信貸受限帶給北京二手房的降溫，遠超學(xué)區(qū)房整治與調(diào)控。11月1日，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)25.7%，這也是北京二手房市場連續(xù)7個月成交下調(diào)，更是年內(nèi)首次跌破萬套。

博弈增大

月度成交跌破萬套意味著什么，可能是所有購房者看見北京10月二手房成交數(shù)據(jù)后的第一反應(yīng)。

來自麥田的數(shù)據(jù)顯示，自從2017年以來，10月北京二手房成交量，除了去年疫情10月的1.43萬套，過去五年有四年都沒有突破一萬套。

“換句話說，跌破一萬套，從歷史數(shù)據(jù)上看并不稀奇，因為通常說的‘金九銀十’，主要還是新房市場，但連降7個月，是需要重視的趨勢。”多位業(yè)內(nèi)人士指出，今年北京二手房上半年確實出現(xiàn)了一個小高峰，重點區(qū)域價格上揚的趨勢也很明顯，這是接連遭到政策打擊的關(guān)鍵。

成交走弱，愿意下調(diào)掛牌價的房東比例也在增加。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在10月的調(diào)價房源中，有超過85%的房源下調(diào)掛牌價，這個比例比9月多了4個百分點。

麥田方面指出，當前，北京二手房買賣雙方價格博弈增加，部分房東因為當前房價不及心理預(yù)期而選擇暫不掛牌銷售。

“最近有兩套非常好的房源，我們在跟業(yè)主溝通調(diào)價的時候，業(yè)主很強勢地要求下架，說白了，賣不到心理價位就不賣了。”某頭部中介西營房門店經(jīng)理透露，這兩套房源其中的一套業(yè)主掛牌價要超過近3個月同戶型、同樓層房源價的20%，鑒于市場目前的情況，經(jīng)紀人多次建議業(yè)主降到成交均價上線，但遭到拒絕。“業(yè)主也很直接，不著急賣，因為買的房子也沒看好，也擔心置換過程中信貸卡殼，干脆就等等看。”

不只是信貸打擊

但并非所有的業(yè)主都這么淡定。在此前北京商報記者走訪時也發(fā)現(xiàn)，因置換周期受限，部分前期已經(jīng)預(yù)訂了置換房源的業(yè)主開始著急降價。以和平里某熱門小區(qū)為例，該小區(qū)9月成交的一套小三居，均價與此前3個月同戶型成交均價下調(diào)15%，房源維護的經(jīng)紀人也證實：業(yè)主置換的房子已經(jīng)付了定金，最后的周轉(zhuǎn)期限到了。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為二手房降溫的原因有幾點：一是因為信貸收緊，北京作為一線城市，目前為止，7月后購房的新房二手房均未放款，嚴重制約了市場成交，而且從趨勢看，接近年底，房貸有更明顯收緊的可能性，市場成交量持續(xù)低迷。

二是學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策不斷升級、8月約束離婚后購房等政策疊加，以及第二輪集中供地結(jié)果不理想，讓需求方徹底進入觀望周期。

張大偉提到的學(xué)區(qū)房整治，除了多校劃片外，今年“金九銀十”期間，北京市部分區(qū)域還啟動熱點小區(qū)二手房指導(dǎo)價格。以海淀房協(xié)向中介發(fā)布的海淀熱點小區(qū)二手房交易指導(dǎo)參考價及行業(yè)內(nèi)部自律倡議顯示，海淀區(qū)二手房交易指導(dǎo)價名單中，包含海淀29個重點小區(qū)，對60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導(dǎo)價，超過掛牌指導(dǎo)價1%的不予掛牌。

時間往前推一個月，8月5日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房，自離異之日起三年內(nèi)，任何一方均不得在本市購房。

貸款難度依然較大

“7月開始基本上一個月一個政策，7月入學(xué)多校劃片全面執(zhí)行，熱點學(xué)區(qū)房迅速降溫;8月離婚新政落地，稅費和貸款漏洞被全面堵死;9月區(qū)里面推二手房指導(dǎo)價;最后10月二批次賣地不理想，這都讓原本就擔心買賣可能被信貸卡住的小業(yè)主和購房者，徹底放棄了交易。”海淀區(qū)蜂鳥家園某頭部中介公司門店經(jīng)理如此介紹。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，“銀十”旺季下北京樓市表現(xiàn)黯淡，主要來自市場熱度不足。從二手房市場來看，一方面，盡管近期中央釋放出房地產(chǎn)市場信貸環(huán)境將有所改善的積極信號，但北京住房貸款額度并沒有明顯提高，二手房貸款難度仍較大;另一方面，受前期政策調(diào)控加碼不斷及調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，市場觀望情緒較濃。

對于王小嬙提到的北京住房貸款額度并沒有明顯提高，也得到了來自多家銀行的證實。某股份制銀行北京分行信貸部經(jīng)理透露，目前該行北京地區(qū)的二手房房貸利率并沒有提高，依舊是以首套5.2%、二套5.7%為主，最終還需核算貸款人的征信、收入等，但放款周期和額度都不理想。“我們也沒辦法，跟房地產(chǎn)公司的三條紅線一樣，我們銀行的涉房貸款上線就是我們的紅線，沒有了就沒有。包括這位經(jīng)理在內(nèi)的多家銀行信貸部人士判斷，北京地區(qū)房貸的這種收緊狀態(tài)至少要持續(xù)到明年二季度。“不是說明年開年也沒有，是積壓的太多了，需要一個消化周期。”(盧揚 王寅浩)