近年來，二手房交易市場出現(xiàn)了多起因“兇宅”引發(fā)的買賣糾紛，究竟哪類房屋屬于“兇宅”，出賣人應(yīng)該明確告訴呢?近日，南通市中級人民法院二審宣判一起“兇宅”買賣糾紛案，駁回了買房人要求撤銷房屋買賣合同并返還定金的訴訟請求。

要求撤銷合同，被告提出反訴

2018年9月，陳潔將自己位于市區(qū)的一套房屋出售給丁云，兩人通過中介簽訂了房屋買賣合同。當(dāng)日，丁云就通過中介向陳潔支付定金10萬元。但一直到約定的支付首付款期限屆滿，丁云仍遲遲未付款。

陳潔通過中介及郵寄掛號信等方式向丁云催要首付款，但均未得到回應(yīng)。2018年10月，丁云以陳潔的母親逝于房屋內(nèi)會造成其使用障礙為由，起訴至海門法院，請求撤銷其與陳潔簽訂的房屋買賣合同，并要求陳潔返還定金10萬元。

記者了解到，丁云主張出賣人在案涉合同訂立過程中，刻意隱瞞李玉逝于房屋內(nèi)的事實，構(gòu)成欺詐，合同應(yīng)予撤銷。陳潔則認(rèn)為，其在訂立合同時已披露該事實，丁云對交易房屋系明知。審理中，陳潔提出反訴，要求繼續(xù)履行合同，并要求丁云支付遲延付款違約金43.5萬元。

法院：正常死亡不構(gòu)成“兇宅”

海門法院經(jīng)審理查明，該交易房屋原為陳潔的母親李玉所有。李玉于2018年1月在該房屋中去世，根據(jù)居民死亡醫(yī)學(xué)證明書，李玉的死亡原因為“衰老”。經(jīng)繼承，2018年12月，該房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記至陳潔名下。

法院認(rèn)為，丁云雖主張李玉逝于房屋內(nèi)會造成其使用障礙，但居民死亡醫(yī)學(xué)證明書載明李玉死亡原因系“衰老”，該事實遠(yuǎn)未達(dá)到普通民眾所認(rèn)知的因“橫死”等其他情形而造成房屋成“兇宅”的嚴(yán)重程度。對“兇宅”的概念，應(yīng)當(dāng)遵從普通民眾的通常認(rèn)知，即曾發(fā)生自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋，具體包括發(fā)生他殺、自殺以及意外事件等情形。本案中，李玉為正常死亡，該事件的發(fā)生不構(gòu)成房屋的重大瑕疵，也不影響房屋的正常使用，不應(yīng)認(rèn)定為影響合同訂立、履行的重要事實。

判決買房人支付違約金10萬元

對于李玉在房屋內(nèi)“壽終正寢”，海門法院認(rèn)為，這一情況不構(gòu)成房屋的重大瑕疵，故出賣人的行為不屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，案涉合同不存在可撤銷情形，當(dāng)事人均應(yīng)按約繼續(xù)履行合同。

在此基礎(chǔ)上，法院認(rèn)為，丁云遲延付款構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，法院酌情將違約金的數(shù)額調(diào)整為10萬元。最終，海門法院判決駁回丁云的全部訴訟請求。丁云不服原審判決，提起上訴，南通中院最終駁回上訴，維持原判。

承辦法官表示，在實踐中，通常以交易房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件為主要判斷標(biāo)準(zhǔn)。具體案件審理時，需結(jié)合居民死亡醫(yī)學(xué)推斷書、報警記錄、勘驗筆錄等個案舉證綜合分析判斷。法官認(rèn)為，“兇宅”的外延不能肆意擴大，應(yīng)嚴(yán)格限定在非正常死亡的范圍內(nèi)，以免苛以賣方過重的信息披露義務(wù)。(文中人物為化名)(記者沈高軒)