今天說(shuō)二線城市，主要是東部的幾個(gè)地方，杭州、南京、寧波、廈門，合肥。

他們2021年的行情都很相似，上半年火，下半年因?yàn)樾刨J收緊，行情太慘。10月信貸放松后，市場(chǎng)又開(kāi)始筑底回升。

2022年他們的市場(chǎng)會(huì)如何，想知道的請(qǐng)耐心看完。

杭州

1、市場(chǎng)行情

新房

杭州去年上半年依然是打新熱，什么房子都好賣。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州（含富陽(yáng)、臨安）的新房總成交約20.8萬(wàn)套，在最近十年里僅次于2016年。成交均價(jià)從2.8萬(wàn)漲到3萬(wàn)。

到了年中就出現(xiàn)拐點(diǎn)了，紅盤(pán)集中推出，購(gòu)買力被分流，加上信貸收緊，二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，新房市場(chǎng)也涼了。

熱門區(qū)域的普通紅盤(pán)的中簽率大大上升，棄選率也提高了。

非熱門區(qū)域更慘，富陽(yáng)高橋出現(xiàn)新盤(pán)0登記區(qū)域，打響杭州新盤(pán)降價(jià)的第一槍。

年底還出現(xiàn)了“退房”現(xiàn)象，就連未來(lái)科技城的蒲荷蕓邸都有退房。

新房庫(kù)存整體稍微下滑，從去年年初的14萬(wàn)套，下降到目前的11.7萬(wàn)套左右。

二手房

全年成交只有77637套（不含臨安），存量不降反升了4萬(wàn)套左右。

一是受政策影響。信貸收緊、熱門學(xué)q房降火、限購(gòu)收緊，特別是二手房指導(dǎo)價(jià)隨時(shí)可能出臺(tái)，導(dǎo)致二手房成交從3月跌跌不休，10月跌破3000套進(jìn)入冰點(diǎn)時(shí)刻，投資客的信心被打擊得七零八落。

二是新房分流了購(gòu)買力。想賣房打新也只要降價(jià)才賣得出去。就連優(yōu)質(zhì)學(xué)q房也撐不住，從1月巔峰后一路狂瀉，價(jià)格打了約7折。

熱門的申花板塊、閑林板塊、未來(lái)科技城板塊普遍在最高成交價(jià)打8折。還有奧體板塊，創(chuàng)世紀(jì)7月成交9.3萬(wàn)，年底成交削掉1.5萬(wàn)。

以價(jià)換量加上信貸放松，年底成交稍微回升了一點(diǎn)。

2、土地杭州土拍跌宕起伏，第一輪集中拍地火爆，第二輪直接冷凍，第三輪在降地價(jià)、限價(jià)提高的刺激下，在全國(guó)算最先回暖的。市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）全年成交土地221宗，總成交金額3029.9億元，創(chuàng)下歷史新高。其中涉宅用地成交建面1681萬(wàn)平，在近10年里處于高位。說(shuō)明接下來(lái)一年的新房供應(yīng)不會(huì)少。

3、市場(chǎng)預(yù)判1、2022年上半年新房市場(chǎng)仍會(huì)延續(xù)火熱。先看供給端：

1、當(dāng)下新房庫(kù)存處于低位，供不應(yīng)求情況還是比較明顯，但未來(lái)會(huì)增加；

2、2022年上半年亞運(yùn)會(huì)，新房開(kāi)工受到影響；

3、2022年下半年新盤(pán)供給量加大。

再看需求端，杭州早早開(kāi)始搶人，積累了大量的需求。還有新盤(pán)限價(jià)這一客觀事實(shí)和亞運(yùn)會(huì)的利好。接下來(lái)雖然新房限價(jià)提高了，但對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)打新性價(jià)比更高，上半年打新難度估計(jì)還是比較高。

2、部分二手房需求釋放，但不要高位接盤(pán)部分區(qū)域。學(xué)q房該買還是買，這是剛需。但是比如奧體、科學(xué)城等區(qū)域二手已經(jīng)漲太多了，接下來(lái)還會(huì)繼續(xù)擠泡沫，不要急著下手。亞運(yùn)會(huì)后，杭州樓市走勢(shì)會(huì)怎么樣，主要看政策，政策兇猛，市場(chǎng)就會(huì)調(diào)整。買房想要保值增值的，依然只建議買新房，二手房隨時(shí)面臨限價(jià)，一夜回到原點(diǎn)。

寧波

1、市場(chǎng)行情

在樓市行情連續(xù)洶涌5年之后，2021年寧波新房和二手住宅成交約10.8萬(wàn)套，比2020年減少了3.3萬(wàn)套，下降23.5%。主要是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控不斷加碼。

從下圖二手房的成交走勢(shì)就能看出來(lái)，政策的殺傷力有多大。

二手成交在3月見(jiàn)頂，4月份出臺(tái)了4·16政策，限購(gòu)區(qū)擴(kuò)大，投機(jī)需求被堵上，成交量就開(kāi)始下滑。

5月又調(diào)控加碼，學(xué)q房設(shè)置指導(dǎo)價(jià)，房?jī)r(jià)打7折，加上信貸收緊，當(dāng)月成交直接砍去近半。一路跌到10月份，房貸開(kāi)始放松，11、12月份才稍微回升一點(diǎn)。二手房全年只賣了44751套，同比銳減39.1%。

對(duì)比前幾年的至少成交6萬(wàn)多套起步，也明顯低得多。但房?jī)r(jià)跌的不算多，實(shí)際的成交價(jià)格大概跌了10%。再來(lái)看新房。

