今天（2月8日 ），深圳二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控落地剛好一周年。

時(shí)間很快，這一“歷史性”的調(diào)控時(shí)刻仿佛還在昨天，回頭看過(guò)去深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)這一年，被人們稱之為“史上最狠”的調(diào)整政策，直接逆轉(zhuǎn)了過(guò)去一年的樓市行情。

去年，包括深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、西安、寧波、無(wú)錫、溫州、合肥、三亞、紹興、衢州、金華等10多個(gè)城市均先后出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)，有些城市并不像深圳這樣涉及到所有二手房小區(qū)，但是整體的效果還是比較明顯的。

一

這兩天，深圳今年1月份的二手房成交數(shù)據(jù)出來(lái)了，全月二手房成交1557套，創(chuàng)下近10年來(lái)的新低，成交套數(shù)與2012年2月份持平；

春節(jié)假期新房和二手房更是創(chuàng)造了0套和1套的成交量，基本處于冰封狀態(tài)，很明顯深圳目前購(gòu)房者的觀望情緒比去年底更加濃厚了。

去年整年的樓市行情一直處于一路下探的趨勢(shì)，無(wú)論是二手房還是新房市場(chǎng)，均有不同程度的影響，即便是實(shí)力的名xiao房也不能幸免，法拍房的增多與價(jià)格走低也印證了市場(chǎng)行情。

這個(gè)影響可能在深圳來(lái)說(shuō)今年還會(huì)持續(xù)，但是不會(huì)像去年那樣的明顯；目前主要是因?yàn)檎叩挠绊?，深圳的?jīng)濟(jì)面還是向好的，包括大家對(duì)于深圳未來(lái)發(fā)展替力認(rèn)可度均較為自信。

但2021年的數(shù)據(jù)已經(jīng)表明了短期內(nèi)市場(chǎng)的態(tài)度！深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）44375套，創(chuàng)近年來(lái)新低，自2007年以來(lái)，二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。

我們看前3年，最低也在8萬(wàn)套+，尤其是2020年，二手房的網(wǎng)簽量達(dá)到了12萬(wàn)套高峰值。

我們?cè)賮?lái)看一下去年一整年深圳各片區(qū)的二手房成交情況，龍崗以11174套排名第一，龍崗的關(guān)注度如此之高，很簡(jiǎn)單是因?yàn)樵S多小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)與官方指導(dǎo)價(jià)的價(jià)差不明顯，甚至有些戶型售價(jià)還低于指導(dǎo)價(jià)。

剛需在資金有限的情況下，其實(shí)選擇也非?？陀^。

去年福田的成交量也領(lǐng)先，福田目前各方面的配套都非常優(yōu)勢(shì)，但整體的市場(chǎng)價(jià)格比南山要低一些，屬于性價(jià)比較高的區(qū)域。

此外，羅湖、南山、寶安的成交情況相差不大。但你看龍華、鹽田、以網(wǎng)紅的光明成交情況相差甚遠(yuǎn)。

看似很簡(jiǎn)單的邏輯，原關(guān)內(nèi)+寶安幾個(gè)區(qū)其實(shí)價(jià)格不低，但是成交量仍然處于領(lǐng)先，很大一個(gè)原因是剛需在過(guò)渡改善的過(guò)程中，會(huì)選擇更為成熟和便利的核心區(qū)域。

我身邊就有好幾個(gè)這樣的例子，比如賣(mài)掉光明、坪山等區(qū)域的房子，置換到福田、羅湖、南山來(lái)，因?yàn)樯习?、生活更便利?/p>

但龍華其實(shí)二手房不少，但為什么去年成交這么差？一方面價(jià)格偏高了，另一方面在配套上存在一些矛盾點(diǎn)；龍華有一些學(xué)qu房之前都是10多萬(wàn)，去年因大學(xué)區(qū)的影響降幅也非常明顯。

排名墊底的兩個(gè)區(qū)，如大鵬新區(qū)，這個(gè)區(qū)不用說(shuō)了，本身商品房就少，新房都比較難賣(mài)的區(qū)域，所以二手房可想而知。

