6月29日，備受關(guān)注的杭州土拍新政終于落下實(shí)錘。全市集中掛牌9宗涉宅地塊，每宗地塊的出讓條件中，不僅“限地價(jià)”，還首次出現(xiàn)了“限銷售均價(jià)、限最高單價(jià)、限精裝價(jià)”。例如錢江世紀(jì)城地塊，限毛坯均價(jià)40500元/m2，最高單價(jià)44550元/m2，精裝修最高價(jià)格4500元/m2，其價(jià)格低于旁邊在售項(xiàng)目保利澄品的47439元/m2。

“6·29土拍新政”，顯然將對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響，其威力在某種意義上說(shuō)甚至不亞于“限購(gòu)”政策。

最直接的影響，莫過(guò)于改變市場(chǎng)預(yù)期。按照正常的速度，開(kāi)發(fā)商會(huì)在拿地半年后開(kāi)盤，再花上一兩年左右時(shí)間完成清盤。在土地出讓的時(shí)候就設(shè)置商品房限價(jià)，意味著提前鎖定未來(lái)兩三年的房?jī)r(jià)，而且是白紙黑字。

其實(shí)“6·29土拍新政”之前，杭州也對(duì)新房限價(jià)，才會(huì)導(dǎo)致“萬(wàn)人搖”。既然都是限價(jià)，有人會(huì)覺(jué)得新政的影響力不會(huì)太大，實(shí)則不然。此前限的是當(dāng)前在售樓盤的價(jià)格，至于兩三年之后的價(jià)格，誰(shuí)知道?反正一千個(gè)專家會(huì)有一千個(gè)不同的答案。正因?yàn)槿绱?，不少炒房者?duì)后市還有期待，仍然活躍在市場(chǎng)上。

土拍新政后，判斷未來(lái)一段時(shí)期房?jī)r(jià)是漲還是跌，幾乎沒(méi)有了任何技術(shù)含量。對(duì)照地塊的限價(jià)，與當(dāng)前在售樓盤的價(jià)格一一對(duì)比，結(jié)論一目了然。根據(jù)首批執(zhí)行“6·29土拍新政”的9宗地塊情況來(lái)看，其限定的房?jī)r(jià)，大多與目前周邊新房售價(jià)持平。

釋放的信號(hào)其實(shí)已十分明顯。政府不希望房?jī)r(jià)大跌，但同時(shí)也絕不能容忍房?jī)r(jià)暴漲，最理想的結(jié)果就是穩(wěn)步慢行，在定價(jià)過(guò)程中一定會(huì)突出“平穩(wěn)”的色彩。

一旦“兩三年不漲”成為市場(chǎng)共識(shí)，炒房者就會(huì)聞風(fēng)撤離。即便政府“高抬貴手”，定價(jià)稍有松動(dòng)，但如果房?jī)r(jià)每年漲幅不到10%的話，以三年周期來(lái)計(jì)算，扣除稅費(fèi)和資金成本后，獲利寥寥，甚至還跑不贏銀行理財(cái)。如果說(shuō)很多炒房者之前對(duì)后市還抱有期待，那么接下來(lái)就應(yīng)及時(shí)認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。

事實(shí)上，不斷攀升的二手房掛牌量表明，杭州樓市的炒房者正逐步撤離。“6·29土拍新政”無(wú)疑將大大加速這一進(jìn)程，有助于擠掉房?jī)r(jià)泡沫，回歸自住需求，從而有利于市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

此外，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期也將明顯改變。目前很多樓盤遲遲不開(kāi)，很大原因是一些開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有放棄與政府博弈，希望可以批出一個(gè)較為理想的價(jià)格，甚至幻想可以突破板塊價(jià)格天花板。“6·29土拍新政”可以說(shuō)是對(duì)這些開(kāi)發(fā)商致命一擊，因?yàn)槲磥?lái)兩年的價(jià)格都沒(méi)有突破板塊天花板。既然如此，遲開(kāi)不如早開(kāi)，省下一點(diǎn)資金成本也好。

如此一來(lái)，預(yù)計(jì)三季度杭州新盤將會(huì)加速入市，購(gòu)房者的選擇機(jī)會(huì)也將會(huì)大增，不再僅僅局限于少數(shù)幾個(gè)紅盤。同時(shí)，由于市場(chǎng)預(yù)期的改變，購(gòu)房者心里多了一份淡定，恐慌式搶房現(xiàn)象也將理性退潮。接下來(lái)新房中簽率水漲船高，將會(huì)是大概率事件。

受新房購(gòu)買難度下降影響，二手房的市場(chǎng)需求將會(huì)被進(jìn)一步分流。部分區(qū)域偏高的二手房?jī)r(jià)格體系，將逐步向新房?jī)r(jià)格體系靠攏。

當(dāng)然，“6·29土拍新政”更多的是對(duì)短期市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)修正，它不會(huì)改變杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)。作為一個(gè)資源稟賦優(yōu)勢(shì)十分突出的強(qiáng)二線城市，人才持續(xù)流入，市場(chǎng)需求巨大，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將長(zhǎng)期處于發(fā)展的上行通道。

總之，不要再幻想還可以像過(guò)去那樣炒房獲利，但也沒(méi)必要對(duì)杭州樓市過(guò)度悲觀。即便是在2022年亞運(yùn)會(huì)之后，杭州樓市也依然會(huì)有堅(jiān)挺的支撐。行穩(wěn)才能致遠(yuǎn)，也許今后的杭州樓市就是一頭“慢牛”。