廣州首批共有產(chǎn)權(quán)房。廣州日報全媒體記者黎旭陽攝

南沙共有產(chǎn)權(quán)房外貌。廣州日報全媒體記者黎旭陽攝

文/廣州日報全媒體記者賈政、申卉

昨日，廣州市住建局發(fā)布《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》(簡稱《辦法》)?！掇k法》規(guī)定，本科學歷申購共有產(chǎn)權(quán)住房不受戶籍限制，單身申購人需年滿30歲。已購的共有產(chǎn)權(quán)住房滿足限售年限后可以申請換購，再次購買或換購僅限一次。

目標

實現(xiàn)住有所居全覆蓋

2012年以來，根據(jù)省政府《印發(fā)廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案的通知》(粵府〔2012〕12號)要求，廣州市將廉租房、公租房合并管理、并軌運行，形成了以公租房為主的住房保障方式。近年來，不符合公租房租賃條件但收入尚不夠高的“夾心層”市民，尤其是新就業(yè)、青年“剛需”群體在市場上購買商品住房的經(jīng)濟負擔日益加重，亟須提供產(chǎn)權(quán)型住房保障供應(yīng)。

為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民“住有所居”，拓寬住房保障渠道，探索租、售、補相結(jié)合的住房保障措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳選定廣州等城市開展包括共有產(chǎn)權(quán)住房在內(nèi)的完善住房保障體系工作試點。

據(jù)介紹，《辦法》的出臺，將緩解無房家庭的購房壓力，吸引城市發(fā)展急需的緊缺人才，滿足“新市民”住房需求，提供經(jīng)濟上可負擔住房、健全租購并舉保障形式，加快構(gòu)建公共租賃住房、政策性租賃住房、市場租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、商品住房相結(jié)合的住房供應(yīng)體系，實現(xiàn)住有所居需求全覆蓋。

管理

中心區(qū)與外圍區(qū)分層管理

廣州市的共有產(chǎn)權(quán)住房屬于保障性住房性質(zhì)，同時采用因地制宜分層實施，劃分中心六區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)與周邊五區(qū)各自建設(shè)兩個層次。

其中，市住房保障機構(gòu)牽頭負責越秀、荔灣、海珠、天河、白云、番禺六區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房工作，黃埔、花都、南沙、從化、增城五區(qū)政府各自負責本轄區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房工作?！掇k法》還明確購買共有產(chǎn)權(quán)住房享有與購買商品住房同等公共服務(wù)權(quán)益。

在規(guī)劃和建設(shè)方面，《辦法》明確，廣州的共有產(chǎn)權(quán)住房既可以通過單獨選址集中新建，例如由廣州市住房保障辦公室或各區(qū)政府直接委托承擔保障性住房建設(shè)管理任務(wù)的市屬國有住房租賃公司，或者采取項目招標方式選擇實力雄厚、信譽良好、具有施工總承包資質(zhì)或者房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)集中新建。

同時，以土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建、或商品住房項目配建、城市更新項目配建、既有房源轉(zhuǎn)用、利用其他國有土地建設(shè)為補充。

權(quán)益

享有商住房同等公共服務(wù)

在定價和權(quán)屬方面，《辦法》明確了售價和產(chǎn)權(quán)比例。通過“限房價、競地價”方式籌集的，售價不高于最高限價;采用土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房銷售時，限定的最高銷售單價超過同地段、同類型商品住房的市場評估價的85%時，開發(fā)建設(shè)單位可以向市住房保障辦公室或相應(yīng)的區(qū)住房保障部門申請轉(zhuǎn)為商品住房，按權(quán)限報市、區(qū)政府審批同意后優(yōu)先面向共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象出售，不再作為共有產(chǎn)權(quán)住房管理，但承購人購買后不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

其他方式籌集的，售價不低于市場評估價的50%，承購人產(chǎn)權(quán)份額按購買價占市場評估價比例計算。同時，集中新建的居住區(qū)配套設(shè)施(含車位、車庫)產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

《辦法》還明確購買共有產(chǎn)權(quán)住房享有與購買商品住房同等公共服務(wù)權(quán)益，具體包括教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務(wù)權(quán)益。

