“招保萬金”已經(jīng)成為過去。8月26日晚，招商蛇口發(fā)布半年報(bào)，三大核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均同比下滑：其中，營(yíng)收總額166.87億元，同比減少20.49%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)48.98億元，同比減少31.17%;實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為63.2億元，同比減少29.5%。對(duì)于上半年公司業(yè)績(jī)下滑，招商蛇口給出的解釋是：上半年，房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)面積及結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)同比減少，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利同比減少。

作為成立40年的老牌房企，昔日中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)四大金字招牌“招保萬金”的老大，與房企第一梯隊(duì)已有非常明顯的差距。在2017年，曾經(jīng)的老對(duì)手萬科銷售額已突破5300億元之際，招商蛇口銷售額才剛剛突破千億元。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“存量”時(shí)代，面對(duì)前有強(qiáng)敵后有追兵的局面，一直希望“去地產(chǎn)化”的招商蛇口，又該如何涅槃重生?

三大指標(biāo)下滑

其實(shí)，與自身目標(biāo)比，招商蛇口的半年報(bào)并不算太難看。

半年報(bào)顯示，今年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1011.9億元，同比增長(zhǎng)34.75%;實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長(zhǎng)43.77%。按照年初設(shè)定的2000億元全年銷售目標(biāo)，上半年完成率已超過一半。

但從盈利能力來看，招商蛇口的營(yíng)收、凈利潤(rùn)和毛利率均出現(xiàn)了下滑。截至6月30日，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收166.87億元，同比減少20.49%;毛利潤(rùn)為63.2億元，同比減少29.5%;毛利率為37.9%，較2018年同期減少4.9個(gè)百分點(diǎn);歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.98億元，同比減少31.17%;歸屬母公司的凈利率為29.5%，較2018年同期減少4.6個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于上半年公司業(yè)績(jī)下滑，招商蛇口給出的解釋是：根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工以及結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間主要集中在下半年，上半年結(jié)轉(zhuǎn)面積較小，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利同比減少，符合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

招商蛇口在評(píng)價(jià)這份半年報(bào)時(shí)直言，“在穩(wěn)步推進(jìn)綜合發(fā)展的過程中，存在著不均衡，存在著轉(zhuǎn)型的陣痛”。

與其他單一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，招商蛇口重組之初就提出要構(gòu)建起“前港-中區(qū)-后城”的整體規(guī)劃戰(zhàn)略。所謂“前港-中區(qū)-后城”模式，指的是以港口先行、產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)、配套城市功能開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域的整體聯(lián)動(dòng)發(fā)展。通過港、產(chǎn)、城聯(lián)動(dòng)，將政府、企業(yè)和各類資源協(xié)同起來，匯集多方資源打造優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)協(xié)同的城市生長(zhǎng)生態(tài)圈。

在這樣理念的指引下，分別對(duì)應(yīng)的正是招商蛇口三大主要業(yè)務(wù)板塊：郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)以及社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。根據(jù)2016年招商蛇口提出的規(guī)劃要求，在未來的三五年內(nèi)，招商蛇口將把地產(chǎn)的收入從70%左右降低到60%，園區(qū)從20%左右提升到30%-40%，郵輪產(chǎn)業(yè)從3%-5%提升到10%。

去地產(chǎn)化的陣痛

2015年重組后的招商蛇口一直希望“去地產(chǎn)化”，不再局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是三大主要業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)。

然而這一愿望在最初三年里推進(jìn)得頗為艱難，從數(shù)據(jù)來看，更有些反復(fù)：根據(jù)該公司年報(bào)，2016-2018年，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)收入占比分別為88.3%、90.9%和89.1%;園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)收入占比分別為11.2%、8.3%和10.2%;郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)則占比更小。

但就目前情況來看，這一局面在今年上半年似乎有所改觀： 2019年半年報(bào)顯示，在招商蛇口的總營(yíng)收中，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收124.1億元，同比減少29.78%，占比降至74.7%。園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊營(yíng)收達(dá)40.1億元，同比增長(zhǎng)31.26%，郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)板塊營(yíng)收為2.7億元，同比增長(zhǎng)2.56%。

