在房地產(chǎn)項目中，千畝大盤常被認為已經(jīng)頗具規(guī)模。但在河南省新密市，動輒幾千畝，甚至上萬畝的大盤并不少見。

近日，《中國經(jīng)營報》記者在新密走訪發(fā)現(xiàn)，在新密著力推進全域城鎮(zhèn)化建設過程中，多家房企以小鎮(zhèn)的形式跑馬圈地，出現(xiàn)了多個幾千畝甚至上萬畝的項目，規(guī)劃配套豐富且具有鮮明的主題特色，但目前，仍多停留在住宅開發(fā)上。

與此同時，這些規(guī)模驚人的項目開發(fā)周期通常較長，多分為數(shù)期開發(fā)，有些項目甚至長達10年?，F(xiàn)如今，為了刺激銷售，不少項目都推出了首付分期的政策。

業(yè)內(nèi)人士認為，提供借貸資金的首付分期不僅違反了相關政策，還明顯放大了購房者的杠桿，暗藏著諸多風險。

大盤頻出

在近幾年河南省的重點項目中，房企在新密開發(fā)的多個項目榜上有名，例如銀基集團開發(fā)銀基旅游度假區(qū)、綠地集團開發(fā)綠地溱水小鎮(zhèn)、豫發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的密蘭小鎮(zhèn)(原名米蘭小鎮(zhèn))等，主要分布在新密市曲梁鎮(zhèn)、劉寨鎮(zhèn)等地。

這些項目相同的特點是占地規(guī)模較大。企業(yè)宣傳的信息顯示，新密綠地溱水小鎮(zhèn)項目規(guī)劃占地8400畝，擬投資500億元。密蘭小鎮(zhèn)項目總占地1.5萬畝，規(guī)劃建筑面積約1000萬平方米，計劃總投資約500億元。而銀基旅游度假區(qū)規(guī)劃的面積達到了2.8萬畝。

在這些項目中，銀基集團的項目已經(jīng)開發(fā)了數(shù)年。據(jù)當?shù)刂槿耸拷榻B，自2011年起，銀基集團開始進入新密開發(fā)，先后成立溫泉、文旅、地產(chǎn)等公司，2013年，先后建成了安置房，2016年，銀基旅游度假區(qū)內(nèi)首期住宅湖語墅開盤，此后，該區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品數(shù)量瘋狂增加。

銀基旅游度假區(qū)最大的賣點就是項目內(nèi)的文旅配套，在早期的宣傳中，銀基的文旅項目有樂海水世界、海洋王國、花鳥園、冰雪王國、馬戲表演、陸地樂園構建的6大主題樂園，7大主題酒店、5大風情商街等配套產(chǎn)品。

記者實地走訪了解到，目前，銀基冰雪世界、樂海水世界、黃帝宮御溫泉已經(jīng)對外營業(yè)，冰雪酒店、動物王國及樂海水世界尚未對外開放，而相對應的住宅已經(jīng)開發(fā)到了6期。

在銀基旅游度假區(qū)內(nèi)，巨大的沙盤將整個項目的全景呈現(xiàn)了出來，沙盤上的住宅項目密密麻麻，圍繞著云巖水庫布局。

新密綠地溱水小鎮(zhèn)項目是綠地控股集團在中原的第一個特色小鎮(zhèn)項目，其定位為集文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、休閑度假為一體的特色小鎮(zhèn)項目，2017年，該項目正式開工，據(jù)置業(yè)顧問介紹，溱水小鎮(zhèn)東門坊商業(yè)將在今年下半年開街，而其余的配套均未成型。

但是為了盡快回籠資金，溱水小鎮(zhèn)的的住宅早已經(jīng)開售，并且在去年底因無證預售被當?shù)孛襟w曝光。

密蘭小鎮(zhèn)項目計劃打造為服裝面輔料交易、服裝展銷、電商交易平臺，其住宅部分名為“藍山公館”，目前已經(jīng)開售。

首付分期

盡管規(guī)劃配套豐富且具有鮮明的主題特色，但是由于開發(fā)周期長、配套滯后，前期仍然依賴銷售住宅回籠資金，面對的客戶群體主要是鄭州的度假客和投資者，為了刺激銷售，這些項目大多推出了首付分期的促銷方式。

記者實地采訪了解到，銀基旅游度假區(qū)目前對在售房源采取的政策是首套房首付為20%，二套房的首付為30%，均可以首付分期，其中大戶型的首付可分2年4期，小戶型的可分4年8期。

按照置業(yè)顧問的介紹，一套建筑面積126.61平方米的房源，在各類優(yōu)惠后的總房款為106萬元，20%的首付約20多萬元，一年內(nèi)結清即可。

具體為，在交完1萬元定金3天內(nèi)，需交房款的5%和公共維修基金就可辦理網(wǎng)簽，其余首付款在2020年7月、11月，2021年3月、7月分別進行交付。

