因銀行審批貸款遲兩個月，買受人賠償490萬，究竟發(fā)生了什么？

華商律師周爭鋒

最近這兩天媒體都在報道上海那個買賣二手房的買受人，因為銀行遲延兩個月審批貸款，導致買受人賠償高額違約金490萬元的案件。這個案件的一審和二審判決書我都看了。今天我們來談一下這個案件，看從這個案件中我們能夠吸取到哪些經(jīng)驗和教訓。

這案件的核心就在于買賣雙方的合同約定過于詳細，對每一個步驟的履行具體時間、違約責任的承擔均有明確約定，并且約定的步驟也具有可操作性。而合同中關(guān)于每一步驟的詳細約定，也不是買賣雙方一次性達成的，而是買受人多次遲延履行后，買賣雙方反復多次協(xié)商達成的。

也就是說，在買受人已經(jīng)出現(xiàn)違約的情況下，出賣人已經(jīng)給過買受人機會，雙方最終達成了一個補充約定。一旦補充協(xié)議里面約定的條件成就，在沒有特別情況，法院不會調(diào)整補充協(xié)議約定的處理辦法和違約金額。而本案合同補充約定的部分內(nèi)容，對買受人不利。

買賣雙方對于合同中過戶時間的理解出現(xiàn)了偏差，買受人認為合同上面約定的過戶時間，只是一個大概時間，而出賣人則認為合同上約定的時間就是一個確定的時間。買受人在合同約定的過戶時間前，沒有達到合同約定的條件，取得銀行的貸款承諾函，構(gòu)成違約。

特別是買受人在簽訂買賣合同的時候，對自己貸款可能存在的問題考慮不周，盲目相信自己的資信能夠滿足銀行的審批條件，導致在約定的過戶時間前沒有取的銀行的貸款承諾，達到了合同約定的解約條件，在符合解約條件的情況下，出賣人當然享有解約權(quán)。

在出賣人依據(jù)合同約定解除合同以后，在訴訟期間買賣雙方完全有條件達成和解，當然，買受人要做出一定的讓步補償賣方的損失。但是買受人盲目認為自己已經(jīng)支付了一半購房款，在合同履行過程中，銀行已經(jīng)審批貸款成功，并且自己已經(jīng)占有并裝修了房子，法院不可能判決解除合同。在這個錯誤觀念的誤導下一錯再錯，喪失了調(diào)解的機會。

以至于法官在說理部分最后明確的點出買受人錯誤地理解了法律的有關(guān)規(guī)定，錯過了法院給予長時間調(diào)解期用來彌補錯誤的機會，法院最后只能遺憾的按照法律規(guī)定和當事人之間的約定，判決解除合同。

在這里需要說明一點，當事人之間的約定，只要不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，就是雙方之間的法律，對雙方均有約束力。

在本案的說理部分，法官特別注明了雙方交易的標的是二手辦公樓，不是用于居住需求的房產(chǎn)，這是一個商業(yè)投資行為。判決的原文“請注意，本案涉案買賣標的系二手辦公樓，并非一手商品房或一般意義上的居住用房?！币簿褪钦f，對于投資行為的買受人，沒有特殊保護的必要。

而買受人之所以有這樣的觀念，很可能是因為九民紀要第47條的規(guī)定。九民紀要第47條規(guī)定，合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現(xiàn)，根據(jù)誠實信用原則，確定合同應否解除。

違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。在這里我必須明確的指出來，這只是最高人民法院的一個指導意見，只具有參考性，實際上這只是影響法院價值判斷問題，也就是碰見某些特殊情況，可以法外開恩，絕不是所有的當事人都可以依據(jù)本條主張權(quán)利。九民紀要本身也不是法律法規(guī)和司法解釋，對法官沒有強制約束力。

如果說購房者購買的是用于居住需要的商品房，法院有可能采用九民紀要第47條的規(guī)定，判決雙方的合同繼續(xù)履行，但是買受人要承擔遲延履行的違約責任，以平衡雙方的利益關(guān)系，但是偏偏本案交易對象是個二手辦公樓。

實際上，深圳在2014年也發(fā)生過類似的案件，買受人做了高評高貸，在房產(chǎn)過戶并抵押給銀行以后，銀行放款前發(fā)現(xiàn)買受人做了高評高貸，拒絕放款。而此時房產(chǎn)已經(jīng)過戶，買受人已經(jīng)不可能再重新按照二手房按揭貸款流程重新在該行申請二手房的按揭貸款，因此出現(xiàn)了糾紛。

