2019年廣州樓市跌宕起伏，最終成交量平平。今年樓市情況如何?陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，目前廣州全市11區(qū)可售貨量為64735套，總面積約767.8萬平方米，按近半年網(wǎng)簽速度，去化周期約8.6個月。而據(jù)中地行初步統(tǒng)計，2020年廣州全市約有34個住宅、別墅及公寓項目入市，總貨量約10033套，總面積約104萬平方米。區(qū)域方面，供應(yīng)以外圍區(qū)域為主;中心五區(qū)約有9個全新盤，總貨量約2058套。在“房住不炒”的總基調(diào)下，中介對今年樓市持樂觀態(tài)度，而人們購房更加理性。

中心區(qū)：白云區(qū)為供應(yīng)主力

具體來說，中心區(qū)域以白云區(qū)為供應(yīng)主力。向來新貨嚴(yán)重緊缺的越秀區(qū)在2020年也將有兩個全新項目入市，包括淘金半山豪庭以及實地·紫薇公館，產(chǎn)品涵蓋別墅和洋房。天河區(qū)金融城的珠光金融城壹號首期新品為138~251平方米南向一線望江物業(yè)，平層產(chǎn)品最小為138平方米三房;最大的251平方米五房，涵蓋3個帶獨立衛(wèi)套間及兩個多用途房間。

白云區(qū)方面，產(chǎn)品涵蓋剛需以及改善型。剛需戶型主要以榮升·瓏樾、元邦明月翡翠、品實·云湖花城和中鐵諾德·閱瀧為主。珠光云山御景為改善型戶型為主，包括別墅以及大平層產(chǎn)品。金沙洲板塊公寓項目廣州城投保利金沙大都會將加推躍式loft公寓。海珠區(qū)世茂天鵝灣位于革新路太古倉旁，項目主推面積約235~296平方米四至五房洋房單位，3梯2戶設(shè)計。

外圍區(qū)：地鐵開通帶來生機(jī)

外圍區(qū)域，約有25個全新項目總貨量約8475套。具體來說，增城、番禺為供應(yīng)主力，黃埔、南沙緊隨其后。增城區(qū)2018、2019年皆為供應(yīng)大戶，2020年將有6個全新項目入市。21號線全線開通加上13號線，東部區(qū)域與廣州市區(qū)的連接越發(fā)緊密，且部分區(qū)域還屬于價格洼地，吸引大量剛需購房者。新貨大部分聚集新塘，包括全新項目時代風(fēng)華、廣州萬科城、力迅新塘項目、卓粵廣場。另外，荔城和中新鎮(zhèn)也分別有凱德·萬黛和中國鐵建國際公館準(zhǔn)備入市。

黃埔區(qū)則有4個全新項目。老黃埔區(qū)域?qū)⒂瓉硪粋€全新項目五礦招商·鷺山府，其中科學(xué)城板塊和知識城板塊有綠地杉禾田晶舍及時代印記兩個全新項目，長嶺居五礦壹云臺為洋房及別墅產(chǎn)品。番禺區(qū)全新項目包括市橋板塊電建地產(chǎn)洺悅玉府、碧桂園星鉆，以及別墅盤新城市·星海墅，其中中國鐵建花語嶺南、龍光天璞，產(chǎn)品涵蓋洋房及別墅。廣州地鐵第三個項目品秀·星瀚項目預(yù)計將在2020年迎來101平方米“3+1”房超強(qiáng)戶型樣板間的開放，以及地鐵22號線番禺廣場-陳頭崗首段的開通。

南沙區(qū)星河·榮譽(yù)在元旦面市，綠城柳岸曉風(fēng)已同時開放營銷中心及樓盤，中國鐵建海語熙岸將于1月中旬開盤，明珠灣板塊華潤置地瑞府也將在2020年入市。

北部區(qū)域，花都區(qū)府板塊依舊是置業(yè)熱點，預(yù)計有3個全新項目——華潤置地路勁金茂桐悅、龍門苑、蘭園·鳳翎臺面市。從化區(qū)全新項目碧桂園望谷合院、越秀逸泉錦翠分別為別墅、洋房產(chǎn)品，其中碧桂園望谷合院的溫泉別墅帶有溫泉入戶。