而光明呢，新房這幾年都很火熱，因?yàn)閮r(jià)格和供應(yīng)量都大，加之大家對(duì)區(qū)域的預(yù)期信心十足，所以新房較火。

但光明的二手房?jī)r(jià)格漲幅這幾年也一直是在深圳墊底的，成交量也還干不過(guò)坪山；當(dāng)然，未來(lái)等這幾年這一批新房入伙變成二手房后，交易可能會(huì)相對(duì)活躍起來(lái)……

我覺(jué)得這個(gè)二手房的成交活躍情況，可以給大家一些提示，未來(lái)成交周期要有一個(gè)預(yù)期，成交量的好與壞意味著成交周期的快慢，當(dāng)然自住完全不有去考慮這點(diǎn)。

二

新房市場(chǎng)方面，整個(gè)2021年深圳新房住宅全年成交了52417套房，成交量創(chuàng)下了近6年的新高，除了二手房指導(dǎo)價(jià)的影響外，去年的供應(yīng)量的增加也成為成交量增加的主因。

二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制下，使得大部分置業(yè)者第一時(shí)間會(huì)考慮新房，今年預(yù)計(jì)仍將延續(xù)新房集中放量供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)會(huì)持續(xù)增加；可能新房和二手房的成交量仍會(huì)存在差異。

二手房和新房形成的倒掛差，對(duì)于購(gòu)房者而言，可選擇的機(jī)會(huì)也將增大。未來(lái)如果二手房?jī)r(jià)下跌，倒掛差會(huì)縮小。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從目前呈現(xiàn)的結(jié)果來(lái)看，深圳二手房市場(chǎng)得到了很好的控制，二手房指導(dǎo)價(jià)是調(diào)整的主要原因，但背后還透露著三個(gè)因素，即控制加杠桿、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)不再與新房形成倒掛。

三

另外一個(gè)數(shù)據(jù)大家也可以關(guān)注下，深房中協(xié)發(fā)布了2021年度的行業(yè)報(bào)告，房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了哪些變化？

深房中協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，截止2021年12月31日，深圳總備案機(jī)構(gòu)1983家，備案分支機(jī)構(gòu)3125間，個(gè)人會(huì)員59308人（其中星級(jí)人員37387人）。2020年，深圳二手房人均簽單量是2.19套，而去年人均簽單量不足1套。

1、中介行業(yè)擴(kuò)張明顯減緩

2021后中介行業(yè)新增備案機(jī)構(gòu)量大幅下降，2021年新增備案381家，同比2020年度731家，下降了48%。

一系列的政策調(diào)控使得全年二手房的走勢(shì)整體呈下降態(tài)勢(shì)，持續(xù)低迷的市場(chǎng)行情使得行業(yè)的擴(kuò)張明顯減緩。

房中協(xié)認(rèn)為，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)調(diào)控還會(huì)維持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，行業(yè)新增備案量將維持在低位水平，年后業(yè)內(nèi)將以存量機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)為主。

2、“新人”入行占比大幅下降

除了中介擴(kuò)張的速度減緩?fù)猓?021年“新人”入行情況，占比為36.9%，同比前三年都低；這也意味著行業(yè)被新人認(rèn)可度進(jìn)一步下降；

一位中介朋友告訴我，去年行業(yè)轉(zhuǎn)行率非常高，一些機(jī)構(gòu)甚至出現(xiàn)招人難的問(wèn)題。

值得一提的是，2021年行業(yè)的投訴量卻大量上升，達(dá)225宗，同比增長(zhǎng)了29%。

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最近，在一線城市中，北京和上海均有不同程度的回暖現(xiàn)象，個(gè)別城市在經(jīng)歷低迷后已然開(kāi)始進(jìn)入啟動(dòng)期。

但深圳目前大家更為關(guān)心的是，二手房官方指導(dǎo)價(jià)或否進(jìn)行調(diào)整，以及深圳今年的市場(chǎng)行情是否有所好轉(zhuǎn)？

目前業(yè)內(nèi)最多的聲音是預(yù)計(jì)可能會(huì)有一些微調(diào)，因?yàn)槟壳罢叩哪康钠鋵?shí)已經(jīng)達(dá)到了，不排除會(huì)有向上微調(diào)整的動(dòng)作，甚至?xí)謪^(qū)、分項(xiàng)目細(xì)化定價(jià)邏輯。（具體以官方消息為準(zhǔn)）。

2022年，于深圳樓市而言，回歸市場(chǎng)信心非常重要。

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