房產(chǎn)過戶給買受人以后，出賣人收不到購房款，出賣人以合同目的無法實現(xiàn)為由，起訴解除合同。買受人認為房產(chǎn)已經(jīng)過戶了，只是遲延履行支付購房款，法院最多也只是判決其支付剩余的購房款和相應的利息。在2015年3.30政策以后，房價已經(jīng)上漲了幾百萬，買受人仍然堅持這個觀點，錯失了在法院主持下的調(diào)解的機會。

一審法院按照買受人的想法判的，但是二審法院改判出賣人售房目的不能實現(xiàn)，有權(quán)解除買賣合同，再審也維持了二審判決。

南方都市報報道了深圳的這個案件，題目是《一宗二手房交易簽了3份合同 “陰陽合同”引房產(chǎn)權(quán)屬糾紛》。

我也寫文章，點評過了，題目是《高貸“慘案”：二手房過戶后又被賣家收回究竟發(fā)生了啥？》。有興趣的話，可以百度一下。

在文章的最后，就二手房交易的風險做出一些提示。合同就是當事人之間的法律，二手房買賣雙方在簽訂合同時，一定要認真審核自身的條件。

作為出賣人，首先要審核自己有沒有權(quán)利出售房產(chǎn)，也就是說，房產(chǎn)是不是在限售期內(nèi)，其他共有人是否同意，房產(chǎn)的承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)。

另外，出賣人應格外的關(guān)注設定有抵押權(quán)的房產(chǎn)，能不能順利贖樓。贖樓義務始終是出賣人的義務，在出售房子前出賣人一定要核實是否具備贖樓條件，如已經(jīng)發(fā)現(xiàn)自己征信存在問題，或者已經(jīng)涉及訴訟，那么就要及時放棄擔保公司融資額度贖樓，和買受人協(xié)商選擇通過擔保公司現(xiàn)金贖樓，以免因為自身的原因?qū)е聯(lián)９绢~度贖樓不能，構(gòu)成違約。

2.作為買受人，首先要審查自己有沒有購房資格，審查購房資格的途徑，在深圳比較麻煩，目前要求你必須先在深圳房地產(chǎn)交易信息平臺上錄入政府版本的網(wǎng)簽合同，取得網(wǎng)簽合同號，才能夠在該政府平臺上審核購房資格。在此情況下，買受人需要多找?guī)准抑薪楣竞藢嵪伦约旱馁彿抠Y格。

并且，對于有些疑難購房資格的認定，有必要在合同簽訂時在合同中約定清楚，若最終經(jīng)核實買受人沒有購房資格，雙方互不追究責任。

另外，買受人要提前知道按揭貸款銀行的審批條件，按照該銀行的要求，提前準備自己的貸款資料，特別是涉及到公積金貸款的時候，要提前準備一下配偶和子女、父母的相關(guān)資料。

在合同的條款中最好不要約定取得貸款承諾函的具體時間和買賣雙方最后的遞件過戶時間，以免因為銀行的原因，導致自己構(gòu)成違約。

3.買受人支付首期款的時間，申請貸款的時間，取得貸款承諾的時間，出賣人委托擔保公司的贖樓時間，出賣人去銀行提交贖樓申請時間，注銷抵押權(quán)登記的時間，及雙方遞件過戶和過戶后買受人的抵押時間，要符合當?shù)氐馁彿苛鞒痰囊蟆?/p>

出賣人的贖樓并注銷抵押登記時間不能和合同簽訂時間掛鉤，要和買受人取得貸款承諾函時間掛鉤。約定的最后遞件過戶時間，要和買受人取得貸款承諾函時間和出賣人注銷抵押登記時間掛鉤。合同的條款搞錯了正常交易的履行順序，或者說把履行的時間順序安排的太緊湊，都有可能達到合同約定的解約條件，不利于雙方合同的正常履行。

——周爭鋒2022年1月21日寫于深圳港中旅大廈

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附：上海案件一審案件查明的事實及說理部分

一審法院查明?

