近期，樓市又火起來了，而不少城市房價或地價出現(xiàn)明顯的上升，針對這些城市，住建部果斷出手，近兩個月對10個城市做出預警提示。這一預警機制被市場認為是穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案的一部分，今年以來，穩(wěn)妥實施長效機制方案被多次提及，而住建部全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)精準有效地對市場進行監(jiān)測，并依托此系統(tǒng)做出預警提示。這一體系無疑成為樓市“緊箍咒”，防止市場過熱，同時這一體系將常態(tài)化運行，有效地保證了市場的平穩(wěn)。預警提示之后帶來的是啟動調控，隨之而來的是市場的悄然改變，房貸利率便聞風而動，近期多個城市的房貸利率出現(xiàn)上調的趨勢。

在以往的樓市調控中，監(jiān)管部門曾有過對房價、地價上漲過快城市進行預警的做法，但其性質更多屬于政府部門之間的“定向指導”。

“房價漲幅過快——監(jiān)管部門預警——啟動調控措施——市場恢復穩(wěn)定”，種種跡象表明，這種以房價預警機制為核心的作用鏈條，未來有望成為樓市調控中的常規(guī)動作。

5月18日，為進一步落實房地產(chǎn)市場調控城市主體責任，住房和城鄉(xiāng)建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。由此，最近兩個月來，住建部已連續(xù)對10個城市進行預警。

綜合各方信息來看，這種預警并非孤立事件。按照官方口徑，對異動的城市實施預警，是“按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求”。也就是說，長效機制方案已經(jīng)開始落地實施。

2019年以來，房地產(chǎn)調控政策的頂層設計取得了階段性進展，具體表現(xiàn)為，長效機制已經(jīng)由“建立和完善”，變?yōu)?ldquo;穩(wěn)妥實施”。預警機制的實施，就是其中一項嘗試。目前來看，盡管這一機制仍在試點階段，但未來將發(fā)揮越來越重要的作用。

從“完善”到“實施”

在以往的樓市調控中，監(jiān)管部門曾有過對房價、地價上漲過快城市進行預警的做法，但其性質更多屬于政府部門之間的“定向指導”。直到今年4月，住建部才首次按照“月度分析、季度評價、年度考核”的要求，對房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示。

根據(jù)官方的口徑，這種要求是按照“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案”所確定的。換句話說，長效機制方案已經(jīng)落地實施，預警機制的建立就是方案的一部分。

這種變化既顯得突然，又在意料之中。

多年來，有關長效機制的表述見諸各類官方文件中。為了給樓市建立一套科學、長效的頂層設計方案，監(jiān)管部門一直在推進房地產(chǎn)長效機制的設計。但由于方案內容龐雜，涉及機構眾多，業(yè)界一直認為，方案完全成型需要長期的過程，難以在短期內落地。

進入2019年，細心的研究者發(fā)現(xiàn)，在官方表述中，有關長效機制的措辭，已經(jīng)從“建立和完善”，悄然變?yōu)?ldquo;穩(wěn)妥實施”：

3月12日，住建部部長王蒙徽在全國兩會“部長通道”上表示，“今年要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作方案”，保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

3月18日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正到住房和城鄉(xiāng)建設部調研。韓正查看了全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)和國家工程建設項目審批管理系統(tǒng)建設運行情況，隨后主持召開座談會，聽取房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制工作開展情況匯報并講話。韓正指出，“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案試點，做好實施過程中的評估和跟蹤。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在對長效機制的表述中，首次出現(xiàn)“穩(wěn)妥實施”的說法，說明在長效機制包含的諸多內容中，至少有部分內容已經(jīng)成型，并達到付諸實施的條件。從官方表態(tài)來看，目前這些措施正以試點的形式先行實施。

其中，全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，即被認為是長效機制的一部分。住建部在最近兩個月對10個城市實施的預警，正是依托這一監(jiān)測系統(tǒng)而做出的。

預警系統(tǒng)將常態(tài)運行

住建部做出的此次預警，堪稱“精準打擊”。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年4月，大連新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%。南寧新房價格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%。蘇州、佛山不在70大中城市的統(tǒng)計范圍，但從民間機構的數(shù)據(jù)來看，房價和地價均有明顯上漲。

據(jù)了解，住建部發(fā)布城市預警所依賴的全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，是以大數(shù)據(jù)技術為基礎，并在長期的應用中不斷完善的。由于住建部有不少基礎數(shù)據(jù)，也曾有過城市預警的做法，因此這一系統(tǒng)的完善和應用都相對順利。

事實上，住建部正在實行的預警機制，僅僅是長效機制參與樓市調控的“冰山一角”。從近期政府部門的動作和表態(tài)來看，與長效機制有關的制度準備，正在加快推進。

5月13日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于建立健全住房公積金綜合服務平臺的通知》，要求各地加快完善，充分發(fā)揮服務平臺作用。

5月15日，全國人大預算工委法案室原主任俞光遠在接受媒體采訪時透露，房地產(chǎn)稅立法小組去年已成立，當前正在各地進行調研，為立法做準備。

5月17日，住建部等四部委發(fā)布《關于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》，就完善城鎮(zhèn)住房保障體系，進一步規(guī)范發(fā)展公租房作出部署。

住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌向21世紀經(jīng)濟報道表示，長效機制的內容既包括“兩多一舉”(“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，出自十九大報告)，還包括財稅、土地、金融等各個方面的配套改革。正由于長效機制是很多社會問題的總和，真正建立需要較長的時間。

顧云昌指出，由于各部分內容面臨的困難、阻力并不一致，長效機制有可能漸進式推出。

多數(shù)分析人士認為，長效機制中的基礎信息系統(tǒng)部分，如不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、住房公積金服務系統(tǒng)等，將率先搭建起來。但依托于這些系統(tǒng)的金融、財稅等制度改革，則需要一定的時間來推進。

顧云昌對長效機制的效果頗為期待。他認為，長效機制和傳統(tǒng)意義上的樓市調控是兩個完全不同的思路。樓市調控是政府行為，更多帶有短期性強、行政色彩濃厚的特點;而長效機制是長期性、系統(tǒng)性的調整，兩者達成的效果也是完全不同的。

張大偉也認為，雖然長效機制尚處于試點階段，但這意味著調控思路將發(fā)生重大變化。比如，預警系統(tǒng)的建立和常規(guī)性運行，體現(xiàn)出更強的“預期管理”思路，這種效果要比事后管理更好。

張大偉表示，從短期來看，今年房地產(chǎn)市場有望在預警系統(tǒng)的作用下保持穩(wěn)定。一些市場出現(xiàn)異動的城市，未來有加碼調控的可能。