位于河北省唐山市唐山國際旅游島AAAA景區(qū)的中南拉唯那項目，一直在宣傳是中南置地在環(huán)京區(qū)域打造的一處濱海溫泉度假棲息地，主推精裝修別墅，目前獨棟別墅售價已高達26000元/㎡左右。

4A級景區(qū)建起了獨棟別墅

唐山國際旅游島諸海島是由灤河和潮汐作用沖積而成，歷史悠久，形態(tài)各異，資源豐富，其中多個島嶼是國家4A級景區(qū)。通過媒體報道了解到，2013年，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)20強——中南置地進駐唐山國際旅游島，精心打造9000畝旅居弘篇巨著——拉唯那。

中南拉唯那小區(qū)環(huán)境

《商業(yè)觀察》以購房者的身份在售樓部了解到，目前在售的是拉唯那二期和四期的項目，主要是高層、洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅和獨棟別墅。其中二期的高層是70年住宅產(chǎn)權(quán)、別墅是48年的住宅產(chǎn)權(quán)，四期的別墅是40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)。

目前在售的二期項目只有一套獨棟別墅和部分雙拼別墅，二期總共有3套獨棟別墅和11套獨棟合院，目前已售2套獨棟別墅和5套獨棟合院，還有6套獨棟合院為開發(fā)商自持。獨棟別墅的售價為260萬左右/套，雙拼別墅為220左右/套，獨棟合院為44萬左右/套。置業(yè)顧問介紹說，離沙灘300米以內(nèi)的區(qū)域，土地屬于海洋局管，所以只有48年產(chǎn)權(quán)，畢竟是住宅產(chǎn)權(quán)，所以還是很搶手的，賣的也很快，大部分都是從北京過來購房的。

拉唯那二期別墅銷售示意圖

我刊隨置業(yè)顧問來到了工地現(xiàn)場看已蓋好的項目實景，發(fā)現(xiàn)很多快要竣工的別墅外墻面存在顏色不一、二次加工的情況。置業(yè)顧問解釋說，這是因為房產(chǎn)證上的面積比較小，在項目毛坯狀態(tài)的時候，讓住建局的過來量房驗收，驗收完之后，我們裝修的時候，內(nèi)外都增加使用面積，我們稱之為裝修后優(yōu)化面積，這樣對購房者有利。開發(fā)商會給購房者簽兩個購房合同，一個是毛坯的合同，這是給住建局用的，面積、戶型等參數(shù)跟房產(chǎn)證上一樣，另一個是精裝后的合同，面積、戶型等參數(shù)跟實際交房的情況是一樣的。

兩份不同合同上戶型圖中超規(guī)建設(shè)示意圖

規(guī)劃局：不是別墅 住建局：跟我們沒關(guān)系

早在1994年的時候，國家就已經(jīng)開始對別墅項目進行控制，連續(xù)5次頒發(fā)禁墅令。1994年，為提高土地利用率，國家出臺規(guī)定，限制別墅用地。2003年，國土資源部明確表示，將對別墅項目、高爾夫項目進行限制。2005年，發(fā)改委發(fā)布規(guī)定，從政府審批到銀行貸款，全環(huán)節(jié)限制別墅項目。2012年，國土資源部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴格限制別墅用地審批，從操作層面逐漸將純別墅擋在門外。2016年，國土資源部出臺當(dāng)時最嚴禁墅令，全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。2019年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，要求立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項目建設(shè)審批手續(xù)，并對已建、在建、在批、待建、待批的別墅項目做好梳理等工作。有關(guān)部門正在制定別墅清查整治工作方案，方案確定后，各部門再推進別墅項目建設(shè)審批工作。

國家早已多次密集頒布限墅令，為何唐山國際旅游島的中南拉唯那項目可以批下獨棟別墅對外銷售呢?住建局量完房驗收之后的超規(guī)建設(shè)和簽署陰陽合同是否存在違規(guī)?帶著疑問《商業(yè)觀察》分別致電了唐山國際旅游島管委會自然資源和規(guī)劃局及以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

