一家房企資產(chǎn)負(fù)債表的變化，方寸之間可以折射出其攻守意圖和戰(zhàn)略調(diào)整方向。而負(fù)債率的波動(dòng)水平，則決定著房企被貼上保守、穩(wěn)健，亦或激進(jìn)的標(biāo)簽。

鑒于房地產(chǎn)的行業(yè)屬性，高負(fù)債是不是錯(cuò)的，難以判斷。但在上市房企中，相比資產(chǎn)負(fù)債率的高低，用剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率或者凈負(fù)債率指標(biāo)去衡量一家房企的負(fù)債水平更為合理。但在這張負(fù)債表中，有一個(gè)指標(biāo)是所有企業(yè)都非常關(guān)注的，即有息負(fù)債。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，截至9月30日，126家A股上市房企有息負(fù)債合計(jì)超過3.4萬億元，同比上升7%。而據(jù)華泰證券分析師陳慎介紹，截至2019年三季度末，A股總體房企凈負(fù)債率為102%，較2018年末上升6個(gè)百點(diǎn)分。

值得一提的是，從負(fù)債率走勢(shì)來看，龍頭房企凈負(fù)債率上升相對(duì)明顯，中型房企則著力降杠桿，小型房企則保持微升狀態(tài)。

中型房企凈負(fù)債率微降

從2016年降杠桿成為大勢(shì)之后，縱觀這幾年房企的表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，萬科、中海等頭部房企凈負(fù)債率(指考慮永續(xù)債后的凈負(fù)債率)控制在50%左右，后起之秀新城控股等中型求規(guī)模型房企凈負(fù)債率在70%-100%之間波動(dòng)，某些頭部房企則維持在150%以上。

華泰證券的一份研報(bào)顯示，截至2019年三季度末，A股龍頭房企、中型房企和小型房企凈負(fù)債率分別為89%、119%和90%，較 2018年末分別上漲17個(gè)百分點(diǎn)、下降6個(gè)百分點(diǎn)和上升4 個(gè)百分點(diǎn)。

不難看出，中型房企在減杠桿。《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，中南建設(shè)、泰禾集團(tuán)、陽光城、新城控股等大中型房企凈負(fù)債率都在下降。

以中南建設(shè)為例，截至9月30日，中南建設(shè)剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率目前僅為44.06%，相對(duì)2018年末進(jìn)一步下降0.91個(gè)百分點(diǎn)，與保利地產(chǎn)同屬于一個(gè)水平線，繼續(xù)在行業(yè)中保持低位。另一方面，公司有息負(fù)債總額僅為690.6億元，有息負(fù)債率為27.8%，在同等銷售規(guī)模的房地產(chǎn)公司中仍舊保持低位。這其中，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為160.3億元，占全部有息負(fù)債的比例僅為23.21%，比2018年末下降7.88個(gè)百分點(diǎn)。

此外，中南建設(shè)方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模提升，截至三季度末，公司持有貨幣資金254.5億元，超過一年以內(nèi)要償還的全部有息負(fù)債，現(xiàn)金短債比由2019年中期的1.49提高至1.59，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步提高。

“過去兩三年，中型房企規(guī)模擴(kuò)張過快，負(fù)債率上升明顯，但當(dāng)前市場(chǎng)已走進(jìn)平穩(wěn)甚至降溫通道，為保證安全穩(wěn)健，中型房企不再加杠桿，且運(yùn)用加快回款等各種手段降低負(fù)債率。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，確實(shí)可以看到，中型房企近兩年做了很多降低負(fù)債的調(diào)整性動(dòng)作。但反觀龍頭房企受市場(chǎng)影響較小，資金周轉(zhuǎn)速度更快，負(fù)債水平基數(shù)較低，融資買地更為積極。

整體資金鏈仍舊承壓

華泰證券上述研報(bào)顯示，截至2019 年三季度末，A股龍頭房企、中型房企和小型房企有息負(fù)債分別較2018年末增長(zhǎng)11%、6%和5%，其有息負(fù)債占比分別為41%、49%和10%，其中，龍頭房企占比較 2018 年末提升1個(gè)百分點(diǎn)，中型房企則下降1個(gè)百分點(diǎn)。

“融資收緊疊加龍頭房企加大逆周期投資力度，總體房企杠桿率持續(xù)抬升，貨幣資金短債覆蓋倍數(shù)小幅回落，資金鏈依然承壓。”陳慎表示，龍頭房企雖然加大擴(kuò)張投資導(dǎo)致經(jīng)營現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)負(fù)幅度擴(kuò)大、短期負(fù)債率上行明顯，但杠桿率和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)依然保持梯隊(duì)最優(yōu)。中型房企在規(guī)模發(fā)展訴求下加杠桿節(jié)奏依然平穩(wěn)，小型房企經(jīng)營現(xiàn)金流有所改善，但負(fù)債率依然制約擴(kuò)張意愿。

“目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體資金鏈都是相對(duì)緊張的。”張宏偉進(jìn)一步向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，未來兩三年還是增量市場(chǎng)上升期，房企想要在規(guī)模上求上進(jìn)，還是要跑馬圈地，加大融資和投資力度的。

“今年前三季度，就有25家房企銷售規(guī)模加入了‘千億俱樂部’，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，倒逼房企去融資擴(kuò)張，如果能借到錢還是要去借的。”一位不愿具名的房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，預(yù)計(jì)未來融資渠道很難放松，房企需要修煉自身內(nèi)功，爭(zhēng)取在規(guī)模上升情況下，運(yùn)用加快回款，縮短結(jié)轉(zhuǎn)周期或者資本手段去降低杠桿。

“總體上來看，房地產(chǎn)融資渠道還是以收緊為主。房企主要還需要在銷售端發(fā)力，在手現(xiàn)金越多，才更有機(jī)會(huì)在土地市場(chǎng)上逆周期拿地。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，或許明年會(huì)出現(xiàn)融資窗口期，屆時(shí)財(cái)務(wù)狀況較好企業(yè)更能搶占先機(jī)。（王麗新 ）