牛年過去了，虎年迎春而來。

雖然深圳樓市低迷，特別是前期上漲較快的西部區(qū)域，政策影響更大，在年中南山、寶安、福田等豪宅區(qū)域，頻頻出現(xiàn)大幅降價(jià)筍盤，整體房?jī)r(jià)也有所回調(diào)。

但是從新房角度來看，深圳受認(rèn)可度較高的前海、福田香蜜湖+安托山、南山蛇口區(qū)域的豪宅新盤，有至少9個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)了開盤即售罄的好成績(jī)，說明“豪宅”屬性強(qiáng)的新盤，依然受市場(chǎng)歡迎，屬于“硬通貨”。

那么，在新一年“虎虎生威”的日子，咱們聊一聊深圳豪宅過去一年的樓市情況以及未來還有哪些“豪宅”新盤值得關(guān)注。

深圳熱點(diǎn)豪宅區(qū)域，寶安、南山、福田二手房房?jī)r(jià)回調(diào)

2021年，深圳二手房市場(chǎng)整體低迷，基本處于冰封的狀態(tài)。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)到的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年全年，深圳二手房網(wǎng)簽44375套，相比2020年120295套的網(wǎng)簽量，下降幅度達(dá)到63.1%。

整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)于豪宅市場(chǎng)影響也是頗大的，2021年2月深圳二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，而給出的指導(dǎo)價(jià)調(diào)控力度較大的，是西部區(qū)域的豪宅等的上漲過快的小區(qū)，也就是西部豪宅公布的二手房指導(dǎo)價(jià)比當(dāng)時(shí)成交價(jià)更低一些。

可以看出，快速上漲的西部豪宅區(qū)域是調(diào)控力度的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

不少二手房報(bào)價(jià)明顯松動(dòng)，原熱點(diǎn)片區(qū)如南山區(qū)南頭街道的部分樓盤報(bào)價(jià)，相比新政前下調(diào)了20%，但仍無人問津的現(xiàn)象，東、西部版塊內(nèi)部，開始呈現(xiàn)出內(nèi)部分化態(tài)勢(shì)。

到了去年年中到下半年開始，市場(chǎng)僵持局面開始破局，特別是前海、寶安、后海等區(qū)域，房?jī)r(jià)回調(diào)力度更大，不斷有降價(jià)盤出現(xiàn)。半島城邦有房源2周降價(jià)8次，幅度達(dá)720萬；諾德國際更是有房源一降再降，48平2房已經(jīng)從高峰期880萬，直降200萬到680萬成交，相當(dāng)于打了77折。

但是，2021年下半年市場(chǎng)一直也是一直在變化，咱們來看下深房中協(xié)的調(diào)查：

8月：南山網(wǎng)簽占比有所反彈，坪山區(qū)與鹽田區(qū)網(wǎng)簽占比有所回落。

此前熱點(diǎn)版塊南山區(qū)、寶安區(qū)內(nèi)的部分高報(bào)價(jià)、改善型房源，在經(jīng)歷了半年多相持后，部分業(yè)主“堅(jiān)挺”的心態(tài)有所松動(dòng)，的確出現(xiàn)部分“降價(jià)給力”的盤源，吸引了部分需求關(guān)注。

10月：龍崗、坪山為代表的東部版塊的熱度下降，福田、南山隨著近期“筍盤”頻出，導(dǎo)致需求回流，網(wǎng)簽占比持續(xù)回升。

12月：寶安、南山片區(qū)網(wǎng)簽占比下降明顯，說明熱度在降低，羅湖、福田區(qū)，部分高性價(jià)比房源開始流入市場(chǎng)，導(dǎo)致部分需求向此類片區(qū)聚集。