經(jīng)審理查明:2020年5月27日，原、被告簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，編號0008197。內(nèi)容：出售方（甲方）范x、應xx，買受方（乙方）伍xx，居間方（丙方）上海XX有限公司。甲方轉(zhuǎn)讓上海市黃浦區(qū)XX路XX號XX室房屋于乙方，轉(zhuǎn)讓價格共計1550萬元。被告應于簽訂買賣合同示范文本并申請辦理公證手續(xù)（如需）當日支付首期房價款775萬元，第二期房價款775萬元，通過以下方式支付：乙方應在簽訂示范文本后五日內(nèi)向貸款銀行等申請貸款，若乙方貸款申請未在過戶前獲得足額批準或無法獲得貸款，乙方應當在申請產(chǎn)權(quán)過戶之前將相應部分房價款通過丙方轉(zhuǎn)付或直接支付甲方。同年5月30日，原、被告雙方簽訂補充條款，約定：房屋總價款仍為1550萬元（凈到手價格，不含傭金），乙方支付定金100萬元。1550萬元房價拆分為合同價1490萬元及裝修補償款60萬元。約定甲方同意提前交房，乙方在2020年6月30日前付首付745萬元，60萬元裝修補償款于過戶當日支付給甲方，剩余貸款745萬元由銀行放款于甲方。

上述協(xié)議簽訂后，原、被告雙方即于2020年7月2日正式簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同（編號3975505）（含補充條款、附件）。約定：出售人（甲方）范x、應xx，買受人（乙方）伍xx，通過上海XX有限公司居間介紹，甲方依法取得的房地產(chǎn)權(quán)證號為滬（2020）黃字不動產(chǎn)權(quán)第XXXXXX號，房地產(chǎn)座落：XX路XX號XX室，房屋類型辦公樓，建筑面積180.09平方米，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款共計為1490萬元，在2020年8月30日之前，甲、乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同附件3明確寫明：乙方應支付甲方首期房價款計745萬元，乙方已在原、被告簽訂本合同前通過居間方轉(zhuǎn)付或直接支付原告定金100萬元及部分房價款400萬元，乙方應于2020年7月31日前（含當日）通過居間方轉(zhuǎn)付或直接支付甲方部分首期房款計245萬元。第二期房價款745萬元，乙方應在簽訂示范文本后五日內(nèi)向貸款銀行等申請貸款，若乙方貸款申請未在過戶前獲得足額批準或無法獲得貸款，乙方應當在申請產(chǎn)權(quán)過戶之前將相應部分房價款通過丙方轉(zhuǎn)付或直接支付甲方。合同補充條款另約定：乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的，每逾期一日需向甲方支付總房價款萬分之五的賠償金，并應繼續(xù)履行。乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的，逾期超過十個工作日的，或乙方單方要求解除合同的，均視為乙方違約，甲方有權(quán)單方解除本合同，甲方解除合同的，應當通知乙方，乙方除需支付十個工作日的賠償金（按總房價款萬分之五每日計）外，還需向甲方支付相當于總房價款20%的違約金。甲方可從乙方已支付的款項中扣除違約金、賠償金，剩余款項于三個工作日內(nèi)返還給乙方等。同日，原、被告雙方又簽訂協(xié)議書一份，約定：若因乙方違約導致買賣合同無法正常履行，乙方應在解除合同7日內(nèi)將該房屋恢復原狀或賠償甲方房屋裝修費180萬元。如因甲方違約導致合同解除，則同樣甲方應向乙方賠償裝修費損失180萬元。

在履行上述合同時，被告在支付合同約定的部分首期房款245萬元時即發(fā)生逾期支付的情況，經(jīng)原告催討,原、被告雙方于2020年7月2日簽訂補充條款一份，約定：由于乙方（被告）未按合同約定于2020年6月30日支付完首付，余下245萬元首付未付，現(xiàn)甲方（原告）同意乙方從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支付給甲方利息損失。乙方須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未支付，則房屋買賣合同自動解除，乙方應償付甲方違約金（合同總價的20%），且賠償甲方原有的裝修損失180萬元。后該部分逾期付款利息被告已向原告實際支付。同時其余應付的首期房價款，截止至2020年7月13日被告共計付款745萬元，對此原告予以確認，表示收到該款，金額沒有異議。同時明確，依據(jù)雙方的合同約定，在被告承擔了其應負的違約和賠償責任（直接抵扣相應款項）后，剩余的已付房款可以由原告退還被告。

