每平方米8000多塊錢?這種價格大幅低于市場行情的新房正在北京東南五環(huán)外叫賣。連日來，“特價房”“不限購”“精裝修”等吸睛的廣告語在網絡上和銷售人員的口中傳播。這樣的便宜房到底是真是假?記者連續(xù)多日進行了調查。

特價房建在工業(yè)用地上

“只有兩套‘五一特惠房’，每平方米只有8990元，現(xiàn)在已經訂出去了一套!”在“上東國際(又名‘上東區(qū)’)”樓盤的售樓處里，銷售人員小張苦口婆心勸著購房人趕快交訂金。

“上東國際”位于亦莊經海路與科創(chuàng)十六街交匯處，但售樓處卻在6公里外的馬駒橋。從位置上看，這個樓盤有些賣點：距地鐵站幾百米，樓下就是通明湖公園，精裝修、連冰箱等家電都有……但為何這種房子只賣8990元?小張介紹，這只是特惠價，其他房源均價是1.05萬到1.35萬元之間。但這個價格至多是同區(qū)域商品房的三分之一。

記者注意到，與商品房開盤所需的“五證”不同，上東國際僅亮出“四證”：土地證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，獨缺預售許可證。

這“四證”標注的土地性質均為工業(yè)用地，期限為2010年至2060年。住宅建在居住用地上，土地期限一般是70年;而“上東國際”雖然佯裝成樓盤，但其性質類似于廠房。這也正是其沒有預售證的根源所在。

售樓處的沙盤上雖然矗立著五棟高樓，但實際銷售的僅有靠北的兩棟，有一棟已售罄，另一棟更大體量的樓在售，共計數百套房源。不同尋常的是，小張把另外三棟稱為“食堂”“辦公樓”“科研樓”。

記者注意到，沙盤上在售的這棟樓與普通住宅外觀完全不同，更像工業(yè)用房，但兩套樣板間則完全按照住宅布置，衛(wèi)生間、廚房、臥室一應俱全。

無單獨房本僅轉讓使用權

這5棟樓的沙盤圖片，也出現(xiàn)在了行業(yè)媒體北極星電力網上。網站披露，這里是北京華東電氣公司的“綠色”開關設備產業(yè)基地項目，分為四期建設。眼下對外銷售的這棟正是計劃今年建設的四期工程、即1號廠房;而已經售罄的另一棟，則被稱為綜合樓，與剩余3棟一樣屬于前三期工程。

記者前往項目所在地探訪，發(fā)現(xiàn)被圍擋的工地內，已有4棟樓主體結構亮相。透過門縫觀察，沙盤上在售的那棟樓還不見蹤影，現(xiàn)場雜草叢生。“這棟樓計劃6月開工，明年4月交付。”小張道出了一個讓人難以置信的極短工期。

根據北京現(xiàn)行規(guī)定，工業(yè)用地禁建住宅。正因為如此，“上東國際”購房人無法貸款，更無法與普通住宅一樣獲得房本，購房人甚至見不到房屋買賣合同，而是會簽下一份“以租代售”的使用權轉讓合同。

這份轉讓合同范本上寫著：甲方(中房樂居房地產經紀公司)與項目土地方北京華東電氣股份有限公司及北京華東科創(chuàng)公司簽訂了《合作框架協(xié)議書》，具有本項目合法的開發(fā)、運營及銷售權。

“四證”與合同都明確，土地使用年限到2060年屆滿。根據約定，年限屆滿后，該房屋使用權仍歸購房人所有，如遇市政拆遷，房屋拆遷補償款也歸購房人所有。但小張補充道：“這個房子一棟樓有一個大房本，無法給每戶分割房本。”

警惕以租代售高風險

無房本、土地年限僅剩40年、無法貸款，依然沒能阻擋購房人的腳步。記者在售樓處停留時，就見到一位老人前來付訂金。

為了打消潛在買家的顧慮，銷售人員稱，雖然無法貸款，購房人也可以“分期付”，簽合同時只需支付50%房款，之后到房屋交付時再分三次把剩余房款補齊。

更誘人的是，開發(fā)商宣稱提供返租服務。以均價8990元的49平方米特價房為例，交房后，開發(fā)商直接把房子承租過來，然后每月支付4000元的房租;房子的注冊地址也能出租，每年租金1.5萬元。這樣一來，購房人每年可以到手6.3萬元。即便房租不漲，總價不到45萬元的房子，7年時間就可回本。

但這樣的高收益背后暗藏重重風險，其中最大的風險就是以租代售的合法性。面對自己產業(yè)基地的房子以住宅名義對外出租出售的情況，北京華東電氣股份有限公司相關人士予以否認，“這是我們的產業(yè)園區(qū)，驗收后將投入使用”。

工地北側大門外也貼著一份落款為北京華東電氣股份公司的公告。公告稱，該項目立項批復為非住宅，不可以住宅方式出租出售;水電氣熱價格不能享受住宅標準;不允許分割銷售;如發(fā)生購買租賃行為，由購買人、租賃人承擔一切責任。

但小張代表的銷售方卻堅稱：“這塊地是華東電氣的，但房子是中房樂居公司投資的。”他拿出的“四證”清楚寫著華東電氣的名字。對于項目的土地證、規(guī)劃證為何出現(xiàn)在上東國際售樓處，華東電氣一方則表示“不清楚”。令人疑惑的是，倘若真的“不清楚”，為何上東國際售樓處恰巧位于一處名為華東森源的廠區(qū)里?天眼查信息顯示，北京華東森源75%的股份就掌握在華東電氣手中。

“以租代售的交易，資金安全和產權都很難與普通商品房一樣受到法律保護。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，“工改住”項目房價低，但因為拿地成本極低，開發(fā)企業(yè)還是能獲益豐厚。這類項目在無法出售產權的情況下，以轉讓使用權的方式變相銷售風險高，隨時可能被政府部門叫停。