“你是保持有生力量還是固守消耗?看短期利益還是經(jīng)營長期利益?要走捷徑還是走難而正確的路?是走寬門還是走窄門?”

2020年底，旭輝控股董事局主席林中拋出一連串關(guān)乎房企生存的基本問題。三道紅線下高杠桿擴張模式無以為繼，2021年，房企會降杠桿嗎?

答案是肯定的，在“三道紅線”監(jiān)管壓力下，未來三年，降杠桿將成為所有房地產(chǎn)開發(fā)商面臨最大的考題和任務(wù)。

2020年8月，住建部、央行召集12家房企召開相關(guān)會議，“三道紅線”監(jiān)管正式被拋出。所謂“三道紅線”指剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)踩線的條數(shù)，監(jiān)管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，即便是處于綠檔中的房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過15%。

興業(yè)證券根據(jù)2020年中期報告對70家進(jìn)行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，處于紅色檔房企占比為24%，橙色檔房企占比30%，黃色檔房企占比35%，而綠色檔房企占比只有11%。

“踩線”數(shù)量越多，房企面臨的降杠桿壓力越大。按照監(jiān)管要求，從2021年1月1日起房企正式進(jìn)入降杠桿測試期，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，“三道紅線”監(jiān)管傳出后，大部分房企根據(jù)自身財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行壓力測試，并考慮通過出表等方式來規(guī)避。同時，房企投融資部門負(fù)責(zé)人也不斷向監(jiān)管層試探口風(fēng)。

不同于以往，這一次監(jiān)管部門的決心格外堅決，監(jiān)管內(nèi)容不限于表內(nèi)，明股實債、影子公司等表外負(fù)債也將納入監(jiān)管范疇，對房企所有負(fù)債進(jìn)行穿透式監(jiān)管。

“降杠桿是接下來幾年房企的主要任務(wù)。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波說，紅色檔的企業(yè)降杠桿壓力比較大，短期內(nèi)要達(dá)標(biāo)幾乎不可能。

“過去企業(yè)要實現(xiàn)彎道超車，一定要用財務(wù)杠桿，杠桿越大，帶來的效應(yīng)越顯著。”林中認(rèn)為，“三道紅線”監(jiān)管要求出來后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高位平臺期，“你會發(fā)現(xiàn)，我們要改變增長模式。”

實際上，房企降杠桿的序幕已經(jīng)拉開。興業(yè)證券研究報告指出，房地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債增速開始下行，2017年—2019年，房地產(chǎn)有息負(fù)債增速分別為24%、23%、10%。到了2020年第三季度，這一指標(biāo)下降至5%。

對于房企而言，降杠桿的首個動作是減少投資。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約12.95萬億元，同比增長6.8%;其中，住宅投資約9.58萬億元，增長7.4%。這兩個增速，分別低于去年同期的10.2%、14.4%。

苦修內(nèi)功、快銷售高周轉(zhuǎn)回籠資金更是成為房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)調(diào)整的重點突破口。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，前11個月，全國商品房銷售金額達(dá)14.9億元，相比2019同期超出1萬億元，距離2019年全年銷售額僅有不到1.1萬億的距離。

“今年房企的首要任務(wù)基本是賣房回籠資金，所以銷售規(guī)模上還會沖高。”林波告訴經(jīng)濟觀察報。

天風(fēng)證券的一組數(shù)據(jù)佐證了這一觀點。以定金及預(yù)收款、個人按揭款作為銷售回款指標(biāo)，當(dāng)前銷售回款在房地產(chǎn)行業(yè)到位資金中的比重進(jìn)一步提升至49.1%，接近2019年年末49.6%的比重。

從最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)到位資金的走勢來觀察，銷售回款占比從2015年起逐年提升，并自2017年以來一直保持在45%-50%的區(qū)間內(nèi)。

加速去化的同時，部分開發(fā)商也在尋求快速降杠桿的“捷徑”，加大股權(quán)融資，資產(chǎn)分拆或上市，合作開發(fā)，引入戰(zhàn)略投資者等動作，頻頻出現(xiàn)在今年的房地產(chǎn)市場上。

最近的案例是恒大和雅居樂，恒大回A終止后，開始不斷將籌碼押在促銷回款、分拆物業(yè)、房車寶等動作上，緩解流動性，降低杠桿。12月底，雅居樂將7個項目股權(quán)打包轉(zhuǎn)讓給平安不動產(chǎn)。

經(jīng)濟觀察報獲悉，之前一段時間，恒大、富力等多家紅色檔房企也紛紛找上平安，希望憑借類似的方式獲得資金上的支持。

無論是加速回款，還是一次性出售盤活資產(chǎn)，游戲規(guī)則生變的背景下，所有企業(yè)必須正視的一個事實是，這個行業(yè)很難再有黑馬，只能有千里馬。

“千里馬”，意味著“短平快”的增長時代已經(jīng)結(jié)束。正如林中所說的，“過去我們要長大(規(guī)模)，未來我們要長厚，長厚我們的利潤，長厚我們的資產(chǎn)和資本去迎接下一階段成熟期的挑戰(zhàn)。”

未來房地產(chǎn)也將逐步回歸到一個普通行業(yè)。“所有企業(yè)再次回到同一起跑線上，由于一切歸零，企業(yè)原來的優(yōu)勢與做法都可能不成立。”9月底，萬科董事會主席郁亮說。

(記者 陳博)