隨著一線城市新增用地供應(yīng)的逐年減少，新房市場(chǎng)開發(fā)逐漸進(jìn)入徘徊階段，北上廣深等大型城市更是率先進(jìn)入存量房時(shí)代。 同時(shí)，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整也帶來了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重塑和人口結(jié)構(gòu)的改變，舊改、存量升級(jí)為核心的城市更新開發(fā)模式漸成主流。近年來，全國各大房企也將存量資產(chǎn)改造看做業(yè)績(jī)新的增長極，其中萬科、綠地、首開、中糧、新世界、富力等房企，在城市更新模式方面正在不斷創(chuàng)新拓展，一些知名城市改造項(xiàng)目也正在不斷涌現(xiàn)。隨著開發(fā)商將一座座城市更新項(xiàng)目改造升級(jí)的完成，原來老舊的廠房、商業(yè)、寫字樓、酒店又開始煥發(fā)生機(jī)，甚至成為網(wǎng)紅打卡的勝地。

50家房企扎堆

隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，我國一線城市二手房成交總量已經(jīng)超過新房成交量。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2018年12月底，2018年全年北京二手住宅市場(chǎng)份額為87%，而一手住宅市場(chǎng)份額僅為13%，與北京類似，上海二手房市場(chǎng)成交占比已經(jīng)超過市場(chǎng)總成交的80%。

與此同時(shí)，一線城市核心區(qū)，甚至近郊區(qū)域的新增供應(yīng)量已越來越少，新建商品房主要集中在城市遠(yuǎn)郊區(qū)。土地供應(yīng)的稀缺將房企目光向存量改造市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，政府的支持也給城市更新領(lǐng)域帶來機(jī)遇。

近年來，以發(fā)展租賃市場(chǎng)和舊城改造為主的存量市場(chǎng)受到政策不斷支持。國家相關(guān)部委和一線城市相繼出臺(tái)新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動(dòng)計(jì)劃。

廣東省國土資源廳2018年發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》，規(guī)定涉及“三舊”改造的供地，除了政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，其余供地可以協(xié)議方式出讓。

根據(jù)深圳《城市更新“十三五”規(guī)劃》，在2016-2021年期間，深圳預(yù)計(jì)推進(jìn)規(guī)模為30平方公里、高達(dá)數(shù)萬億的用地更新，包括100個(gè)舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個(gè)城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國實(shí)施舊改、推出舊改的大中城市在20個(gè)以上，而介入舊改的大中型開發(fā)商則在50家以上。

高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為，以“舊樓改造，存量提升”為核心的各類城市更新，可以實(shí)現(xiàn)化解土地供需矛盾、開發(fā)商土地高成本上漲、非核心區(qū)域物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢等問題。

存量必修課

土地供應(yīng)持續(xù)下滑和諸多政策的限制讓新房市場(chǎng)投資空間日趨收窄，在存量資產(chǎn)上做文章，開始成為很多開發(fā)商的必修課。

萬科在今年先后對(duì)北京國貿(mào)商圈的萬科大都匯、上海萬科張江國際創(chuàng)新中心進(jìn)行改造。2018年7月底，北京萬科時(shí)代中心正式開放，作為北京萬科“6+X”計(jì)劃中的A計(jì)劃首個(gè)落地作品，也被外界看作是萬科北方區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖在存量改造領(lǐng)域的第一塊試金石。其中，北京萬科的“A計(jì)劃”正是北京萬科擬定轉(zhuǎn)型計(jì)劃中的“存量資產(chǎn)改造計(jì)劃”。

劉肖認(rèn)為，在北京人口達(dá)千萬、地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模達(dá)千億下，出現(xiàn)了副中心的重大搬遷戰(zhàn)略以及雄安新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在重塑，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的核心分布都會(huì)發(fā)生變化，這都給企業(yè)存量資產(chǎn)改造帶來了巨大的機(jī)遇。

截至2018年8月，北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務(wù)區(qū)持有10個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，總開發(fā)面積逾65萬平方米，投資總額168億元。另悉，萬科北方區(qū)域在存量資產(chǎn)改造上的投資約為200億元，涉及辦公樓的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目大概有17個(gè)左右。

除萬科外，越來越多的房企和機(jī)構(gòu)也開始關(guān)注存量更新市場(chǎng)。在城市更新的眾多細(xì)分市場(chǎng)中，有聚焦棚戶區(qū)片區(qū)改造開發(fā)的企業(yè)，如：首開提出“城市復(fù)興官”計(jì)劃;有專注新材料、新技術(shù)研發(fā)的企業(yè);有優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間等聚焦改造低坪效空間的聯(lián)合辦公企業(yè);也有聚焦將老工廠改造成為創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)等。此外，中糧、中海、招商、華潤之前在商業(yè)寫字樓、城市綜合體開發(fā)運(yùn)營擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的央企，也已把舊改、片區(qū)運(yùn)營能力作為核心能力向更多的城市輸出。

100來個(gè)章的考驗(yàn)

開發(fā)城市更新領(lǐng)域絕非一蹴而就。一位行業(yè)資深人士指出，企業(yè)涉足舊改項(xiàng)目，首先是資產(chǎn)收購和并購能力。通常情況存量項(xiàng)目改造的政府報(bào)批報(bào)建手續(xù)相對(duì)繁復(fù)，而且存量資產(chǎn)項(xiàng)目都有歷史遺留問題，這需要企業(yè)有解決復(fù)雜問題的能力，也需要倚靠本地政策、政商關(guān)系等。

此外，繁復(fù)的手續(xù)也是一大難題。一些城市辦公流程相對(duì)繁瑣，一個(gè)舊改項(xiàng)目從立項(xiàng)到審批甚至要蓋100來個(gè)章。

對(duì)于房企而言，產(chǎn)品營造能力也是關(guān)鍵。有觀察人士認(rèn)為，龍頭房企在這些方面顯然有明顯優(yōu)勢(shì)。一方面，大企業(yè)資金成本較低。另一方面，在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品內(nèi)容的創(chuàng)造力以及與合作伙伴的戰(zhàn)略合作能力更為突出。

事實(shí)上，存量煥新的新形勢(shì)下，政府如何在有限的用地上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活力和社會(huì)宜居性的同步提升，開發(fā)商又探索出適合自身“資產(chǎn)運(yùn)營+資本運(yùn)作”的有效模式，都面臨著操作層面的挑戰(zhàn)。

“未來開發(fā)商仍需對(duì)城市更新課題深入研究，以實(shí)現(xiàn)城市核心區(qū)存量物業(yè)的現(xiàn)代化改造。而不僅僅只是停留在對(duì)于建筑和城市外觀進(jìn)行翻新的基礎(chǔ)層面”，劉肖表示，從路徑選擇來看，北京萬科正在逐步搭建以功能環(huán)境重塑、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)、歷史文化傳承、民生改善為發(fā)力重點(diǎn)的城市更新模式：通過充分發(fā)揮市場(chǎng)資源配置在城市更新中的作用，讓新老居民、時(shí)代記憶與新興業(yè)態(tài)互相融合更新、共鳴共生，打造城市的新地標(biāo)。

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，未來30年，中國大規(guī)模的城市重建不可避免，城市有機(jī)更新在存量房時(shí)代最具投資價(jià)值，它能激發(fā)城市活力，再造城市繁榮，傳承與再生將會(huì)再續(xù)一個(gè)城市的傳奇。