王麗新/攝

陽春3月，“317”新政兩周年剛過，被壓抑了兩年多的北京樓市似乎出現(xiàn)了回暖跡象?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者在北京東三環(huán)、北四環(huán)等多片區(qū)域進(jìn)行二手房市場(chǎng)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，小戶型房源成交速度明顯加快，1000萬元以上的改善型住宅降價(jià)促銷后也能很快脫手。

“我年前(農(nóng)歷新年)在九龍山地鐵站附近看上一套房子，找了幾家中介公司打聽情況，房東誤以為潛在購(gòu)房者很多，于是提價(jià)20萬元。本想過段時(shí)間再看看，沒想到年后就被人全款買走了。”有購(gòu)房計(jì)劃的傅先生(化名)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，他已經(jīng)加快了看房步伐。

有過同樣經(jīng)歷的李女士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，為了買學(xué)區(qū)房，前段時(shí)間把東四環(huán)外的首套房賣了，賣了500多萬元，本以為市場(chǎng)還沒起來，就慢慢在海淀區(qū)看房，結(jié)果看了兩個(gè)星期后發(fā)現(xiàn)，以前還想砍價(jià)的房子迅速成交了。“業(yè)主根本不愿意降價(jià)了，一套800萬元的房子，連10萬元的議價(jià)空間都不給。”李女士稱，“我沒辦法，趕緊買了一套，要不然害怕一直漲，猶豫不決反而損失更大。”

成交周期縮短

“你看這套，掛牌一周就賣出去了。”3月17日，在東三環(huán)某大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店里，一位穿著得體的經(jīng)紀(jì)人向記者展示剛售出的房屋，似乎希望以此證實(shí)北京二手房市場(chǎng)回春。“2019年以來，市場(chǎng)交易量上來了。”他不斷重復(fù)說，“量在價(jià)先，北京樓市很快就要啟動(dòng)(上漲)了。”

隨后，《證券日?qǐng)?bào)》記者隨機(jī)選擇了幾個(gè)小區(qū)詢問情況。兩周后，記者接到這位經(jīng)紀(jì)人的電話，被告知上次詢問的一套房子已經(jīng)賣出去了。“就是這么快。”他話語間透露出些許得意，并表示“我再幫您看看其他小區(qū)吧?”

一位有購(gòu)房意向的傅先生告訴記者，他2018年底看上東三環(huán)一個(gè)次新小區(qū)的一居室，68平方米標(biāo)價(jià)505萬元，“我本來想讓家人再看一下，這套房子就被人以495萬元的價(jià)格買走了。年后同一小區(qū)又掛出來一套同戶型的房子，叫價(jià)就要525萬元，我還沒來得及跟賣家討價(jià)還價(jià)，又被人以505萬元全款買走了。”

據(jù)了解，在二手房市場(chǎng)上，買家“全款”意味著不需要賣家去銀行配合走貸款流程，同時(shí)能夠提前拿到售房款，因此具有相當(dāng)強(qiáng)的議價(jià)空間。

一位資深的二手房經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，2019年以來，小戶型成交量明顯上漲，一方面，房?jī)r(jià)有所下滑;另一方面，剛需人群不愿再持幣觀望，“尤其是5月份之前學(xué)籍采集，時(shí)間不等人，小戶型學(xué)區(qū)房在這段時(shí)間領(lǐng)漲。”

但是，大戶型要想快速出手仍有降價(jià)空間，他表示，“尤其是1000萬元以上的房子，由于信貸政策趨緊，買房的杠桿率被控制在一個(gè)很低的范圍內(nèi)，總價(jià)高的改善型住宅最受影響。”

者在調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，大戶型二手房仍是穩(wěn)中有降。例如北四環(huán)外學(xué)院路的次新小區(qū)逸成東苑，在3月17日成交了一套155平方米的三居室，掛牌價(jià)為1450萬元，成交價(jià)為1268萬元，降價(jià)182萬元。而2018年5月份，同戶型二手房的成交價(jià)還是1420萬元。

可以佐證的是，3月31日，鏈家系統(tǒng)顯示，當(dāng)日成交量675套，而去年此時(shí)只有145套。從鏈家的二手房銷售數(shù)據(jù)來看，3月份，鏈家成交量為10103，同比上漲超30%。

