距離大鐘寺中坤廣場項目被收購已一年有余，而項目背后六年的糾紛終于有了新進展。近日，北京商報記者從知情人士處獲悉，目前收購方已經(jīng)原價回購小業(yè)主們的產(chǎn)權(quán)，并將此前的所欠租金、違約金、滯納金等一次性返還給小業(yè)主，約70%的小業(yè)主已經(jīng)簽約，據(jù)了解，回購將截止到7月底。但部分小業(yè)主對記者表示，所欠租金等均是業(yè)主們該得的，絕不同意原價回購。

原價回購

多位小業(yè)主對北京商報記者表示，自己購買的產(chǎn)權(quán)早就不能自己支配了，現(xiàn)在全部被圍擋。“眼看著項目快要重新進行裝修了，糾紛還沒有得到解決。”記者在現(xiàn)場看到，位于大鐘寺的項目處于一個近乎全封閉的狀態(tài)，幾乎都被圍擋遮住。據(jù)了解，從2019年5月開始，該項目就已經(jīng)處于此狀態(tài)，并有人專門負責(zé)看守。

據(jù)中坤廣場一位知情人士透露，收購方還是要以原價回購的方式收購小業(yè)主們的產(chǎn)權(quán)，對于同意的小業(yè)主，會將此前所欠的租金、違約金、滯納金等一次性返還。對此，他表示，70%的小業(yè)主已經(jīng)簽約，收購截止到7月底。

事實上，中坤廣場早在2018年12月就開始陸續(xù)與部分小業(yè)主簽署“原價回購”協(xié)議，但并未包含所欠租金、滯納金、違約金等，因此此前大部分業(yè)主拒絕簽約。

一位小業(yè)主向北京商報記者表示了對原價回購的不滿：“中坤廣場之前所欠我們的租金、滯納金等，都是我們應(yīng)該得到的，我們只接受以現(xiàn)在的市場價出售我們的產(chǎn)權(quán)。”另一位小業(yè)主則表示，他在2006年以6萬元/平方米的價格購買了40多平方米的商業(yè)用地，共計200多萬元。“如果以幾年前的價格回購，中間的損失誰來償還?”

對此，北京商報記者分別聯(lián)系了收購方和第三方東方資產(chǎn)管理股份有限公司(以下簡稱“東方資產(chǎn)”)，但截至發(fā)稿，收購方表示不作回應(yīng)，而東方資產(chǎn)未予以回復(fù)。

六年糾紛

中坤廣場與小業(yè)主們的糾紛已經(jīng)有六年之久。該項目于2004年底開工，2006年大鐘寺中坤廣場項目由中坤集團旗下北京中坤長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行開發(fā)，并對一部分產(chǎn)權(quán)進行銷售，中坤集團旗下的大鐘寺商業(yè)有限公司同時對出售的單位進行回租。2007年完成主體工程并宣布開街。據(jù)一位業(yè)主回憶，中坤集團方面當(dāng)時承諾購買者每年可獲得不低于8%的租金回報，當(dāng)時共有1200多位小業(yè)主。

在高回報和連帶保證承諾下，許多業(yè)主在2007-2008年間以每平方米4萬-5萬元的價格購買了商鋪。直至2013年前，商鋪業(yè)主都拿到了相應(yīng)的租金回報，但從2014年開始，中坤集團方面不再兌現(xiàn)承諾。此外，北京商報記者了解到，小業(yè)主與中坤集團簽訂的十年租約，租期大多在2017年8月底已到期。因小業(yè)主認為中坤集團未給2014-2017年間應(yīng)有的租金，導(dǎo)致矛盾逐步升級。

直到2019年2月，收購方斥資90億元收購了大鐘寺中坤廣場。此次收購是通過第三方公司東方資產(chǎn)完成的。

侵權(quán)何解

北京厚大合川律師事務(wù)所法律顧問中心負責(zé)人羅思翔律師認為，無論目前改造的是商場公共區(qū)域還是商鋪，只要改造行為未經(jīng)業(yè)主同意，其行為都將構(gòu)成侵權(quán)，業(yè)主有權(quán)要求恢復(fù)原狀，相關(guān)費用應(yīng)由侵權(quán)方承擔(dān)，如果造成損害的，還應(yīng)予以賠償;此外，就目前商場提出對業(yè)主商鋪進行原價回購的要求而言，只要雙方意思表示真實、簽訂協(xié)議、并在不動產(chǎn)登記中心進行相應(yīng)的物權(quán)變更即可，公司提出的原價回購本質(zhì)上是一個合同要約，業(yè)主有權(quán)利同意或拒絕。

羅思翔稱，如果公司對業(yè)主的合理訴求置之不理，一方面會讓公司陷入訴訟的泥沼中，耗費大量時間和金錢，疲于應(yīng)訴。另一方面，如果公司目前確有尋求其他公司對其并購、重組等需求，大規(guī)模的訴訟記錄可能產(chǎn)生對其估值不利的盡職調(diào)查報告。

對于收購方來說，最大的隱患則為業(yè)主與中坤集團的糾紛。北京市華泰律師事務(wù)所律師張禹表示：“根據(jù)我國《公司法》第一百七十三條，公司合并，應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議，并編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單，一般情況下收購人是需要承擔(dān)被收購公司債務(wù)的。”

“收購方通過第三方公司進行收購，其實也在一定程度上規(guī)避了風(fēng)險。”張禹直言，所謂的收購就是進行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實際承擔(dān)債務(wù)的人也進行了變更。但如果中坤集團仍未履行合同，業(yè)主也可繼續(xù)起訴中坤集團。業(yè)主和中坤集團間的糾紛不能解決，業(yè)主還是產(chǎn)權(quán)所有人，對于收購方來說，不管是轉(zhuǎn)型還是繼續(xù)運營都會受阻。(記者 閆巖 王瑩瑩)