繼4月摘牌新三板，8月初啟動(dòng)赴港上市的保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利物業(yè)”)迎來(lái)了證監(jiān)會(huì)的“放行”。9月17日晚間，保利地產(chǎn)(600048)發(fā)布公告稱(chēng)，其全資子公司保利物業(yè)于境外上市事項(xiàng)已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。在外界看來(lái)，保利物業(yè)境外上市事項(xiàng)獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，標(biāo)志著保利物業(yè)這家國(guó)內(nèi)物業(yè)公司TOP 5的企業(yè)即將叩開(kāi)港股市場(chǎng)的大門(mén)，這對(duì)于保利地產(chǎn)及其物業(yè)板塊的發(fā)展擴(kuò)張都將形成一定助益。不過(guò)，業(yè)內(nèi)也有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，即便接下來(lái)成功登陸港股，保利物業(yè)盈利能力偏弱的問(wèn)題在短期內(nèi)也不會(huì)有太大改觀(guān)。

證監(jiān)會(huì)放行

9月17日晚間，保利物業(yè)收到了來(lái)自中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)出具的《關(guān)于核準(zhǔn)保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司發(fā)行境外上市外資股的批復(fù)》(證監(jiān)許可[2019]1669號(hào))。

根據(jù)批復(fù)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)保利物業(yè)發(fā)行不超過(guò)153333400股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發(fā)行后，保利物業(yè)可到香港交易所主板上市。不過(guò)保利物業(yè)的境外上市進(jìn)程仍未走完，本次發(fā)行境外上市外資股(H股)并上市事項(xiàng)尚需取得香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)、港交所等核準(zhǔn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，房企分拆物業(yè)公司上市是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種主流，通過(guò)上市能夠形成獨(dú)立的運(yùn)作、獲取更多融資的機(jī)會(huì)。作為央企保利地產(chǎn)旗下的物業(yè)公司，保利物業(yè)生來(lái)帶有央企屬性，一旦保利物業(yè)成功分拆上市，央企背景也有助于推動(dòng)保利物業(yè)后續(xù)在全國(guó)市場(chǎng)上有較好的戰(zhàn)略表現(xiàn)。此外，加之保利物業(yè)本身在物業(yè)管理領(lǐng)域口碑尚可，上市能帶來(lái)更多規(guī)模擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

“對(duì)于保利地產(chǎn)來(lái)講，上市后的物業(yè)公司也會(huì)在一定程度上與其住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)形成互動(dòng)效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)如是補(bǔ)充道。

轉(zhuǎn)板背后

在保利物業(yè)于港股上市前，曾是新三板掛牌物業(yè)公司中的一員。資料顯示，保利物業(yè)曾于2017年8月在新三板掛牌，但在今年4月11日公告退市。

在從新三板摘牌之時(shí)，保利物業(yè)方面也表態(tài)稱(chēng)，在新三板摘牌是根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要及長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整的需要。 拓展融資渠道、謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，被視為房企分拆物業(yè)公司上市的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力。保利物業(yè)招股書(shū)也顯示，對(duì)于IPO募集的資金，保利物業(yè)將用于以下四個(gè)方面：1.收購(gòu)或投資業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及策略互補(bǔ)的物業(yè)管理公司，擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模;2.進(jìn)一步開(kāi)拓增值服務(wù)。投資社區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)公司，家政及汽車(chē)相關(guān)服務(wù)公司，以及從事智能家居業(yè)務(wù)的企業(yè)等;3.升級(jí)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)。具體包括搭建智慧終端、升級(jí)智能停車(chē)系統(tǒng)以及探索社區(qū)機(jī)器人等;4.用作運(yùn)營(yíng)資金及一般公司用途。

在“半只腳踏入港股”保利物業(yè)身后，仍有一批房企背景的物業(yè)公司處于上市申請(qǐng)排隊(duì)中，房企分拆物業(yè)上市仍然火熱?？硕鹨约案劢凰兜男畔@示，截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司有鑫苑物業(yè)服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、銀城生活服務(wù)、保利物業(yè)發(fā)展以及寶龍商業(yè)管理5家。

業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，房企熱衷物業(yè)分拆上市，一方面是在融資環(huán)境收緊的情況下，謀求快速發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張;另一方面也是為了升級(jí)原有業(yè)務(wù)、布局新業(yè)務(wù)，從而增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

盈利能力有待提升

提及保利物業(yè)，業(yè)內(nèi)對(duì)于其規(guī)模優(yōu)勢(shì)素有共識(shí)。從已對(duì)外披露的物業(yè)管理面積來(lái)看，保利物業(yè)已超越綠城服務(wù)成為第三大上市物業(yè)公司，僅次于彩生活和碧桂園服務(wù)。據(jù)招股書(shū)，截至2019年4月30日，保利物業(yè)合同管理面積為3.7億平方米，遍布全國(guó)136個(gè)城市，在管面積為1.98億平方米;在全國(guó)管理817項(xiàng)物業(yè)，包括549個(gè)住宅社區(qū)及268個(gè)非住宅物業(yè)。

盡管相比此前已上市的多家物業(yè)公司，保利物業(yè)的規(guī)模較具優(yōu)勢(shì)，但盈利能力實(shí)則表現(xiàn)出偏弱的一面。

公開(kāi)資料顯示，保利物業(yè)2016-2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，但各自年份對(duì)應(yīng)的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。而在凈利潤(rùn)這一指標(biāo)上，對(duì)比業(yè)內(nèi)與其排名相近的其他有房企背景的物業(yè)公司，碧桂園服務(wù)2018年凈利潤(rùn)率為19.98%，同期彩生活和雅生活的凈利率分別為14.34%、25.36%。

此外，保利物業(yè)的毛利率水平在業(yè)內(nèi)同規(guī)?；驙I(yíng)收的物業(yè)公司陣營(yíng)中也偏低：保利物業(yè)2018年的毛利率為20.1%，同期碧桂園物業(yè)、彩生活及中海物業(yè)的銷(xiāo)售毛利率依次為37.7%、35.5%、20.43%。

“物業(yè)產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期前景肯定沒(méi)有問(wèn)題，但短期內(nèi)還是面臨著盈利來(lái)源相對(duì)單一的問(wèn)題，主要依靠物業(yè)管理費(fèi)來(lái)運(yùn)營(yíng)，增值服務(wù)是有，但發(fā)展還跟不上，未來(lái)還需要培育更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉分析稱(chēng)，保利物業(yè)當(dāng)前較低的利潤(rùn)率水平，一定程度上受到了地產(chǎn)近幾年快速擴(kuò)張發(fā)展的影響。張宏偉認(rèn)為，一般企業(yè)在上市后會(huì)在降低成本上有所動(dòng)作，比如優(yōu)化企業(yè)管理系統(tǒng)、優(yōu)化內(nèi)部人員配置等，這些舉措都可以增加轉(zhuǎn)移成本，增加收入。

據(jù)悉，目前保利物業(yè)共有三個(gè)業(yè)務(wù)條線(xiàn)，分別提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)是該公司最重要的收入來(lái)源。據(jù)招股書(shū)，保利物業(yè)2019年前4個(gè)月物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)收的比例超七成。

不過(guò)，在國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來(lái)，港股上市之于保利物業(yè)盈利能力改善作用有限。

“2018年7.9%的凈利潤(rùn)率說(shuō)明運(yùn)營(yíng)效率不高，既然運(yùn)營(yíng)效率不高，就只能拼杠桿率和債務(wù)成本低了。”黃立沖認(rèn)為。(孟凡霞榮蕾)