最近，深圳各區(qū)新開(kāi)辦的學(xué)校招生范圍將陸續(xù)會(huì)對(duì)外公示，又將迎來(lái)學(xué)qu房的“振蕩”期，對(duì)這類房?jī)r(jià)的走向仍會(huì)有些許影響。

目前龍華區(qū)和羅湖區(qū)已對(duì)外公示，其中，龍華區(qū)提到電腦派位學(xué)區(qū)，而羅湖區(qū)則是全是大學(xué)區(qū)，有學(xué)校不單校劃片。

目前來(lái)看，新開(kāi)辦的學(xué)校預(yù)計(jì)可能都采用“大學(xué)區(qū)制”，劃的學(xué)區(qū)范圍會(huì)較大；而已開(kāi)辦的老校區(qū)，目前來(lái)看還是原來(lái)的學(xué)區(qū)范圍，暫未進(jìn)行調(diào)整；但不排除未來(lái)有調(diào)整的可能性，這對(duì)于越名xiao的學(xué)qu房越是利空。

一

1月21日，龍華區(qū)教育局發(fā)布了關(guān)于2022年秋季新開(kāi)辦公辦學(xué)校招生范圍的公示，對(duì)龍華區(qū)教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、龍華區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校高新校區(qū)等十所學(xué)校劃分招生范圍，并向社會(huì)進(jìn)行公示；

其中提到電腦派位學(xué)區(qū)：由未來(lái)小學(xué)、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部、和平實(shí)驗(yàn)小學(xué)3所學(xué)校學(xué)區(qū)范圍組成。此外，華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校具體的招生錄取辦法另行制定。

1月24日，羅湖教育局公布關(guān)于《2022-2023年義務(wù)教育階段新建公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分》的公示。

2022年9月至2023年9月羅湖區(qū)將有6所公辦學(xué)校新開(kāi)辦，羅湖區(qū)教育局對(duì)羅湖區(qū)圍嶺學(xué)校、羅湖區(qū)木棉嶺學(xué)校、羅湖區(qū)銀湖小學(xué)、羅湖萬(wàn)象小學(xué)、羅湖梅園學(xué)校、羅湖區(qū)畔山小學(xué)等六所新建學(xué)校進(jìn)行了學(xué)區(qū)劃分。

按照大學(xué)區(qū)原則，新辦學(xué)校不單獨(dú)劃分地段，盡可能與原地段學(xué)?；蛳噜弻W(xué)校組成大學(xué)區(qū)。

目前，其他片區(qū)的新辦學(xué)校區(qū)域劃分還未出來(lái)，我們將持續(xù)關(guān)注。

》》》全部大學(xué)區(qū)，洪湖小學(xué)不單校劃片了！羅湖6所新校招生范圍公布

》》》上塘華東師范附校，單片+電腦派位！龍華10所新校招生范圍公布

二

2021年，打擊學(xué)qu房炒作成多地監(jiān)管部門(mén)的重要工作之一，優(yōu)質(zhì)教育資源緊張的一線城市尤其如此，有關(guān)學(xué)qu房政策的調(diào)整也為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

去年8月份，深圳發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn)稿），意見(jiàn)稿表示“市、區(qū)教育部門(mén)應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。

此消息一出，引發(fā)廣泛的關(guān)注，大學(xué)區(qū)是什么模式還未明確定，但深圳知名學(xué)校學(xué)qu房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)大幅調(diào)整。

有網(wǎng)友就表示，對(duì)于學(xué)qu房有兩大“狠招”，基本上是“釜底抽薪”的影響。

一是大學(xué)區(qū)招生。目前深圳的中小學(xué)采用的是積分制，雖然也是多校劃片，但總體而言，房子和學(xué)wei的關(guān)系最為緊密，一旦采取大學(xué)區(qū)制，房子和學(xué)wei的對(duì)應(yīng)關(guān)系會(huì)被打破，這對(duì)于學(xué)qu房的炒作來(lái)說(shuō)是釜底抽薪。

二是教師交流制度。學(xué)qu房制度的另一個(gè)根基是所謂的名xiao，沒(méi)有名xiao，很多瘋狂炒作就沒(méi)有基礎(chǔ)。一所名xiao最根本的因素就是老師，建立教師輪校制度，教學(xué)水平的均衡化會(huì)大大推進(jìn)。

其實(shí)在去年，已經(jīng)有些片區(qū)開(kāi)始對(duì)優(yōu)秀學(xué)校的校長(zhǎng)或老師進(jìn)行輪校制。但事實(shí)上，深圳早在2015年開(kāi)始推行大學(xué)區(qū)制，主要是“原關(guān)外”的區(qū)域?yàn)橹?，目前一些名xiao還未劃入大學(xué)區(qū)內(nèi)。