商辦產(chǎn)品方面，琶洲金融城的珠光金融城壹號備受矚目。別墅項目基本位于郊區(qū)，老城區(qū)越秀及白云區(qū)有別墅新品入市，產(chǎn)品從126平方米到370平方米不等。2019年洋房約有30個項目入市，面積段集中在80~141平方米的三~四房，目前仍有貨源可售。新增供應(yīng)仍以外圍區(qū)域為主，今年增城、從化、知識城等地鐵線路的開通，使得東部依然是購房熱門區(qū)。

預(yù)測：本月有11個項目推售

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月24日，廣州全市11區(qū)住宅可售貨量為64735套，總面積約767.8萬平方米。根據(jù)近6個月銷售速度計算，廣州市住宅去化周期約為8.6個月。而據(jù)中地行不完全統(tǒng)計，2019年12月底至2020年1月廣州全市共有11個項目有動作，包括4個全新開盤、3個開放營銷中心、2個開放樣板間、2個舊盤加推，合計約1656套貨量。

中心五區(qū)方面，1月份僅白云區(qū)有新盤項目1個，其余各區(qū)新盤項目為0。白云區(qū)中鐵諾德·閱瀧樣板間已開放，預(yù)計1月開盤，將主推高層住宅，產(chǎn)品為建面80~1201項目的三至四房。

外圍區(qū)域方面，增城、南沙為1月的供應(yīng)主力，其余各區(qū)合計共4項目有動作。黃埔區(qū)綠地杉禾田晶舍項目預(yù)計1月開盤，首推1#、2#樓，涵蓋建面為98~1231平方米三至四房單元，精裝交付。番禺區(qū)中國鐵建花語嶺南規(guī)劃有建面約110~143平方米的復(fù)式四房和179~198平方米的疊墅五房，預(yù)計1月份開盤;龍光天璞首推3棟洋房，分別為86平方米的北向三房、93平方米的南向三房、110平方米的南向四房，以及117平方米的南北對流四房戶型。領(lǐng)南星河·榮譽(yù)元旦開放營銷中心，首推94~128平方米三至五房產(chǎn)品;柳岸曉風(fēng)首推建面約96~140平方米江景三至四房，預(yù)計1月開放營銷中心;中國鐵建海語熙岸項目預(yù)計1月中旬正式開盤，首推90~125平方米三至四房產(chǎn)品，目前誠意登記享開盤優(yōu)惠2萬元。

增城區(qū)中國鐵建國際公館項目預(yù)計1月開盤，首推建面約103~150平方米復(fù)式四房兩廳兩衛(wèi)單位，純南向，帶裝修，具體開盤時間和價格待定;凱德·萬黛銷售中心即將開放，預(yù)計推出戶型為建筑面積90~135平方米的三至四房。花都區(qū)和增城區(qū)共有2個項目加推，其中新力荔紅花園在1月份會推出建面約95~116平方米三房;敏捷綠湖首府已推出全新六期17座建面86~119平方米精工三至四房住宅。

產(chǎn)品方面，別墅項目2個，洋房項目11個。本月中國鐵建花語嶺南、龍光天璞2個包含洋房及別墅項目入市;住宅方面，綠地杉禾田晶舍、中國鐵建國際公館、中國鐵建海語熙岸、中鐵諾德·閱瀧4個項目將迎來全新開盤。

中介看樓市

易居中國：既要“防漲”又要“防跌”

2020年的樓市政策既要“防上漲”，又要“防下跌”;貨幣政策會繼續(xù)放松，但樓市不是受益者，去杠桿是長期戰(zhàn)役;行業(yè)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模雙見頂;深圳房價不會漲，長三角區(qū)域有上行空間;房企加速去庫存、銷售依賴渠道。投資機(jī)會方面，拿地不急，全年都是窗口期;兼并收購會繼續(xù)，“大魚”開始吃“大魚”;仍看好物業(yè)，但企業(yè)開始分化;租賃變天，還需尋找新模式。看好萬科、融創(chuàng)、金茂、世茂、美的、佳兆業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)8家房地產(chǎn)股票。

中地行：今年廣州樓市有望持續(xù)發(fā)力

今年1月推新數(shù)量相比去年12月驟減、新年臨近等多重因素導(dǎo)致市場供給下降。年底眾多利好政策的出臺，加之開發(fā)商備貨蓄力3、4月的小陽春，相信春節(jié)過后的樓市將迎來一波小高潮。