而從成交周期來看，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， 3月份，購(gòu)房者成交周期79.2天，環(huán)比微降，但仍處歷史高位，市場(chǎng)成交節(jié)奏緩慢。不過，另有業(yè)內(nèi)人士也稱，3月份市場(chǎng)已經(jīng)改變，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，這些“熱度”或許將會(huì)體現(xiàn)在4月份的成交量數(shù)據(jù)中。

北京樓市現(xiàn)“小陽春”？

事實(shí)上，“317”新政實(shí)施后的兩年時(shí)間里，北京陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施，涉及商業(yè)用房限購(gòu)限售、加大土地供應(yīng)力度、推行共有產(chǎn)權(quán)房、公積金貸款政策調(diào)整等方面。隨之而來的，是樓市長(zhǎng)達(dá)近兩年的持續(xù)降溫。

以2017年3月17日為臨界點(diǎn)，以兩年為時(shí)間單位衡量，“317”新政出臺(tái)后兩年，北京新房成交約50843套，比“317”新政出臺(tái)前兩年減少約45%;“317”新政出臺(tái)后兩年，北京二手房成交近28萬套，比“317”新政出臺(tái)前兩年減少約42%?？梢哉f，北京樓市進(jìn)入“冰河世紀(jì)”。

如今的北京樓市，則出現(xiàn)了“破冰”的跡象。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2019年3月份，占據(jù)市場(chǎng)主體的北京二手房，共實(shí)現(xiàn)16051套的交易量，環(huán)比上漲163.5%，同比增長(zhǎng)43.9%。這一數(shù)據(jù)還創(chuàng)下了最近10個(gè)月以來的新高。新房市場(chǎng)的成交量同樣明顯增長(zhǎng)。

按照貝殼研究院的觀點(diǎn)，這輪市場(chǎng)的升溫主要是季節(jié)性因素導(dǎo)致。從歷史數(shù)據(jù)來看，每年春節(jié)后市場(chǎng)均出現(xiàn)回升，今年也不例外。通過歷史對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，今年3月成交環(huán)比增幅與2018年同期相當(dāng)，但與2015年-2016年市場(chǎng)較熱時(shí)相比，回升力度仍然相對(duì)溫和。

不過，“從絕對(duì)量來看，當(dāng)前成交水平處歷史中等水平，市場(chǎng)不存在過熱跡象。”

在價(jià)格方面，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的3月份北京二手房成交均價(jià)為61420元/平方米，環(huán)比上漲2.5%。其中原因在于，中心城四區(qū)成交占比環(huán)比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)。因此，“若剔除結(jié)構(gòu)性原因，3月均價(jià)漲幅在歷史周期中不大”。

此外，從業(yè)主來看，新入市業(yè)主也沒有明顯漲價(jià)，3月新增掛牌均價(jià)保持穩(wěn)定，環(huán)比上漲0.3%。業(yè)主近半年報(bào)價(jià)也保持平穩(wěn)，一季度業(yè)主上調(diào)掛牌價(jià)的次數(shù)占比雖環(huán)比上升，但仍有近八成業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2019年3月份，北京二手房市場(chǎng)處于弱勢(shì)回溫態(tài)勢(shì)，成交量表現(xiàn)好于去年，同比增加23.2%。隨著市場(chǎng)的回升，均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，漲幅在歷史周期中不大。在北京房地產(chǎn)調(diào)控政策依然保持高壓、新房供應(yīng)相對(duì)充裕的條件下，市場(chǎng)不存在快速升溫的基礎(chǔ)，后期市場(chǎng)可能會(huì)轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整，均價(jià)漲勢(shì)后期難以持續(xù)。

從新增供需來看，3月份，北京鏈家二手房新增供需雖環(huán)比季節(jié)性回升，但月內(nèi)四周持續(xù)回落。且同比看，北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，帶看量同比增長(zhǎng)14%，長(zhǎng)期看買賣雙方入市積極性仍處低位。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊高壓，再疊加新房高庫(kù)存的分流影響，市場(chǎng)不存在快速升溫的基礎(chǔ)。2019年市場(chǎng)仍處在溫和升溫通道中，3月份成交量或處年內(nèi)月度高位，后期成交將季節(jié)性回調(diào)，均價(jià)大幅上漲無動(dòng)力支撐，將小幅波動(dòng)。