值得一提的是，縱觀深圳2021年全年情況，南山紅樹灣、深圳灣、蛇口等認(rèn)可度更高的豪宅區(qū)域，雖然受政策影響不小，但房?jī)r(jià)依然相對(duì)還是堅(jiān)挺一些；而打豪宅“擦邊球”的區(qū)域受政策影響更大，房?jī)r(jià)波動(dòng)更大，比如寶安曦城以及福田華強(qiáng)北、百花片區(qū)。

2021深圳約9個(gè)10萬+新盤開盤售罄，都在前海、蛇口、香蜜湖安托山

與二手市場(chǎng)不同，2021年新房市場(chǎng)相對(duì)還是更熱一些，2021年更是被稱為“深圳樓市的新房年”。

一方面是新房項(xiàng)目的大量供給，全年合計(jì)預(yù)售58100套新房住宅，另一方面受二手房指導(dǎo)價(jià)及新房政策影響，大量購買力向新房市場(chǎng)聚集。據(jù)第一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年全年深圳成交52417套新房住宅，同比增加15.5%。

但也是從下半年開始，隨著新房項(xiàng)目的大量供給，新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，供需雙方進(jìn)入理性博弈期，一改“打新”局面，不少樓盤銷售情況并不算好，甚至出現(xiàn)新盤促銷現(xiàn)象。

可能不少網(wǎng)友都聽到某熱點(diǎn)盤，在近日的開盤中，首次沒有“開盤售罄”的消息，認(rèn)為深圳樓市現(xiàn)在連熱門豪宅都不好賣了。但是目前來看，雖然新房市場(chǎng)逐漸冷卻，總體豪宅新盤的銷售情況，還是非常不錯(cuò)的。

從晶晶整理的下圖可以看到，深圳2021年約9個(gè)10萬+新盤出現(xiàn)開盤售罄的情況，1個(gè)10萬+新盤開盤后售罄，比例是非常高的，甚至比如海德園、深業(yè)中城、招商領(lǐng)璽、天健悅桂府等，都需要積分入圍，且最低積分都不算低。

再比如，華僑城新璽這個(gè)項(xiàng)目，是辦公產(chǎn)品，還是超大戶型，最便宜一套3932萬，但是依然開盤后很快就賣完了。

說明“真豪宅”依然擁有市場(chǎng)關(guān)注度，從下圖來看，豪宅市場(chǎng)受置業(yè)者認(rèn)可的區(qū)域有前海，去年出了4個(gè)新盤，都是開盤售罄，今年（2022年）仍然后一些新盤，有入市機(jī)會(huì)，受關(guān)注度也不小，這個(gè)我們下邊會(huì)有介紹。

還有南山蛇口區(qū)域，特別是臨海區(qū)域，“豪宅”認(rèn)可度很高，即使超大戶型，也依然有市場(chǎng)。

再一個(gè)就是福田的香蜜湖、安托山（安托山在福田、南山交界），去年入市的3個(gè)盤，都是需要積分才能入圍。

2022年，擬入市豪宅項(xiàng)目盤點(diǎn)

據(jù)晶晶統(tǒng)計(jì)，前海、福田、南山仍然有不少豪宅項(xiàng)目，有望在今年入市。

其中，前海約有4個(gè)項(xiàng)目，值得一提的是，受深圳2021年第2、3次集中出讓宅地價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)政策影響，深業(yè)、天健在2021年獲得宅地，比起去年（2021年）價(jià)格，10萬+更為低一些，兩塊地的商品房限售均價(jià)在9.2萬/平，吸引力頗大。

福田的海德園A區(qū)、天健天驕西筑等，也是這兩年的熱點(diǎn)樓盤，有望在2022年推新。

而南山豪宅項(xiàng)目?jī)?chǔ)備最多，華潤城潤璽2期新品、深鐵懿府3期，以及備受關(guān)注的白石洲舊改首批住宅——綠景璟庭等多個(gè)項(xiàng)目，有望在今年入市。