流通

2年后可進行內(nèi)部轉(zhuǎn)讓

為了加強自住功用、防止投資投機，《辦法》以共有協(xié)議方式對共有產(chǎn)權(quán)住房使用、退出、繼承、維修、監(jiān)管進行約定。明確共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)實行封閉運行，持有共有產(chǎn)權(quán)住房期間，不得將房屋出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。滿足2年限售年限后可退出。

滿足本市規(guī)定住房限售年限的，承購人可以向代持管理機構(gòu)提出轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額的申請，受讓人應(yīng)當具有購買共有產(chǎn)權(quán)住房資格，代持管理機構(gòu)在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。承購人所持產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的增值收益歸承購人享有，轉(zhuǎn)讓價格低于原購買價格的差價代持管理機構(gòu)不予補償。

另外，若共有產(chǎn)權(quán)住房承購人擅自轉(zhuǎn)讓、贈予共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額或設(shè)定除購房貸款抵押以外的擔保物權(quán);擅自出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房;承購人戶籍遷離本市或者出國定居的，則代持管理機構(gòu)按市場評估價回購或安排符合申購條件的家庭購買。同時，有關(guān)部門采取將失信信息按照規(guī)定納入公共信用信息管理系統(tǒng)，依法予以失信懲戒。

在申購過程中弄虛作假、違背承諾或未按規(guī)定時間騰退所承租的公共租賃住房、人才公寓、直管公房、單位公房等政策性租賃住房，10年內(nèi)禁止其申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

申購

雙職工家庭等享有優(yōu)先配售權(quán)

根據(jù)《辦法》，已婚人士申購的，不受年齡限制;未婚、離異、喪偶等單身人士申購的，應(yīng)當年滿30歲。

本市城鎮(zhèn)戶籍滿10年，而具有本科學士及以上學位學歷、中高級專業(yè)技術(shù)職稱和執(zhí)業(yè)資格目錄、高技能人才和緊缺工種(職業(yè))目錄、人才綠卡主卡人員之一的，不受戶籍或戶籍年限限制;申購前繳納養(yǎng)老保險滿60個月，中斷、補繳累計不超過6個月，且相應(yīng)的月份不計在內(nèi)。

《辦法》還要求，申購人及其配偶和未成年子女名下無本市的住宅、商鋪、寫字樓。按規(guī)定自愿轉(zhuǎn)讓并騰退已購共有產(chǎn)權(quán)住房后可以再次購買，已購的共有產(chǎn)權(quán)住房滿足限售年限后可以申請換購，再次購買或換購僅限一次。

同時，廣州市住建局表示，廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房將對雙職工家庭，或有博士、碩士學位、高級專業(yè)技術(shù)職稱等人員優(yōu)先配售供應(yīng)。在房源供不應(yīng)求時搖號抽簽，不輪候。

專家：是提升城市競爭力的重大舉措

廣州市社科院數(shù)量經(jīng)濟研究所所長歐江波博士認為，廣州這次出臺共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法具有重要現(xiàn)實意義，既是貫徹中央“房住不炒”“因城施策”精神的具體體現(xiàn)，又是完善住房保障體系、提升城市競爭力特別是人才競爭力的重大舉措。從具體條文來看，辦法充分吸收借鑒了北京、上海、深圳等地的政策實踐，全面考慮了廣州城市特點和住房市場實際情況，應(yīng)該說是比較科學合理、切實可行的，相信未來一定會起到越來越大的作用。

廣州共有產(chǎn)權(quán)住房政策未來很可能還會有一個探索實踐并檢討完善的過程。“有些具體問題值得思考和深化，比如：共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)該多大規(guī)模、在全市住房體系中占多大比重;相應(yīng)的土地、資金如何去落實去保障;受惠人群如何更加精準從而確保公平合理性;后續(xù)管理如何科學配套從而促進可持續(xù)發(fā)展等。”歐江波指出，住房政策特別是住房保障政策的強度和模式，歸根到底是取決于廣州經(jīng)濟社會發(fā)展情況和住房體系的實際需求，這也是中央“因城施策”精神的應(yīng)有之義。(賈政、申卉)