小戶型82平方米的房源，優(yōu)惠后總價75萬元，首付款為20%，但購房者只需交2萬元左右就可以辦理網(wǎng)簽，剩余的首付款可分4年8期，每期繳納不到2萬元。也就是說，按照這個進程，在房子交付使用后，購房者或許都未交完20%的首付款。

記者了解到，綠地溱水小鎮(zhèn)的操作方式也一樣，一套價值將近100萬元的房屋，購房者首次只需交4萬多元，剩余的首付款在2020年到2021年分3次交。

密蘭小鎮(zhèn)預計2022年6月交房，根據(jù)置業(yè)顧問介紹，購房者只需繳納1萬元定金、2.5萬元首付款及維修基金等費用，合計4萬余元即可網(wǎng)簽，余下首付款在交房前支付完畢即可。

記者對比發(fā)現(xiàn)，都是首付分期，但房企在具體執(zhí)行方式上也不盡相同，綠地的是借款協(xié)議，銀基的是欠款協(xié)議。

在銀基旅游度假區(qū)銷售人員提供的一份《欠款協(xié)議》中，記者注意到，甲方為新密銀基房地產(chǎn)有限公司，乙方(欠款人)為購房者。欠款協(xié)議顯示，乙方購買甲方開發(fā)的某套房屋，“現(xiàn)因乙方購房資金不足，特向甲方申請延期支付部分房款。”

其中，“支付形式”一欄分為“一次性支付”和“分幾次支付”，并分別列出支付時間與金額。“違約責任”指出，若乙方未按照本協(xié)議約定按期足額向甲方支付的，每逾期一日，乙方需就未按期支付的金額按照年化利率24%的標準向甲方支付違約金。逾期超過30日(含30日)的，甲方有權解除本協(xié)議并要求乙方一次性支付全部延期房款，且乙方除按照上述標準支付逾期付款違約金外，需另行應按全部延期房款的10%向甲方支付違約金。

而綠地溱水小鎮(zhèn)項目的置業(yè)顧問介紹，首付主要是向公司旗下的物業(yè)、建筑等公司借款，需與相關公司簽訂借款協(xié)議。

暗藏風險

對于購房者來說，首付分期解決了燃眉之急，但其背后依然隱藏著不小的風險。

從相關政策來看，早在2016年住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行等7部門聯(lián)合印發(fā)了《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，強調(diào)中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務。2017年，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，再次強調(diào)嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構為購房人墊付首付款或采取“首付分期”等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構為購房人提供首付融資等。

而記者就當?shù)囟鄻潜P首付分

期的情況致電新密市房管局，一位工作人員明確回復稱，首付分期系開發(fā)商推出的活動，“他們說可以就可以”。而當記者追問，相關部委及鄭州市曾對首付分期行為明令禁止，對方則表示并不知情。

事實上，首付分期不僅違反了相關政策，還明顯放大了購房者的購房杠桿，暗藏風險。

北京法學會不動產(chǎn)法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，對于房企，首付分期能夠提高銷售業(yè)績，盡快實現(xiàn)資金回籠，同時通過一系列融資方式將風險轉嫁到了購房者身上，利大于弊。但是，這種行為會擾亂房地產(chǎn)市場正常秩序，破壞資金監(jiān)管、貸款監(jiān)管的相關流程，屬于明令禁止的違法行為。

王玉臣認為，首付分期不符合購房流程規(guī)定，首付分期看起來似

乎是購房人分期付款而已，但是實際上，在現(xiàn)實操作中往往會伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時還可能會規(guī)避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規(guī)定。

“如果首付分期，意味著購房資金能力往往是有問題的，在透支自己的資金能力，如果購房者后期不能按照協(xié)議分期支付，一方面可能被開發(fā)商解除合同，另一方面還要面對融資機構的追債。”王玉臣表示，對于普通購房者而言，通過首付貸集齊資金后，還需要申請銀行按揭貸款清還余下房款，為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產(chǎn)生新的成本，又會產(chǎn)生更多的融資風險。“尤其是有一些機構，利滾利，不小心

就會掉入金融陷阱。”

“目前，房企的資金比較緊張，為了刺激銷售，開發(fā)商或者開發(fā)商委托第三方向購房者借款湊夠首付，實際上就是所謂的首付貸，是一種違規(guī)的行為。”北京市東元律師事務所合伙人李松律師認為，如果開發(fā)商一旦被查處的話，可能面臨著相應的行政處罰，另外，銀行一旦發(fā)現(xiàn)首付款是開發(fā)商找第三方墊資的，有可能認為這種方式不符合貸款的有關規(guī)定，從而解除雙方的借款合同。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，首付分期使得一部分投資客看準了機會，會用很小的資金撬動巨大的杠桿，所以他們會不斷地通過各種途徑炒房，從而推升房價。

記者多次致電上述開發(fā)企業(yè)，但是電話始終無人接聽。

(記者 夏晨翔 王登海)