前海：

前海時(shí)代三期

前海時(shí)代位于前海啟動(dòng)區(qū)中央——桂灣金融中心區(qū)位置。

一期為紅黑外墻共5棟，124-132平三房，79-89平的兩房，49平一房，為2014年開盤的紅黑相間的高層建筑，前海時(shí)代二期（CEO公館）為2016年黑黃相間的純板樓設(shè)計(jì)風(fēng)格，均為1梯2戶，1梯1戶等南北通透四房以上戶型，共14棟，總高11層。

CEO公館由14棟11層高的洋房組成，其容積率僅1.54。

據(jù)【家在】網(wǎng)友爆料，2020年12月，前海時(shí)代三期動(dòng)工，前海時(shí)代三期右下角的位置，預(yù)計(jì)4-6棟。

棲灣里

（咨詢電話：400-800-6188轉(zhuǎn)9474）

頤城棲灣里位于前海深港合作區(qū)媽灣片區(qū)的19單元07街坊，靠近地鐵5號(hào)線南延線鐵路公園站。

頤城棲灣里是深國際智匯港先期項(xiàng)目的組成部分之一，智匯港先期項(xiàng)目的總占地面積約4萬㎡，計(jì)容建面約10萬㎡，總建筑面積約17.5萬㎡。以商業(yè)用地為主，包含住宅、商業(yè)街區(qū)、辦公樓、企業(yè)公館等建筑群。

整個(gè)先期項(xiàng)目分為4個(gè)地塊，分別為19-06-02、19-06-03、19-06-05及19-06-06，而頤城棲灣里位于02地塊。

項(xiàng)目一期頤灣府，已于2019年11月開盤，當(dāng)天賣了近9成，均價(jià)10.2萬/平，推售戶型為建筑面積約120-190平米。

天健前海地塊

2021年9月28日，深圳22宗住宅地集中出讓，天健以52.41億+28000平人才配建面積獲得前海T201-0157宗地。本宗地項(xiàng)目建成后，普通商品住房最高毛坯均價(jià)為 92000元/平方米。

本項(xiàng)目靠近龍海家園、天健悅桂府，天健悅桂府2021年開盤，均價(jià)10.3萬/平，推售427套，于開盤當(dāng)天售罄。

深業(yè)前海地塊

2021年11月25日，深圳11宗住宅用地集中出讓，南山桂灣 T201-0168宅地，深業(yè)+安居集團(tuán)以約86.6億+競(jìng)配建5.7萬平獲得。

南山T201-01 68宗地，位于桂灣片區(qū)三開發(fā)單元03街坊，土地面積51350.36㎡，建面210040㎡，掛牌起始價(jià)75.35億，最高限價(jià)866525萬。

其中容積率總建筑面積不超過210040㎡，其中住宅190000㎡、商業(yè)10000㎡、公共配套設(shè)施10040㎡（文化活動(dòng)室2000㎡、社區(qū)警務(wù)室50㎡、社區(qū)管理用房300㎡、匯聚機(jī)房250㎡、公共廁所120㎡、12班幼兒園3200㎡、便民服務(wù)站400㎡、老年人日間照料中心750㎡、郵政所150㎡、環(huán)衛(wèi)工人作息房20㎡、公交首末站2800㎡、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地3000㎡。

該宗地商品住房最高毛坯均價(jià)為9.2萬/㎡，出售型人才住房(不含室內(nèi)裝修)平均售價(jià)為5.52萬/㎡、最高售價(jià)為5.8萬/㎡。

地塊現(xiàn)場(chǎng)圖

福田區(qū)：

天健天驕西筑

（咨詢電話：400-800-6188轉(zhuǎn)5852）

天健天驕西筑位于福田區(qū)景田西路與商報(bào)路交匯處，天健天驕南苑西側(cè)。緊鄰福田CBD，東面是蓮花山，西面是香蜜湖豪宅區(qū)，附近有雙軌交匯的地鐵景田站。