國家重申“房住不炒”，但也強(qiáng)調(diào)要“全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。因城施策的差別化調(diào)控在去年已有所體現(xiàn)，達(dá)到整體維穩(wěn)的效果，2020年依舊是各地結(jié)合自身情況調(diào)整政策時期。

廣州今年樓市預(yù)計總體平穩(wěn)，二季度起新房促銷力度大、供給充足、可供選擇余地增多。去年底廣州發(fā)布新一輪人才新政，南沙、花都和黃埔先后放寬人才購房限制。如南沙購房門檻最低只需本科學(xué)歷，預(yù)計將釋放一批外來購買力置業(yè)廣州。此外，港澳居民憑身份證和通行證即可在廣州購房，外地人在廣州購房的渠道進(jìn)一步拓寬。“房住不炒”基調(diào)下樓市以穩(wěn)為主，因城施策下樓市出現(xiàn)新的機(jī)遇。在多重政策利好刺激下，今年廣州樓市有望持續(xù)發(fā)力。

廣州中原：今年樓市成交或達(dá)8.5萬套

對于2020年樓市，仍維持“審慎樂觀”的態(tài)度。一方面，去年12月以來多區(qū)推出人才購房新政，一定程度體現(xiàn)出地方/行政區(qū)調(diào)控樓市態(tài)度趨于積極，屬于有利市場回暖的“小紅包”;但另一方面，仍需審慎看待宏觀、中觀、微觀三個方向存在的因素。

從宏觀角度來看，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境問題影響著潛在客戶對未來情況預(yù)判，同時決定潛在客戶愿意繼續(xù)持有現(xiàn)金還是入市。從中觀角度看，雖然“因城施策”給予地方一定政策制定的自由度，但“房住不炒”仍是底線，一旦市場出現(xiàn)過熱跡象，將如2019年年中一樣某些城市會被黃牌警告，面臨“適度調(diào)整”。從微觀角度看，近年土地成本提高導(dǎo)致買家購房成本不同程度提高;部分區(qū)域、優(yōu)質(zhì)板塊一手資源枯竭問題突出，或影響買家入市步伐。因此，廣州2020年樓市成交優(yōu)于2019年的可能性較高，但同時存在一定客觀制約因素，成交要恢復(fù)至2017年水平(90000套及以上)仍存在一定難度，預(yù)計成交量增幅在6%~10%左右(85000~88000套)的可能性較高。

合富輝煌：行業(yè)集中度或進(jìn)一步提高

2020年樓市預(yù)計總價段供應(yīng)將明顯提升。大型房企資金雄厚的優(yōu)勢在一級土地市場尤為明顯，保利、越秀、碧桂園、萬科、時代5家房企供應(yīng)位列前五席位，占全市供應(yīng)的32%，它們在各個區(qū)域均有布局，其中保利在中心區(qū)的市場份額高達(dá)三成;本土兩大國企越秀、珠實均分別與廣州地鐵合作，在白云、番禺、黃埔、增城均獲取到較優(yōu)質(zhì)地塊。深耕廣州的知名房企，得益于自身雄厚的資本實力、資源優(yōu)勢，往往掌握區(qū)域樓市的定價權(quán)，行業(yè)集中度預(yù)計保持或進(jìn)一步提高。

市民“房市”心愿

統(tǒng)計：買房意愿創(chuàng)近3年新低

去年末，央行在全國50個城市進(jìn)行了2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查。報告顯示，未來3個月內(nèi)，準(zhǔn)備購置房產(chǎn)的居民占比僅為20.7%，這一比例創(chuàng)下了2017年以來新低。購房意愿明顯下降的同時，看好房價上行的人數(shù)也在縮減。去年四季度只有26.5%的居民預(yù)期下季度房價上漲，明顯低于第三季度的29.3%的比例。與2018年同期相比，這個數(shù)據(jù)依然偏低。在“最嚴(yán)調(diào)控政策年”2018年，第四季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計房價上漲的居民比例達(dá)到了27.4%。業(yè)內(nèi)人士表示，居民買房意愿的下降，可以反映出大家對目前地產(chǎn)市場的理性判斷。短期內(nèi)房價上漲空間有限，甚至還會出現(xiàn)降幅，此時買房最擔(dān)心高位接盤，明顯不劃算。不過，有剛性需求的買家仍然走在買房路上。