原告實際于2020年6月左右即將涉案房屋交付于被告使用。之后由于被告申請辦理的貸款745萬元（用于支付第二期房價款）發(fā)生延期，直至2020年10月29日才得以經(jīng)相關(guān)銀行審核通過。期間，2020年9月15日，原告以律師函方式，告知和催告被告，內(nèi)容：合同約定于2020年8月30日前過戶，被告應于過戶前付清全款，但被告卻嚴重違約，至今尚有805萬元未支付，希望被告在收函之日起3日內(nèi)將錢付清，如仍然不付，原告有權(quán)解除合同，并要求被告賠償違約金及裝修損失等。后同年9月30日，原告又向被告發(fā)出解除買賣合同通知書一份，明確：被告在收到上述律師函后仍未按照約定期限付款，因此原告行使合同約定解除權(quán)，并要求被告搬離并歸還涉案房屋，償付房款總價的20%的違約金，和房屋裝修損失180萬元等。對于上述兩份函件，被告于2020年10月7日均確認收到，未有異議。

審理中，被告堅持認為，被告的情況不屬于貸款未獲批。延誤和未通過是不同概念，被告并非申請貸款被拒絕，而只是延誤，同時認為在2020年10月7日原告還同意配合被告辦理延期貸款，故原告現(xiàn)在的單方解約行為是不合法的。被告要求繼續(xù)履行合同。對此，原告未予認可，被告也未能提供相應的事實和法律依據(jù)。

以上事實，由上海市房地產(chǎn)買賣合同（含補充條款、附件）、協(xié)議書、付款收據(jù)、律師函以及當事人當庭陳述等證據(jù)予以證實。

一審法院認為?

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案爭議焦點涉及：

1.被告堅持認為，其貸款延期雖是事實，但結(jié)果并非是遭到銀行拒絕貸款，而僅僅是影響到了交易（過戶）時間，因此，被告的行為并非根本性違約（而導致買賣合同提前解除）。對此，本院難以認同。因現(xiàn)已查明的事實和證據(jù)均表明，在第二期付款義務到期時，乙方即被告選擇的系銀行貸款方式，同時約定如逾期（獲得貸款）則應及時在申請產(chǎn)權(quán)過戶之前向中介或原告用現(xiàn)金的方式支付相應部分房價款，如不然，則構(gòu)成違約，原告有權(quán)解約并請求賠償。而房屋買賣合同約定的過戶時間是2020年8月30日，審理中被告提供的相關(guān)證據(jù)證明，被告最終獲得貸款的時間在2020年10月29日，已大大超出了合同約定的時間，也超出了原、被告當事人自己的預期，當然貸款延期獲批的原因和原告無關(guān)，和被告本身的資信能力等可能也無關(guān)，對此原、被告并無異議。但是，本院認為，作為適格的民商事主體，對于在交易中可能產(chǎn)生的風險，應已明知，尤其在合同已明確約定（且本案涉案交易經(jīng)雙方多次以補充條款，協(xié)議書明確約定）的情況下，被告卻未及時履行其付款義務（尤指第二期的房價付款義務，其首付房價款部分被告同樣有逾期支付情況，且為此還償付了利息），在最終并未能取得本案原告諒解和許可的前提下，相應的違約責任被告是無法免除的。