項(xiàng)目占地面積19918.68㎡，建筑面積183159.00㎡。分兩期開發(fā)，一期由五個(gè)部分組成，其中地塊西側(cè)主要為商品房，由兩部分組成，即天健天驕北廬和天健天驕南苑。

項(xiàng)目第一期南苑于2020年8月底開盤，均價(jià)10.5萬/㎡，推515套住宅，目前已經(jīng)售罄，接著第二期北廬于2020年11月底推出首批位于C座、E座的207套住宅，開盤即售罄。

根據(jù)資料顯示，2020年1月開工的西筑總占地面積3025.41平方米，總建筑面積約1.8萬平方米，建筑高度約100米。

海德園A區(qū)

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項(xiàng)目位于福田香蜜湖安托山片區(qū)，北挨北環(huán)大道，東邊為萬科臻山府，南邊有地鐵2號(hào)線與7號(hào)線交匯處的安托山站。

項(xiàng)目分為A、B兩區(qū)，中間由規(guī)劃道路安托山三路相隔，其中A區(qū)占地面積約3.02萬㎡，建筑面積約17.47萬㎡，容積率約3.44。

海德園B區(qū)于2021年11月開盤，此次共有504批意向登記客，最低入圍積分為62.2分。推售房源共181套，約121-296平3-6房單位，備案建面均價(jià)12.6萬/平，均為毛坯交付；備案價(jià)格區(qū)間在11.46萬-14.41萬/平。

據(jù)家在深圳網(wǎng)友爆料，海德園A區(qū)還有約600套房，預(yù)計(jì)2022年入市。

中洲濱海華府2期

（咨詢電話：400-800-6188轉(zhuǎn)7862）

項(xiàng)目位于福田區(qū)濱河大道與上沙椰樹路交匯處。

中洲濱海華府2-4期共有1624套住宅。其中，2期426戶、3期1198戶，共1624套住宅，4期為保障房和回遷房，共1356戶（保障房240戶，回遷房1116套）。

中洲灣總占地面積9.7萬㎡，總建面約126萬㎡，集海景住宅、服務(wù)式公寓、寫字樓、酒店、16萬平集中式商業(yè)和商業(yè)街等多元業(yè)態(tài)為一體。項(xiàng)目大一期主要由2棟塔樓和3棟服務(wù)室公寓組成，項(xiàng)目大二期由沿街商業(yè)、商務(wù)公寓和住宅組成。

中洲灣（中洲濱海華府）四面環(huán)景，高層可觀深圳灣濱海景觀。南鄰紅樹林自然保護(hù)區(qū)；北瞰高爾夫球場(chǎng)、福田CBD建筑群；西望深圳灣濱海休閑帶。

2018年10月16日，中洲灣一期住宅部分開盤，均價(jià)8.9萬/㎡推228套房源。2021年12月2日，項(xiàng)目一期推出現(xiàn)售房源含A、C、D三座住宅，共120套建筑面積約為88-165m住宅產(chǎn)品，價(jià)格區(qū)間為8.1萬-10.7萬/平。

南山區(qū)：

深鐵懿府3期

（咨詢電話：400-800-6188轉(zhuǎn)9455）

深鐵懿府位于深圳南山安托山片區(qū)，環(huán)安托山公園而建，生態(tài)及景觀資源突出，背靠安托山博物館群（規(guī)劃中），規(guī)劃打造30余個(gè)主題博物館。

深鐵懿府整個(gè)項(xiàng)目的總占地面積約21萬㎡，是座功能配套全能型的大型社區(qū)，是一個(gè)以住宅為主導(dǎo)，融合辦公、公寓、商業(yè)、教育配套等功能為一體的大體量綜合體項(xiàng)目。

包含住宅約37.8萬㎡（含人才房15萬㎡）、商業(yè)約2.2萬㎡、公寓約2.7萬㎡、辦公約6.3萬㎡、1所九年制學(xué)校、2所12班幼兒園、3個(gè)公交場(chǎng)站。

