.9%-5.635%之間，而公司債券的融資成本高達(dá)9.5%，甚至明顯高于其信托融資成本(8%)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者同時(shí)注意到，貸款基礎(chǔ)利率LPR(貸款基礎(chǔ)利率，LoanPrimeRate簡(jiǎn)稱LPR)目前保持在4.31%附近(此前長(zhǎng)時(shí)間保持在4.3%)，該指標(biāo)是基于報(bào)價(jià)銀行自主報(bào)出的最優(yōu)貸款利率計(jì)算并發(fā)布的貸款市場(chǎng)參考利率，部分龍頭上市房企顯然能夠達(dá)標(biāo)“最優(yōu)企業(yè)”，其執(zhí)行利率不高于4.31%。事實(shí)上，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，這樣的開(kāi)發(fā)貸價(jià)格已經(jīng)可以說(shuō)是成本價(jià)，甚至是“倒貼錢(qián)”。畢竟，部分商業(yè)銀行目前僅智能存款產(chǎn)品的利率就已經(jīng)達(dá)到了4.3%，中小銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率更是達(dá)到了5%。