2.由于被告違約，就原告的解約行為而言，依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同。另依據(jù)本案涉案合同的約定，被告逾期履行債務超過十日原告即享有單方解除權(quán)的條件也早已成就。本案原告相關(guān)解約律師函已送達被告，同樣依據(jù)法律規(guī)定（及本案涉案合同的自身約定），合同自解約通知到達對方時解除。原告的解約通知于2020年9月30日發(fā)出，于10月7日經(jīng)被告以微信方式確認收到，故原告訴請確認雙方的涉案房屋買賣合同（含補充條款、附件）及協(xié)議書均于2020年10月7日解除的請求，有事實和法律依據(jù)，本院依法予以支持（至于被告堅持認為的，事實上2020年10月7日原告仍同意配合被告延期辦理貸款，故原告之前的單方發(fā)函解約行為系不合法的觀點，由于被告并未能提供相應的事實和法律依據(jù)，原告也未予以認可，故本院依法不予采信）。同時被告理應承擔相應的違約責任，其導致的原告的合同目的無法實現(xiàn)，而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失，包括涉案房屋的裝修損失180萬元等，有相應的事實和法律依據(jù)（雙方的協(xié)議書中亦予以了確認違約方的該部分義務），對此，被告并無異議，因此，本院依法當予以支持。至于被告認為原告主張的違約金（房款總價20%）的數(shù)額過高的觀點，本院依法亦難以認同，因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標的涉及金額一般較大（且本案涉案買賣標的系辦公樓，而非一般居住用房），則會因一方違約所引致的相對方的所承受的經(jīng)濟損失亦相應較大，結(jié)合本案相關(guān)已查明事實表明，本案原告由于被告的違約（逾期付款、逾期過戶）而可能產(chǎn)生其須對案外人（案外房屋的出售人）承擔相應的違約責任（可能數(shù)額也不會太?。?。因此，考慮到我國合同法相關(guān)的法律規(guī)定，并不排斥當事人可以同時主張違約金和實際損失賠償?？紤]到本案被告違約導致的實際后果，原告至今未能正常另行購房成功等（房屋市場交易價格變動風險），經(jīng)濟損失巨大，故本院對原告主張的違約金和實際損失賠償?shù)脑V訟請求，采取一并支持的處理方式，應為適宜的。另對于原告主張的有權(quán)直接將被告已付房價款項抵扣完上述違約金、賠償金后，再將剩余的部分退還被告的觀點，亦因有合同依據(jù)，與法無悖，且未實際影響到被告的合法權(quán)益，故本院對此亦予以許可和采納。

3.對于原告主張的逾期付款產(chǎn)生的賠償金部分的請求，本院認為，結(jié)合上述2點意見，該部分請求應已吸收合并到上述的違約金和實際裝修損失訴請中，不應再單獨計算，否則，則有不恰當加重當事人負擔的嫌疑（雖則本案被告是違約方，這是無疑的），因我國法律不僅對守約方，對違約方的合法權(quán)益同樣亦應予以注意和保護。同理，對于原告舉證中提到的律師費損失等，原告并未單獨將其作為一條訴訟請求，同時從公平誠信的角度出發(fā)，原告即使單列了該條請求，法院大概率也是依據(jù)上述相同的吸收合并的原理，予以同樣處理（即不會單獨再就該律師費損失予以支持）。

4.關(guān)于原、被告雙方及居間方（丙方）共同簽署的原房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，則因當事人已于之后簽訂了正式的標準樣本的上海市房地產(chǎn)買賣合同（即俗稱的“網(wǎng)簽合同”），所有原居間協(xié)議中涉及到的買賣合同義務均已轉(zhuǎn)移確認至后合同中，故該居間協(xié)議的解除與否已無需再在本案中單獨予以提及（原告訴請解除的標的中亦未提及），也未嘗不可。因如涉及到本案原、被告與居間方有傭金等糾紛（在本案審理中，原、被告均自認無傭金糾紛），則與本案糾紛的處理亦無關(guān)。

5.至于審理中，被告堅持認為的涉案房屋的房價款，被告已實際支付了50%，故原房屋買賣合同應予以繼續(xù)履行為妥的觀點，雖具有一定合理性，如盡量維持合同交易的持續(xù)和穩(wěn)定性，有利于減少合約雙方的損失，但在本案原告堅持依據(jù)合同約定，所賦予其的單方解除權(quán)（及損害賠償權(quán)）的情況下，則被告所提出的所謂因已經(jīng)支付了房款50%而導致合同不能解除的觀點，是顯然沒有任何相關(guān)法律依據(jù)的，我國的合同法相關(guān)規(guī)定及相應的關(guān)于買賣合同的司法解釋，并無相關(guān)的強制性的規(guī)定（即買受人付款超過房價50%則合同不得解除，請注意，本案涉案買賣標的系二手辦公樓，并非一手商品房或一般意義上的居住用房），對此，本院也只能無奈地表示遺憾（因本院已注意到給予雙方充分合理的庭外和解時間，以期雙方或許能繼續(xù)履約），法官不得拒絕裁判，且只應也只能依據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定進行裁決，本案涉案的房屋買賣合同，并非我國法律必須予以強制保護履行（否則將損害國家、公共或第三人利益）的特殊合同，換言之，如在本案原告享有合法的單方合同解除權(quán)的情況下，卻強行判決雙方繼續(xù)履行合同，則反而有構(gòu)成“強買強賣”的風險，這是嚴重違背民商事主體在進行民商事活動中契約自由的原則的。