2021年2月，深鐵懿府開盤售罄，推744套，位于2、3、4棟。住宅建面約112-118㎡，均價(jià)約10.3萬/㎡，單價(jià)區(qū)間在9.1-11.4萬/㎡，總價(jià)區(qū)間在1044-1353萬/套。

2021年11月，深鐵懿府2期開盤售罄，推648套，共入圍1260批，戶型為約100平3房、約120平4房單位，各324套，均毛坯交付，均價(jià)約10.3萬/㎡，總價(jià)區(qū)間為887-1422萬/套。

深業(yè)世紀(jì)山谷

（咨詢電話：暫無）

項(xiàng)目位于南山區(qū)華僑城千萬豪宅片區(qū)，西鄰沙河高爾夫球場(chǎng)，視野開闊景觀優(yōu)美。

項(xiàng)目建設(shè)用地面積月4.2萬平，總建筑面積約38.9萬平，計(jì)容建筑面積約28.2萬平，不計(jì)容建筑面積約10.7萬平。是集住宅、公寓、酒店、商業(yè)、辦公等功能于一體的城市綜合體。

深業(yè)世紀(jì)山谷分2期建設(shè)：

1期住宅47700平，商業(yè)2900平，回遷辦公2100平，酒店22000平，公共設(shè)施2000平，車位：1/1943（12期共用）。套數(shù)532套，套內(nèi)面積小于90平456套。

2期住宅108900平，商業(yè)3000平，商務(wù)公寓36400平，回遷住宅348套。

綠景璟庭

綠景璟庭為沙河五村城市更新單元其中項(xiàng)目，項(xiàng)目東臨華僑城，西臨沙河?xùn)|路，南抵深南大道，北至香山西街。

該更新單元規(guī)劃已批，其中一期項(xiàng)目主要位于新塘街與上白石街之間，拆除用地面積104918.7㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積61539.4㎡。

在今年年中的綠景公布的年報(bào)中顯示，項(xiàng)目分4期滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)周期8-10年。項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)在2022年底-2023年初預(yù)售開賣。

一期01-08地塊已經(jīng)獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及總平面圖公布。該地塊命名為“綠景白石洲璟庭”，規(guī)劃有1棟5座塔樓，其中，2座商務(wù)公寓（1座26層、1座59層），3座超高層住宅，均為74層。

華潤城潤璽二期新品

華潤城位于南山區(qū)深南大道與銅鼓路交匯處，是大沖舊改項(xiàng)目，涉及改造的各類建筑物達(dá)1400多棟，體量之大，名列深圳在建城中村舊改之最。

華潤城共分5期開發(fā)，以半圍合式布局沿華潤城外圍而建。前幾期均已賣完。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)有6棟建筑，1-4號(hào)樓為60-62層的住宅，高近200米；5號(hào)樓同為住宅僅4層，樓高13.45米，建筑面積約2016.6㎡；6號(hào)樓為商業(yè)+文化室。

2021年，潤璽二期推出1、2、3棟住宅，共1024套房，分別為120平、185平、270平的三種戶型，均為精裝交付。備案價(jià)格最低12.2萬/平起，最高13.9萬/平；均價(jià)約13.2萬/平。

華潤城潤璽二期實(shí)景圖

晗山悅海城新品

（咨詢電話：400-800-6188轉(zhuǎn)5153）

南園晗山悅海城位居蛇口半島門戶，位于南山區(qū)南海大道與工業(yè)八路交匯處，蛇口自貿(mào)區(qū)門戶區(qū)位，銜接前海、后海核心圈；背山近海，荔林公園、南山公園和四海公園三座城市公園環(huán)繞其中。

晗山悅海集城市核心配套資源于一身，致力打造為涵括住宅、公寓、辦公、商業(yè)的綜合體社區(qū)。

其占地面積約2.2萬㎡，總建面達(dá)到23萬㎡。計(jì)容建筑面積約14.5萬㎡，容積率7.39。其中，住宅建面約5萬㎡，商業(yè)建面約2.5萬㎡，辦公建面約4.8萬㎡。本期主打的商務(wù)公寓建面約2.7萬㎡，另有其他公共配套約0.6萬㎡。

