01.

2月11日，預(yù)售資金松綁的傳聞，刺激了地產(chǎn)股集體爆發(fā)。其實(shí)，高估了政策的作用力。因?yàn)?，預(yù)售資金總體趨勢(shì)是“監(jiān)管趨嚴(yán)”。很簡(jiǎn)單，過(guò)去監(jiān)管得太松了。從暴雷的企業(yè)案例看，沒(méi)有不挪用或套取預(yù)售資金的。如果再?gòu)摹氨＝粯恰钡臉鞘行氯蝿?wù)來(lái)看，也應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管。

另外，這幾年?duì)€尾樓太多了，住建部門(mén)疲于奔命，這是在為過(guò)去行業(yè)快消式的“高周轉(zhuǎn)”在買單。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)要發(fā)展新模式，過(guò)去高速增長(zhǎng)時(shí)期，5個(gè)蓋子蓋10個(gè)鍋的風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)暴露，還要為此買單。要痛苦少一點(diǎn)，就必須強(qiáng)化監(jiān)管。當(dāng)然，強(qiáng)化監(jiān)管不是一棍子打死。

而是，規(guī)范和一以貫之。

過(guò)去，各地都有預(yù)售資金監(jiān)管辦法，但效果不好。因?yàn)?，地方政府、開(kāi)發(fā)商、施工單位、銀行是同盟關(guān)系。挪用預(yù)售資金，去擴(kuò)大地產(chǎn)投資，相當(dāng)于違規(guī)“加杠桿”，對(duì)擴(kuò)大賣地買房、提高地價(jià)房?jī)r(jià)、增加貸款收益，都有好處，地方怎么會(huì)強(qiáng)監(jiān)管呢？銀行怎么會(huì)截留呢？施工和監(jiān)理單位也會(huì)配合開(kāi)發(fā)商套取預(yù)售資金，一方面，他們很弱勢(shì)，另一方面能擴(kuò)大業(yè)務(wù)量。

未來(lái)，預(yù)售資金監(jiān)管的原則是規(guī)范和透明、“既管好、又不管死”。管好，就是嚴(yán)格專用賬戶，?？顚Ｓ茫Y金閉環(huán)運(yùn)營(yíng)，不能挪用、套取，嚴(yán)格按節(jié)點(diǎn)使用，確保交付、房屋質(zhì)量，這是本源?！安还芩馈?，就是到提取節(jié)點(diǎn)、超額的、有銀行保函的、信用優(yōu)質(zhì)的，都能提。

預(yù)售資金監(jiān)管，本質(zhì)上還是回歸“預(yù)售”的本源！

也就是，我們?yōu)槭裁匆闵唐贩款A(yù)售制度，而不是現(xiàn)售，目的是“降低房屋成本、增加住房供應(yīng)”。但是，這是從開(kāi)發(fā)商利益考慮的，怎么保障小業(yè)主的利益呢？那就“專用賬戶，?？顚Ｓ谩?。既不能因噎廢食，取消預(yù)售制度；也不能不好好監(jiān)管，而是兩個(gè)方面要結(jié)合起來(lái)。

02.

疑惑都是，為啥盯著預(yù)售資金監(jiān)管？

近期，地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，司法糾紛、保護(hù)債權(quán)等，都來(lái)查封預(yù)售資金賬戶，導(dǎo)致資金被凍結(jié)、暴力“抽走”，影響工程進(jìn)度和交付。為此，前段時(shí)間最高人民法院等三部門(mén)發(fā)了一個(gè)文，大意是司法保全債權(quán)，不能影響項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)費(fèi)用的正常支付，不能超額查封和劃扣。

這就扯出一個(gè)問(wèn)題：

開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目普遍“超融”。拿預(yù)售資金做擔(dān)保的，有土地前融、有開(kāi)發(fā)貸、有私募、有其他擔(dān)保等。也就是，預(yù)售款根本蓋不住債務(wù)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，5個(gè)蓋子能蓋住10個(gè)鍋。當(dāng)房子賣不動(dòng)了，蓋不住了，一下子冒出來(lái)很多不知名的債務(wù)人，所有債權(quán)人都慌了，都來(lái)申請(qǐng)查封和保全。

