限競房自誕生就要面對最本質(zhì)和最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，即如何在成本和利潤之間實現(xiàn)購房者居住品質(zhì)的最優(yōu)解。

01交付季來襲，限競房迎品質(zhì)大考

雖然遭遇黑天鵝事件，但進(jìn)入2020年，北京房地產(chǎn)市場依然非常熱鬧，一方面土地市場火熱，房企搶地大戰(zhàn)再現(xiàn)江湖;另一方面，限競房已基本完成穩(wěn)市場、平房價、保供給的階段性歷史任務(wù)，接下來限競房將迎來集中交付的時期。

眾所周知，限競房因為“限房價競地價”，天然有著價格低、成本高、利潤有限等特點，也因為這樣的特點，限競房在銷售期和交付期都面臨著兩極分化的局面。

銷售期限競房可以憑借地段、交通等先天條件獲得不錯業(yè)績，但當(dāng)交付期來臨，限競房就需要面對最本質(zhì)和最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，即如何在成本和利潤之間實現(xiàn)購房者居住品質(zhì)的最優(yōu)解。

眾所周知，限競房的利潤極其有限。有業(yè)內(nèi)測算，在限競房項目周轉(zhuǎn)順利的情況下，3%-5%是大部分限競房能拿到的最終利潤。然而在當(dāng)前的市場狀況下，幾乎所有限競房項目的銷售周期都被不同程度的拉長，因此90%以上的限競房將面臨虧損。

在利潤有限甚至面臨虧損的情況下，限競房項目能否保證居住品質(zhì)?如何才能保證居住品質(zhì)?

02限競房的品質(zhì)秘訣：把錢花到實處

實際上，對于限競房的品質(zhì)問題，購房者大可不必?fù)?dān)心。

一方面，限競房本就為了滿足剛需的居住需求，以“住”為主，而且其價格比周邊項目普遍低15%左右，能買到就相當(dāng)于撿了便宜;另一方面，北京所有的限競房項目幾乎都由品牌開發(fā)商開發(fā)，品牌開發(fā)商不僅對自身品質(zhì)有很高的要求，而且非常在意品牌形象，加之北京的項目是全國標(biāo)桿，因此哪怕面臨虧損，也不會在品質(zhì)上大打折扣。

那么限競房項目如何保證居住品質(zhì)?把錢花到實處，限競房的品質(zhì)必然能夠保證。

事實上，所有限競房在打造項目的時候都必須面臨一個問題，即如何在高成本之下依據(jù)自身優(yōu)勢，對項目不同維度產(chǎn)品進(jìn)行取舍。

但無論如何取舍，實現(xiàn)“住”才是限競房的首要目的，項目只有把錢花到實處，去強化產(chǎn)品的居住品質(zhì)和居住功能，才是對購房者真正的負(fù)責(zé)。

盤點限競房市場，在100多個入市項目中，熱銷項目的基數(shù)并不大，究其原因地段、交通、配套等方面因素的影響固然很大，但產(chǎn)品居住功能和品質(zhì)的打造也尤為重要。

歷數(shù)熱銷限競房名單，橡樹瀾灣、中海望京府、瑞悅府、和悅?cè)A錦、未來金茂府、祥云賦等，這些項目在占據(jù)了一定區(qū)位優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，又打磨居住品質(zhì)和居住功能，才因此獲得市場認(rèn)可，實現(xiàn)熱銷。

在熱銷的限競房項目之上，還有一類的項目，這些項目本身地段位置就極其優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，熱銷早已注定，卻依然花大力氣強化產(chǎn)品的居住功能和居住品質(zhì)，被業(yè)內(nèi)稱為神盤，如四環(huán)內(nèi)的洺悅苑、佑安府等。

作為四環(huán)內(nèi)僅有的限競房項目，洺悅苑、佑安府、金融街融府、西城天鑄等幾個項目因為具備先天的優(yōu)勢，早早就注定了熱銷的命運。

但同時這些項目也面臨著更高的成本和更低的利潤，因此必須在產(chǎn)品打造上有所側(cè)重。

西城天鑄希望給更多人入駐四環(huán)的機會，所以只能在戶型功能和尺度上做舍，來滿足戶型數(shù)量的要求;佑安府想在三環(huán)內(nèi)打造出新的高改作品，所以就舍棄了戶數(shù)的要求，著力打造大兩居和疊院;金融街·融府想讓剛需、剛改和改善人群幾類購房者都有機會置業(yè)四環(huán)，所以在居住密度上做舍，側(cè)重打造了二居、三居、四居、躍層、疊拼等多個戶型產(chǎn)品;作為四環(huán)內(nèi)最具價格優(yōu)勢的洺悅苑，在入戶大廳上做舍，重點打造了得房率高達(dá)82%的一梯兩戶三居、四居產(chǎn)品，是為了匠造出具有均好性的項目。

這些堪稱神盤的項目雖然投入和側(cè)重點不同，但其最終目的卻只有一個，即讓不同類型購房者有所“住“，而且在成本和利潤之間取最優(yōu)值，最大程度上保證購房者”居“有品。

在貨幣大幅寬松、土地市場火熱的背景下，北京房地產(chǎn)市場將大概率開啟上升通道，然而限競房退出歷史舞臺幾成定局，北京將難以再現(xiàn)超高性價比的項目，四環(huán)內(nèi)限競房無疑更將成為絕響，宜且行且珍惜。(記者 王言)