項(xiàng)目共有4棟塔樓，公寓和辦公產(chǎn)品由2棟約190米的超高層雙子塔構(gòu)成。自帶2.5萬㎡商業(yè)裙樓，將打造集特色餐飲、休閑娛樂、生活購物為一體的社區(qū)mall。

新世界臨海攬山御園

（咨詢電話：400-800-6188轉(zhuǎn)5151）

新世界臨海攬山坐落于蛇口國際住區(qū)大南山半山，東西北三面環(huán)山，享352萬平米天然綠肺山景資源。

共由2棟超高層公寓/5棟超高層住宅/1棟高層及7棟別墅組合而成。占地面積約4.0萬㎡，計(jì)容總建面約19.6萬㎡，容積率5.78，包含超高層住宅、超高層公寓、多層住宅、高層保障房及公寓等業(yè)態(tài)。

2021年11月，新世界·臨海攬山御園開盤，推出251套住宅，共有403批客戶入圍。本次備案為1棟A、B座，建面約107㎡-226㎡戶型，價(jià)格區(qū)間在約10萬/平-12.98萬/平，總價(jià)區(qū)間在1075萬-2938萬之間。

招商太子灣住宅

項(xiàng)目位置太子灣片區(qū)望海路南側(cè)、居海路東側(cè)、源海路西南側(cè)。周邊地鐵有在建12號(hào)線太子灣站，2號(hào)線蛇口港站。

項(xiàng)目投資約33億，住宅總建筑面積約10萬。據(jù)【家在】網(wǎng)友爆料，共有4棟住宅，無遮擋一線海景視野，目前正在打地基。

新璽名苑新品（在售）

（咨詢電話：暫無）

華僑城新璽原為備受關(guān)注的蛇口漁人碼頭城市更新項(xiàng)目，又名為蛇口街道西岸更新單元。

位于蛇口街道南端，東至南海玫瑰園三期，南面臨深圳灣；與香港元朗隔海相望,連接香港的西部通道跨海大橋落腳于蛇口東角頭。與海上世界項(xiàng)目隔“小灣區(qū)”相望，與南海玫瑰三期和半島城邦為鄰。

通過周邊的望海路、南海大道、后海大道等城市干道及地鐵2號(hào)線東角頭站，與周邊區(qū)域建立便捷的外部交通聯(lián)系。

項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，主要由三棟高層建筑組成。其中：

一期為2棟38層的商務(wù)公寓及公寓＋辦公綜合樓，建筑高度約156.5米＋171.1米；一期的2棟公寓樓位于地塊的南面，面朝深圳灣，擁有濱海一線海景資源。

二期為1棟57層的辦公及酒店綜合樓，建筑高度約250米。

2021年11月初，華僑城新璽名苑推出1棟共48套辦公產(chǎn)品，單價(jià)區(qū)間在12.25-15.3萬/平；管理費(fèi)14.80元/平方；全為大戶型，分別為320.74平、398.92平、321.28平。據(jù)了解已經(jīng)售罄。

項(xiàng)目于2022年1月，已經(jīng)推出2棟產(chǎn)品，共73套辦公產(chǎn)品。

招商仕林臻邸

（咨詢電話：暫無）

項(xiàng)目位于南山區(qū)招商路北側(cè)、工業(yè)六路和育才路東側(cè)，建設(shè)規(guī)模約8萬平，合同開工日期為2021-12-03，合同竣工日期為2023-12-31。

項(xiàng)目周邊配套成熟，距離在建地鐵12號(hào)線花果山站較近，與2號(hào)水灣站也不遠(yuǎn)。周邊有四海公園、蛇口人民醫(yī)院等。

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