1

最近十年，房價的急速上漲超出了所有人預期，這個所有人，既包括城市居民和投資客，還包括當初的政策制定者。因為對房價上漲速度缺乏預估，多年前制定的政策，伴隨著近幾年房價的瘋漲，已出現(xiàn)了極大偏差，并產(chǎn)生了嚴重偏離公平的后果。上篇文章講到的學wei房就是其一，針對學wei房的政策糾偏正在進行中。還有一項是安居房，針對安居房的糾偏也在推進。

所謂安居房，指的是國家安排貸款和地方政府自籌資金，面向廣大中低收入家庭，建設的銷售價格低于成本，由政府補貼的非盈利性住房。

安居房政策制定的本意是極好的，但在執(zhí)行過程中走了樣。安居房政策在制定之初，對申請人的戶籍，社保，年齡，婚姻等都設立了準入門檻，但沒有制定明確的退出機制。

結(jié)果就是過去的很多年，安居房補交少額地價就可以轉(zhuǎn)為商品房銷售，極低價買進的房子高價轉(zhuǎn)出，這樣一個巨大的套利漏洞，多年來一直存在。制度設計缺陷，又恰逢近十年深圳房價瘋漲，導致安居房喪失了安居屬性，變成了一夜暴富的工具。

2

早年深圳的安居房主要有兩類，一類是針對中低收入群體，比如松坪村，龍悅居，桃源村；一類定向分配給了公務員和事業(yè)單位人員，比如僑香村和深云村。

位于安托山東南片區(qū)的僑香村，2011年底定向銷售單價8922元，當時周邊二手房價接近3萬元，現(xiàn)在僑香村周邊房價15-20萬。

面向中低收入群體的龍悅居，位于龍華新區(qū)的北站附近，是一個大型保障房項目，總占地面積17.6萬平米，共分四期開發(fā)，一二三期以租賃為主，四期是配售的經(jīng)適房，共2597套。

龍悅居四期2014年開盤價僅售6000多，只有當時市場價的1/3，一套63平的兩房40萬就能買到。

2016年9月，深圳外國語龍華分校開始招生，是一所九年一貫制學校，小學和初中全部對口的小區(qū)只有四個：圣莫麗斯、熙園山院、水榭山、龍悅居。

前三個小區(qū)都是大面積豪宅，總價1500萬以上，只有龍悅居是低總價小戶型，具備先天的炒作屬性。

2019年，剛滿五年的龍悅居只需補交40萬地價，就能轉(zhuǎn)為紅本商品房。

19年底，龍悅居63平兩房就賣到了500萬，5年時間漲12倍，不少業(yè)主聲稱人生到達了巔峰，其實這才是第一波峰值，之后的龍悅居像加滿燃料的火箭，越飛越高。

2020年下半年，龍悅居被一批大V和炒房客輪番暴炒，小兩房漲到了700萬還一房難求。由于賣家多是低收入群體，連40萬地價款也拿不出，炒房客都是先拿出40萬幫業(yè)主補交地價轉(zhuǎn)成紅本，再高價買進，然后加價賣給下家。

去年年初，有不少自媒體發(fā)文，稱龍悅居已經(jīng)800萬了，那是龍悅居終極的巔峰，也是配合炒房客出貨的最后一波助攻。

最后一批買龍悅居的總價在720-780萬，現(xiàn)在跌到530-550萬，接盤俠被套在高高的山頂。

最后一批賣掉龍悅居的業(yè)主凈賺700多萬套現(xiàn)離場，七年漲了20倍，相當于一年翻三倍。

龍悅居就這樣從一個為低收入人群謀福祉的安居房，變成了躺著就能實現(xiàn)財富自由的大型套利工具。

3

杜甫曾說：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。他一定想不到廣廈還有幫寒士實現(xiàn)階層跨越的功能。這個問題不能怪龍悅居的業(yè)主，既然政策允許安居房五年就能轉(zhuǎn)商品房自由交易，又有人把它炒的這么高，為什么不賣?大把合法的錢為什么不賺?這不是業(yè)主的問題，這是政策的問題，當年制定安居房申請和定價標準的時候，早就該想到這類房子是住的不是炒的，是不能低價買入高價賣出的。

然而由于種種原因，政策制定在這一塊竟然缺失了。安居房轉(zhuǎn)手套利的問題不僅存在于深圳，還存在于多個城市，北京著名的經(jīng)適房小區(qū)天通苑，6萬套房子，最大戶型面積高達400多平，大量經(jīng)適房十多年前就轉(zhuǎn)為商品房上市交易了。天通苑1999年上市，開盤價2000多，現(xiàn)在二手房價4萬多，23年20倍的漲幅，對比龍悅居7年20倍簡直弱爆了。

為改變這種局面，深圳政府后期出臺了安居房十年后方可轉(zhuǎn)為商品房出售的政策。這個政策表面看對安居房增加了限制，但治標不治本，無非把套利時間往后推遲了，房子本來就是長持的，沒幾個人打算快進快出，大不了十年后再賣就是了，套利的本質(zhì)并沒有改變。

4

近兩年，政府終于從根部開始糾偏安居房的問題。

第一、加大人才房和公租房的比例，降低安居房的比例。

十四五期間深圳制定的保障房計劃，公租房和租賃為主的人才房占了大頭，安居房只占小頭。

2020年深圳供應公租房9425套，安居房2523套，比例接近4：1。以租代售，既解決了低收入階層的居住問題，又避免把房子當成套利工具。

第二，變更房產(chǎn)屬性，用共有產(chǎn)權房替代安居房。

在新的十四五計劃中，住建局加大了保障房供應量的同時，把保障房分為公租房，保障性租賃住房和共有產(chǎn)權房三類，安居房消失不見了。

這個共有產(chǎn)權是否等同于政府和個人共同持有股份，規(guī)劃沒有給出明確定義，但是用共有產(chǎn)權房來替代安居房，導向已經(jīng)很明顯了，以后安居房大概率會逐漸退出歷史舞臺，由共有產(chǎn)權房取而代之。

第三，據(jù)傳年后會出臺新的政策，取消安居房滿10年后轉(zhuǎn)商品房的銷售通道，通過出售年限和流轉(zhuǎn)機制的鎖定，給安居房安上最后一道枷鎖，這項樓市大型套利工具終于快要消失了。

商品房和安居房本該各歸其位，讓商品房負責交易，讓安居房負責安居。大家各得其所，整個社會才能和諧運轉(zhuǎn)，結(jié)果由于政策的缺位，導致這個市場長達十多年的混亂。

對于安居房的政策糾偏，來的不是太早，而是太晚了。