這時(shí)候，金融部門(mén)要“防風(fēng)險(xiǎn)”，銀行要確保貸款質(zhì)量，也來(lái)查封；同時(shí)，“三?！保ū＝粯?、保民生、保穩(wěn)定）成了樓市的新任務(wù)，各地的住建部門(mén)擔(dān)心資金被抽走，難以保交付，也對(duì)預(yù)售資金強(qiáng)化了監(jiān)管。這里，有幾個(gè)怪現(xiàn)象，銀行抽走正常的貸款、超額查封和監(jiān)管。

說(shuō)到底，市場(chǎng)對(duì)于如下問(wèn)題，心里沒(méi)底：

銀行貸款有多少，債券有多少，私募有多少？

表內(nèi)負(fù)債有多少，表外負(fù)債有多少？

企業(yè)到底有多少可售貨值？

企業(yè)的盈利能力究竟如何？

信息極其不透明，就連“三道紅線”達(dá)標(biāo)的企業(yè)，也暴雷。到最后，所有人都關(guān)心一個(gè)問(wèn)題，“到底欠了多少錢(qián)？我的錢(qián)能否拿回來(lái)？”當(dāng)債權(quán)人一個(gè)接一個(gè)浮出來(lái)，雷一個(gè)接一個(gè)爆發(fā)，市場(chǎng)銷售下行，情緒越來(lái)越恐慌。不趕快行動(dòng)，馬上查封，借出去的錢(qián)，就打水漂了。

當(dāng)每個(gè)債權(quán)人都這么想，就會(huì)導(dǎo)致“個(gè)體理性導(dǎo)致集體非理性”的結(jié)果。于是，就出現(xiàn)了多方查封、超額查封，甚至隨意抽走賬上資金、未到期被抽貸等現(xiàn)象。對(duì)住建部門(mén)來(lái)講，也要超額監(jiān)管，確保交樓。因?yàn)椋械匿N售資金根本未進(jìn)賬戶，已被拿走；隨時(shí)都有可能爆出來(lái)，某一筆材料款、農(nóng)民工工資，開(kāi)發(fā)商說(shuō)支付了，但其實(shí)并未支付；隨時(shí)都有維權(quán)的人堵門(mén)口。

沒(méi)辦法，只能多監(jiān)管一些資金，以防后患。

03.

去年10月份，監(jiān)管部門(mén)提出，開(kāi)發(fā)商合理融資需求要滿足；去年12月又提出，鼓勵(lì)國(guó)企央企、穩(wěn)健民企“收并購(gòu)”出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目，且這類貸款和債券不計(jì)入“三道紅線”。但是，1月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)債券凈融資為-154億，延續(xù)了去年下半年以來(lái)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

簡(jiǎn)單來(lái)講，到底欠了多少錢(qián)，貨值是否貨真價(jià)實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)到底有多大，這些都沒(méi)有搞清楚的情況下，對(duì)非頭部、非國(guó)有房企，銀行的態(tài)度仍然相當(dāng)謹(jǐn)慎。這也就不奇怪，為何被稱為“第一單”的招商蛇口30億并購(gòu)票據(jù)，未去“救民企”，而是去并購(gòu)國(guó)企上海城投旗下的城更項(xiàng)目。

即便是有洽談的項(xiàng)目，“殺價(jià)”也很厲害。已經(jīng)賣掉的項(xiàng)目，比如世茂、融創(chuàng)、雅居樂(lè)等，要么是資產(chǎn)清晰的物業(yè)管理項(xiàng)目，要么就是產(chǎn)生正現(xiàn)金流的項(xiàng)目。反正，都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且還得“割肉”。說(shuō)來(lái)也唏噓，正所謂禍兮福所倚，福兮禍所伏；成也蕭何，敗也蕭何。

