被稱為“淘寶一姐”的薇婭迎來(lái)了最受爭(zhēng)議的一次直播帶貨。幾天前，她把樣板間變成了直播間，開(kāi)啟直播賣(mài)房首秀。

這次她要賣(mài)的，是杭州一處非住宅公寓樓盤(pán)、也就是“商住房”。從預(yù)告短片開(kāi)始薇婭就招來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)人士的質(zhì)疑：在設(shè)計(jì)上“先天缺陷”、多地嚴(yán)格限購(gòu)的大背景下，商住房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、年限、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及未來(lái)的居住品質(zhì)都有明顯差別。“淘寶一姐”雖然引來(lái)了高流量，但依然無(wú)法給這種房子解套，購(gòu)房人不應(yīng)盲目而上，反而要小心潛在風(fēng)險(xiǎn)。

網(wǎng)紅為“商住房”引流量

“請(qǐng)不要侮辱地產(chǎn)人的智商!”直播賣(mài)房后的幾天里，薇婭的名字始終被房地產(chǎn)圈子里的各路人馬討論，有業(yè)內(nèi)人士尖銳批評(píng)她的不專業(yè)。

讓很多批評(píng)者不解的是，她的賣(mài)房首秀沒(méi)有選擇真正的住宅，而是選擇了一個(gè)商辦項(xiàng)目——位于杭州市拱墅區(qū)的復(fù)地壹中心。杭州當(dāng)?shù)厝斯苓@類項(xiàng)目叫“公寓”，土地性質(zhì)則是40年期限的商業(yè)項(xiàng)目，也就是“商住房”。

據(jù)售樓處介紹，該項(xiàng)目在2018年就已開(kāi)盤(pán)。3年過(guò)去，這個(gè)規(guī)模不大的“老盤(pán)”依然沒(méi)有售罄。售樓處工作人員拒絕透露此次直播帶來(lái)的簽約量，僅表示“近期都還有房子可以買(mǎi)”。

自從壹中心貼上了薇婭的標(biāo)簽，當(dāng)?shù)卮礓N(xiāo)售人員周雪(化名)接到的咨詢電話不斷。但這并不能代表成交量一路飄紅。“如果是性價(jià)比很高的房子，那不可能拖了這么多年還沒(méi)賣(mài)完。”周雪分析，2.5萬(wàn)元上下的均價(jià)的確比周邊商住樓盤(pán)價(jià)格低不少，但由于房子面積是60平方米和110平方米兩種，比一般公寓面積大，抬高了總價(jià);該樓盤(pán)層高只有3.9米，比其它Loft公寓層高低了不少，性價(jià)比不高。

周雪發(fā)現(xiàn)，一些購(gòu)房人在逛了周邊幾個(gè)公寓樓盤(pán)后，會(huì)因?yàn)樾詢r(jià)比低的原因放棄壹中心。另一份數(shù)據(jù)也反映出類似的情形。直播時(shí)，薇婭對(duì)外出售521元的權(quán)益券，購(gòu)房時(shí)可享受9.6折優(yōu)惠。有媒體就發(fā)現(xiàn)，當(dāng)晚有800多人拍下了此券，但第二天銷(xiāo)量就減少了200多張。這相當(dāng)于中途有200多人選擇了退貨。

價(jià)格門(mén)檻雖低但難掩缺陷

直播前的預(yù)告短片中，薇婭在介紹這套樓盤(pán)的配套情況時(shí)提到了周邊學(xué)校，而這一點(diǎn)被房地產(chǎn)人士攻擊頗多。剛“入行”的薇婭或許不知：“商住房”最大的問(wèn)題正是無(wú)法像住宅一樣落戶，不能像居住在普通住宅里的子女一樣入學(xué)。

所謂“商住房”主要是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售推廣的噱頭，一些開(kāi)發(fā)商將商辦性質(zhì)的房屋進(jìn)行改造，并在對(duì)外宣傳時(shí)稱其具備一定居住功能。雖然預(yù)告短片在最后用文字簡(jiǎn)短提醒了樓盤(pán)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和子女無(wú)法入學(xué)的真實(shí)情況，但很多人依然認(rèn)為薇婭的這句話對(duì)當(dāng)?shù)卣卟涣私獾馁?gòu)房人存在誤導(dǎo)。

“商住房”的缺陷不止于此。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英說(shuō)，由于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并非住宅，因此未來(lái)居住時(shí)產(chǎn)生的水、電、暖氣、物業(yè)等費(fèi)用往往都是更高的商業(yè)價(jià)格，增加了購(gòu)房人的居住成本。

“這些房子從一開(kāi)始就不是按住宅設(shè)計(jì)的，住起來(lái)能感覺(jué)到明顯差別。”在本市有一套“商住房”的市民王女士吐槽，自家的Loft層高4.2米，被隔出來(lái)兩層，夏天冷空氣聚在樓下，空調(diào)開(kāi)得再大樓上也熱得不行;冬天熱空氣聚在樓上，樓下卻依然凍得不行。

二手交易難 轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)

在“史上最嚴(yán)調(diào)控”的2017年，北京等多個(gè)一線城市都啟動(dòng)了嚴(yán)格的商辦項(xiàng)目限購(gòu)新政。以北京為例，新建的商辦項(xiàng)目不僅對(duì)分割面積、貸款上劃了硬杠杠，還明確不得出售給個(gè)人，這讓當(dāng)時(shí)高溫不退、涌入大量炒房客的商辦項(xiàng)目迅速降溫。雖然二手商辦項(xiàng)目可以交易，但限購(gòu)后價(jià)格大跌，成交幾近冰凍。

來(lái)自諸葛找房的數(shù)據(jù)，近一年來(lái)，北京此類項(xiàng)目的月均成交量只有幾十套。但杭州則不一樣。2018年，杭州出臺(tái)“限酒令”，要求不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。但從銷(xiāo)售層面，公寓項(xiàng)目并未限制。至今，本地人、外地人照常購(gòu)買(mǎi)，貸款照批。

“這類公寓的優(yōu)勢(shì)是門(mén)檻低，購(gòu)房成本較低。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理高院生解釋，一些沒(méi)有資質(zhì)的購(gòu)房人因限購(gòu)轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)商辦性質(zhì)的公寓，但由于轉(zhuǎn)手困難，一些商辦類項(xiàng)目轉(zhuǎn)而投向了租賃市場(chǎng)，“如今投資客看中的是租金回報(bào)。”

北京一位二手房中介經(jīng)紀(jì)人也給記者舉例，在朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)，一處商辦項(xiàng)目樓盤(pán)緊挨著同期開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的住宅，如今住宅二手房的均價(jià)已經(jīng)從每平方米兩萬(wàn)元漲到了七八萬(wàn)元，而商辦項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格則從每平方米兩萬(wàn)元漲到了三四萬(wàn)元。“這樣的升值空間也能洞悉出此類項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，租金收益也需要看所在區(qū)域租賃情況。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，在如今政策嚴(yán)格限購(gòu)的情況下，商辦項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)仍然要謹(jǐn)慎，在看到低總價(jià)等優(yōu)勢(shì)外，更要留意潛在的風(fēng)險(xiǎn)。