然而，尤其是帶著“名xiao”光環(huán)的學(xué)qu房，市場(chǎng)表現(xiàn)非常明顯，坐擁深圳最好的中小學(xué)的深圳百花片區(qū)，在學(xué)qu房巔峰的時(shí)候，曾以最高每平30-40萬(wàn)的單價(jià)成交。

大學(xué)區(qū)及雙減細(xì)則推出來(lái)后，很多業(yè)主坐不住了，片區(qū)的掛牌量也創(chuàng)新高，有些房子降價(jià)數(shù)百萬(wàn)以難以出售。

舉幾個(gè)例子，大家來(lái)感受一下：

在去年8月，福田港中旅花園一法拍房因“無(wú)人應(yīng)價(jià)”遭遇流拍，起拍價(jià)1969.88萬(wàn)。該房源面積117平，二手房市場(chǎng)報(bào)價(jià)大約在2700-3000萬(wàn)之間。總體來(lái)說(shuō)，這套房降價(jià)500萬(wàn)以上，也無(wú)人問(wèn)津。

去年8月20日，一套長(zhǎng)城大廈104.7平的法拍房，一拍因無(wú)人競(jìng)拍流拍，在二拍中最終以1035萬(wàn)成交，折合單價(jià)9.9萬(wàn)/平（參考價(jià)是10萬(wàn)/平）。

如果在上次的同小區(qū)房拍賣還算幸運(yùn)的話，到了今年，可以說(shuō)學(xué)qu房還在向下，最近，長(zhǎng)城大廈一套125.25平的房源因前面拍賣不成功，目前在以1108.6萬(wàn)進(jìn)行變賣，算下來(lái)，這套房的單價(jià)僅8.8萬(wàn)/平，相比去年又降了1.1萬(wàn)/平。

此套房源1月26日（也就是今天）進(jìn)行變賣。

而被稱之為學(xué)qu房“頂流”存在的國(guó)城花園，感覺(jué)業(yè)主心態(tài)有點(diǎn)崩，在去年價(jià)格也是一降再降。去年7月，一位業(yè)主掛牌一套國(guó)城花園住宅，報(bào)價(jià)1600萬(wàn)，到了9月份，仍沒(méi)有賣出，業(yè)主一下降價(jià)300萬(wàn)，調(diào)整掛牌價(jià)為1300萬(wàn)。

去年9月份，百花核電花園有房源成交價(jià)，之前同戶型在市場(chǎng)最高賣到1700萬(wàn)+，而在去年9月份，成交價(jià)跌到了1100萬(wàn)左右，比之前成交價(jià)跌了約600萬(wàn)……。

因“名xiao”概念而漲起來(lái)的福田八卦嶺片區(qū)，在2019和2020年房?jī)r(jià)都是位于深圳二手房漲幅前列，在2021年，因業(yè)主急售，有29平米的住宅從350萬(wàn)跌到了260萬(wàn)元。

去年對(duì)于許多名xiao房來(lái)說(shuō)，可謂是一記“暴擊”，到今年可能會(huì)相對(duì)平和一些，畢竟去年已經(jīng)把之前的漲幅都跌回來(lái)了。

三

一直以來(lái)，許多家長(zhǎng)花高價(jià)買的名xiao房為了自己的孩子不輸在起跑線上，一個(gè)學(xué)wei附加在房子的價(jià)值有些已超房子的居住本身。

然而，像百花片區(qū)這類名xiao房，一方面因有些小區(qū)的建成年代較久，其宜居性大打折扣，僅憑借著學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，一但出現(xiàn)變動(dòng)，其跌幅會(huì)比相對(duì)新的房產(chǎn)更明顯。

其實(shí)，去年像龍華，寶安等片區(qū)學(xué)qu房也現(xiàn)在不同程度的下跌，但沒(méi)有這么大的幅度。

這也給我們買房提出了警示，未來(lái)，學(xué)qu的附加值會(huì)有，但不會(huì)像之前那樣明顯，憑借著名xiao房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

在全國(guó)都是如此；去年已經(jīng)包括北京、上海、廣州、深圳、溫州、重慶、西安、南京、合肥、大連等10多個(gè)城市出重拳整治學(xué)qu房亂象。

但我們不可忽略的是，本身優(yōu)質(zhì)的房子，區(qū)域又有好的學(xué)校，長(zhǎng)期來(lái)看還是有一些空間；大學(xué)區(qū)招生政策，也可能帶動(dòng)原本非該學(xué)區(qū)的住房?jī)r(jià)格上升。

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