張女士，40歲，外企會計

上有老下有小 握著錢比買房更踏實

張女士一家三口住在越秀區(qū)一套80平方米的兩房里，今年兒子上初二，學(xué)習(xí)用具和書本已堆成了小山，希望有一個單獨的房間作為書房，常常抱怨房子不夠住。

上個月夫妻兩個正式盤算了一下?lián)Q房的事：這套房賣出去可以拿到一筆錢，但換房必須在兒子學(xué)校周邊，附近正在售的一個全新盤，一套120平方米的四房需要一大筆錢，除了賣房得到的一筆錢，還需要拿出很大的一筆資金才夠用。夫妻雖然在公司都屬中層人員，但兒子讀私立學(xué)校的費用一年近8萬元，加上張女士和老公都是家里的獨生子女，4個老人每年的贍養(yǎng)費也是一大筆開支，夫妻兩人的存款也只有30多萬元。如果硬著頭皮換了房，即便貸款，月供也超過了兩萬元。

張女士現(xiàn)在還記得原本對她很熱情的銷售人員，一聽到他們不買房后連翻了幾個白眼。張女士告訴記者，“誰不想住著舒服點，但是上有老下有小，都是可能隨時需要用錢，房子變現(xiàn)周期太長，手里拿點錢更踏實。”

盈盈，29歲，銷售人員

希望結(jié)婚前為父母在廣州買套房

大城市的女性越來越能買房，電視劇《都挺好》里的女強(qiáng)人蘇明玉，不到30歲就奮斗出兩座高檔住宅。網(wǎng)絡(luò)上，“蘇明玉們?yōu)槭裁匆I房”的討論被推上熱搜。國內(nèi)一知名找房平臺發(fā)布的《2019年女性安居報告》顯示，女性購房者比例升至46.7%，達(dá)到了近7年來的新高。在30歲至50歲年齡段的一線城市購房群體中，女性比例為48.4%，幾乎與男性持平。

盈盈就是近期女性購房大軍中的一員，不過她買房不是為了自己，而是為了父母。她來自東北，大學(xué)畢業(yè)那會來廣州就為了安家，然后把父母從東北接過來。原因只有一個：廣州冬天不冷，對于有關(guān)節(jié)病的母親來說，養(yǎng)老最合適不過了。所以一開始找工作，她就選了個來錢快但也壓力大的工作：銷售。她有較好的學(xué)歷，和一群中專生、高職生做低底薪高提成的低端銷售工作。雖然辛苦，但她覺得這份工資比在事業(yè)單位更賺錢。工作7年存款150萬元，對于這個不敢高消費、不敢對生活有太高品質(zhì)要求、不敢談戀愛的女孩來說，已是“恩賜”。

手握150萬元，但廣州市中心的房價并非她所能及，為此，她把目光投向從化、增城幾個郊區(qū)。這幾天，趁著21號地鐵線開通后，特意看了兩個星期的房子，最終總算有了眉目。雖然那套110平方米的房子離地鐵還有5個公交車站的距離，但這是她目前所能負(fù)擔(dān)得起的房子了。在2019年的最后一天，她交完了五成的首期款后，卡里只有800多元了。她依稀記得，那天坐著地鐵21號線回家，覺得整座城市都沉浸在跨年的歡樂中，她第一次感受到自己真正屬于這個城市。因為，她終于成了“有房一族”。

劉大叔，60歲，退休職工

希望盡快將手里的房子賣出去

劉大叔在花都區(qū)有一套110平方米的房子，住了大半輩子都已經(jīng)習(xí)慣了。不過女兒生了孩子后，劉大叔和老伴商量了一下，想把這套房賣了，然后到女兒所住的小區(qū)再租一套二手房，這樣也可以互相照顧。但是，時間過了5個月，房子還是沒有賣出去，掛牌價從之前的300萬元降到了280萬元，只有兩個買家來看過房，后來都不了了之。中介勸劉大叔還要繼續(xù)降價，說目前市場上不少新房樓盤都在打折，價格甚至比二手樓盤更便宜。“不是都說現(xiàn)在市場很好嗎，為什么我的房子卻賣不出去。”劉大叔一臉疑惑。

(□文/圖 信息時報記者 羅莎琳)