招商蛇口方面向北京商報(bào)記者透露，經(jīng)過三年的調(diào)整，招商蛇口的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入了新的時(shí)期。雖然短期內(nèi)，社區(qū)板塊的開發(fā)銷售依然是公司利潤(rùn)的重要來源，但中期看來，園區(qū)的有效拓展將為社區(qū)板塊提供充足的更有競(jìng)爭(zhēng)力的土地儲(chǔ)備，郵輪業(yè)務(wù)也將為社區(qū)板塊儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)的土地資源。長(zhǎng)期看來，三大板塊將協(xié)作發(fā)展，交叉運(yùn)營(yíng)。

“相比于地產(chǎn)業(yè)的快周轉(zhuǎn)，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)和郵輪業(yè)，都是需要長(zhǎng)期培養(yǎng)、持續(xù)投入，且毛利率并不高的行業(yè)，所以也就不難理解一旦地產(chǎn)占比下滑，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)相對(duì)難看些。”一位地產(chǎn)分析師直言，地產(chǎn)板塊占比的大幅減少，直接引發(fā)了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的下滑，這樣的陣痛在招商蛇口完成自己60%地產(chǎn)業(yè)態(tài)占比之前可能將很難避免，會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

地產(chǎn)業(yè)態(tài)加減法

在艱難扛起轉(zhuǎn)型期的同時(shí)，招商蛇口卻也沒有放棄房地產(chǎn)——這一曾經(jīng)和現(xiàn)階段的主營(yíng)業(yè)務(wù)，盡管業(yè)態(tài)占比有所下降，但在有意識(shí)調(diào)整結(jié)構(gòu)后，卻也出現(xiàn)了二次擴(kuò)張。

達(dá)到千億規(guī)模之后，招商蛇口發(fā)展速度大幅提升，2018年招商蛇口在近60個(gè)城市及地區(qū)擁有在售項(xiàng)目214個(gè)，全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積827.35萬平方米，同比增長(zhǎng)45.15%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1705.84億元，同比增長(zhǎng)51.26%。在今年初的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，招商蛇口更是將銷售目標(biāo)定為2000億元。

然而，在行業(yè)告別黃金十年、中央喊出房住不炒的今天，對(duì)于產(chǎn)品定位高端化的招商蛇口來說，這一目標(biāo)并不容易：從存貨方面來看，受產(chǎn)品高端定位的影響，招商蛇口尤為突出，近五年來存貨持續(xù)上漲。2018年招商蛇口存貨首次沖破2000億元關(guān)口達(dá)到2108億元，同比增長(zhǎng)了25.76%;2019年上半年此數(shù)值仍保持較高增速，報(bào)告期內(nèi)招商蛇口的存貨達(dá)2534億元，較2018年增長(zhǎng)20.21%。

招商蛇口方面回應(yīng)稱，房地產(chǎn)公司的存貨主要為未開發(fā)土地，在建項(xiàng)目和已經(jīng)建成的項(xiàng)目，是利潤(rùn)的主要來源，存貨量持續(xù)上漲意味著后續(xù)可持續(xù)的銷售。尤其是這個(gè)增長(zhǎng)速度與公司的銷售增長(zhǎng)速度相當(dāng)，將為招商蛇口后期業(yè)績(jī)穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

總體而言，當(dāng)前傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是招商蛇口利潤(rùn)貢獻(xiàn)的主要板塊，此板塊的優(yōu)劣將直接影響招商蛇口的整體業(yè)務(wù)表現(xiàn)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然是招商蛇口的主要依托點(diǎn)，而其他板塊正處于探索和追加投資期，所以對(duì)招商蛇口來說，未來需要尋找到業(yè)績(jī)與規(guī)劃戰(zhàn)略的平衡點(diǎn)。循序漸進(jìn)，才能實(shí)現(xiàn)涅槃重生，招商蛇口還有很長(zhǎng)一段路要走。

深耕深圳40年，招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海、深圳國(guó)際會(huì)展中心等區(qū)域擁有大量待開發(fā)的優(yōu)質(zhì)資源。伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃和深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等政策重磅出臺(tái)，招商蛇口作為大灣區(qū)核心標(biāo)的，資產(chǎn)價(jià)值也有望進(jìn)一步大幅提升，中長(zhǎng)期投資窗口已經(jīng)顯現(xiàn)，這或許也是招商蛇口騰飛的下一個(gè)“風(fēng)口”。（孟凡霞 王寅浩）