政府絕不“拉郎配”，也不擔(dān)心部分企業(yè)暴雷、倒閉。因?yàn)?，“壞的市?chǎng)經(jīng)濟(jì)出清”，這是防風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制。想想上世紀(jì)90年代，沒(méi)有大批僵尸國(guó)企倒閉，哪來(lái)今天的“中國(guó)制造”。何況，不夸張地說(shuō)，部分民企作奸犯科，盈利進(jìn)了老板腰包，風(fēng)險(xiǎn)給了農(nóng)民工、小業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)。

有人問(wèn)我，難道不擔(dān)心地產(chǎn)下行，沖擊經(jīng)濟(jì)、投資、就業(yè)嗎？想多了，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量，結(jié)構(gòu)調(diào)整早已開(kāi)展，國(guó)企、央企、城投、穩(wěn)健民企，已經(jīng)成為行業(yè)的生力軍。土地供應(yīng)和城市更新，基本向他們傾斜。別再較勁“國(guó)進(jìn)民退”了，現(xiàn)在要糾偏壞的市場(chǎng)化，回歸地產(chǎn)的公共屬性。

未來(lái)，上述企業(yè)既要推進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目，也要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，比如大量基建開(kāi)發(fā)、城市更新、老舊改造。地產(chǎn)盈利彌補(bǔ)基建上的虧損和現(xiàn)金流缺口，已經(jīng)成為新模式了。國(guó)家“十四五”規(guī)劃，在構(gòu)建國(guó)內(nèi)消費(fèi)大循環(huán)中，有這么一句話：促進(jìn)金融，房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

上面講的地產(chǎn)新模式（之一），就是地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的無(wú)縫對(duì)接。現(xiàn)在，新老基建、公共設(shè)施補(bǔ)短板，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的引擎，背后則是地產(chǎn)的強(qiáng)大支撐。同時(shí)，金融資源的調(diào)整，已經(jīng)開(kāi)始了。2月8日，央行發(fā)文，保障性租賃住房貸款不納入銀行房地產(chǎn)貸款集中度考核。

04.

回過(guò)頭，再看預(yù)售資金新政，就更能理解其正本清源的本色了：該嚴(yán)格監(jiān)管的，一毫也不差，確?？⒐そ桓?，確保農(nóng)民工和小業(yè)主的利益；該提取的，絕對(duì)讓你提取。但根本上講，預(yù)售資金監(jiān)管的重點(diǎn)，就在“保民生”、“保穩(wěn)定”。在這種情況下，能救企業(yè)的，只有企業(yè)自己。

絕不是，不負(fù)責(zé)任的所謂專家說(shuō)的“房企有望獲更多流動(dòng)性”，“放松對(duì)預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管”。

記住，靠貨幣放水、房?jī)r(jià)上漲，讓問(wèn)題自動(dòng)消解，把風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)卷再推高一個(gè)層級(jí)、留給明后年，這不可能。未來(lái)，只有兩條路，一是賣房子，二是賣資產(chǎn)。供給端沖擊（民企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）繼續(xù)存在，促銷賣房和割肉賣項(xiàng)目，還會(huì)是普遍現(xiàn)象。由此，市場(chǎng)情緒就不會(huì)太高，資金不會(huì)大規(guī)模流入地產(chǎn)。

1月份政策如此友好，但居民長(zhǎng)期貸款明顯下降，同比減少了4270億元。供給端沖擊繼續(xù)存在，風(fēng)險(xiǎn)未出清，大家還是觀望的好。即便今年二季度樓市回升，至多也是不好不壞的“溫吞水”行情。

近期，郁亮講了，“行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段”，縮表出清就是去金融化，這是個(gè)必然的趨勢(shì)，也是痛苦的過(guò)程。今年背水一戰(zhàn)，要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。能解決過(guò)去累積下來(lái)的包袱就有開(kāi)始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去。不要再心存幻想，必須要快速、堅(jiān)決出清。