自然資源和規(guī)劃局負責(zé)規(guī)劃的工作人員告訴《商業(yè)觀察》：拉唯那目前的規(guī)劃都符合要求，不是別墅。別墅本身并沒有明確的定義，這個項目單套住房的面積均不超過140平米，也不是獨門獨院獨棟，所以不能算是別墅。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房產(chǎn)管理科的工作人員告訴《商業(yè)觀察》：“住建局只負責(zé)發(fā)預(yù)售證，之前的國土、規(guī)劃、建設(shè)的手續(xù)齊全，我們就可以發(fā)預(yù)售證，至于是不是別墅，我們不管。量房是開發(fā)商找第三方公司去測量，之后拿著數(shù)據(jù)去辦不動產(chǎn)證，我們不負責(zé)量房，是不是超規(guī)建設(shè)，那是規(guī)劃局的事，跟我們沒關(guān)系。我們只看毛坯情況下的合同簽署，開發(fā)商和業(yè)主是否再單獨簽署裝修合同，那是他們之間的事了，跟我們沒關(guān)系。”

律師：獨棟別墅 超規(guī)建設(shè) 陰陽合同都涉嫌違規(guī)

北京市京師律師事務(wù)所的梁志強律師認為，國家密集發(fā)布限墅令就是為了限制地方政府批地建設(shè)別墅，蓋成的房子明顯能夠看出來是獨棟別墅或者是類獨棟別墅，開發(fā)商也是按照獨棟別墅宣傳和賣給購房者的，如果政府主管部門以面積不夠大為理由說這不是別墅，有點自欺欺人了。

而在預(yù)售審批后違規(guī)改擴建，一來可以將房產(chǎn)證上的面積控制在140平米以內(nèi)，能夠讓購房者少交稅、少交物業(yè)費暖氣費等費用，二來就像規(guī)劃局工作人員所說，規(guī)劃面積沒有超140平米，以此為借口規(guī)避定性為違規(guī)建設(shè)別墅問題。

對于簽署陰陽合同，就更是涉嫌違規(guī)了，有糊弄政府主管部門的意思。

商品房預(yù)售的前提是五證齊全，預(yù)售許可證作為最后一個、也是最關(guān)鍵的銷售許可，頒發(fā)預(yù)售許可證的依據(jù)是國土及規(guī)劃部門的前置手續(xù)，基本都是書面審核。但在辦理竣工驗收備案時，則需要設(shè)計單位、開發(fā)單位、施工單位、監(jiān)理單位等按各自專業(yè)方向進行竣工驗收初查，然后還要邀請環(huán)保局、消防大隊、質(zhì)監(jiān)站等單位進行驗收，要出具環(huán)評報告、消防驗收通過文件等，最后取得竣工驗收備案文件，之后才可以交付房屋、辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證書。開發(fā)建設(shè)等單位在預(yù)售證審批后又進行改擴建，違反了之前的規(guī)劃設(shè)計，屬于嚴重違規(guī)，已改擴建的房屋也依法屬于違建。記者已將改擴建事宜告知了住建局、規(guī)劃資源局等相關(guān)機構(gòu)，這些機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法現(xiàn)場勘查、責(zé)令按規(guī)劃及預(yù)售恢復(fù)原狀。

另外，對于購房人來說，首先是需要面對面積、戶型、甚至價格不同的陰陽合同，一旦發(fā)生糾紛不以利維權(quán);其次是，不公產(chǎn)權(quán)證書(房產(chǎn)證)的戶型、面積與實際不符，也有在日后檢查中被認定為違建責(zé)令拆除、恢復(fù)及罰款的風(fēng)險;再次，如果以后想要出售，也只能按照不公產(chǎn)權(quán)證書(房產(chǎn)證)載明面積為準，不但無形中推升的房屋每平米的單價不利于交易，遇到糾紛訴訟也會面臨實際狀況與證載不一致而擔(dān)責(zé)的風(fēng)險。(見習(xí)記者 武文)