新房住宅相對(duì)好些，市六區(qū)成交63259套，環(huán)比只是微跌。其中除了奉化之外的五區(qū)成交量增加了14.8%，達(dá)到52337套，反而創(chuàng)下2018年以來(lái)的新高，說(shuō)明行情確實(shí)分化嚴(yán)重。新房成交均價(jià)漲了近9000+元/平。

政策也影響到了新房的成交預(yù)期，圈內(nèi)成交套數(shù)整體下滑，曾經(jīng)日光的片區(qū)，比如鄞州下應(yīng)，下半年入市新盤(pán)去化能有五六成就算成績(jī)不錯(cuò)了。

所以很多新盤(pán)推出了買房送車、特惠房等優(yōu)惠吸引買房人。

2、土地

2021年寧波市六區(qū)宅地計(jì)劃供應(yīng)421.18萬(wàn)平，但下半年土地市場(chǎng)不給力，全年成交231.84萬(wàn)平，完成率僅過(guò)半。宅地成交面積同比下降46%，建面下降36%，創(chuàng)下近五年新低。

這決定了2022年寧波整體新房供應(yīng)量不多。但是區(qū)域間區(qū)別也很大。奉化土地供應(yīng)達(dá)標(biāo)，全年成交超75萬(wàn)平，供應(yīng)量最大；核心區(qū)海曙、鄞州完成率卻都低，前者只有22%，而它們的平均地價(jià)破了2萬(wàn)。

3、庫(kù)存

新房庫(kù)存量達(dá)到了近5年的高峰。同樣的區(qū)域之間的分化嚴(yán)重。奉化庫(kù)存最大，有465萬(wàn)平米，其他五個(gè)區(qū)加起來(lái)才539萬(wàn)；海曙、鄞州去化周期較短。

這是因?yàn)榉罨緦儆诜窍拶?gòu)區(qū)，但2021年被納入限購(gòu)區(qū)，投資客一下子被趕出市場(chǎng)，12月有很多新盤(pán)直接0登記，造成庫(kù)存積壓。市區(qū)二手房的掛牌量從8月份的7.1萬(wàn)套，到春節(jié)前已經(jīng)增加到了近7.7萬(wàn)套。

4、市場(chǎng)預(yù)判

因?yàn)橄拶?gòu)升級(jí)，很多投資客被趕出寧波樓市，留下真正的剛需、改善。這些購(gòu)買力也不多了，已經(jīng)在此前連續(xù)火熱的5年里消化了大部分，市場(chǎng)想要再次大漲是很難了，還需要時(shí)間來(lái)積攢需求。

新房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)明顯的分化。庫(kù)存少的海曙區(qū)，因?yàn)樾卤P(pán)少，今年的市場(chǎng)還是會(huì)不錯(cuò)，鄞州本身就有分化，地段好的新盤(pán)才會(huì)好賣，地段不好的也不會(huì)好賣。

像奉化新房庫(kù)存太多，賣地也多，投資客又被趕出市場(chǎng)，今年肯定要降價(jià)，以價(jià)換量。

二手房市場(chǎng)，特別是學(xué)q房，因?yàn)橛兄笇?dǎo)價(jià)的存在，成交也會(huì)受限，只是今年因?yàn)榉抠J放松了，所以小戶型會(huì)比去年下半年好賣一些。

廈門

1、市場(chǎng)行情

廈門樓市上半年一二手住宅同頻高熱，下半年齊轉(zhuǎn)冷?？硕饠?shù)據(jù)顯示，廈門新房住宅成交量達(dá)到了34024套，同比大幅增加了61.5%，達(dá)到近8年峰值。

成交均價(jià)38146元/平，同比反而下降5.6%。

因?yàn)樾路砍山患性趧傂钁粜停?0平以下戶型成交占比上升，相反144平以上的改善型減少了。年底降價(jià)走量也是一個(gè)原因。前9個(gè)月供不應(yīng)求，后來(lái)因?yàn)閺B門疫情突襲、調(diào)控政策出臺(tái)、信貸收緊等，新房成交陷入低點(diǎn)。年底島外新盤(pán)還要以價(jià)換量。比如同安中?；?、集美陽(yáng)光城等都有優(yōu)惠。

但這不妨礙廈門庫(kù)存相比2020年底縮減了38.51萬(wàn)平，去化周期也從約15個(gè)月減少到10.3個(gè)月。

廈門的二手房住宅成交量也達(dá)到了36928套，環(huán)比上漲0.8%。具體到每個(gè)月一般是二手比新房成交好，但在5月因?yàn)榻鹑诙斯芸鼐捅环闯恕?/p>

2、土地

好消息是去化減緩的同時(shí)，今年還會(huì)有大量的新盤(pán)等待入市。2021年，廈門市共完成23幅住宅用地出讓，共292.24萬(wàn)平，全市全年商住用地平均樓面價(jià)重回3字頭，吸金793.85億元，供應(yīng)量和成交金額刷新近10年新高。要知道過(guò)去每年都只有一兩百萬(wàn)平的供給量。

島內(nèi)土地供應(yīng)大放量，最近幾年都有天量拆遷，2021年就供應(yīng)了6宗，成交了5宗地，成交面積占了整個(gè)廈門成交的1/3。

3、市場(chǎng)預(yù)判

1、島內(nèi)橫盤(pán)是大概率事件。

廈門是個(gè)共識(shí)很強(qiáng)的城市，島內(nèi)就是唯一的共識(shí)。但島內(nèi)在第三輪土拍也遇冷了。島內(nèi)現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格隨隨便便就是7、8萬(wàn)，相當(dāng)高了。

年后潛在新房的供應(yīng)又非常多，對(duì)二手房的沖擊很大。更別說(shuō)還有大量的拆遷，接下來(lái)幾年的新房供應(yīng)不會(huì)少，買新房不香嗎？還有一個(gè)最大的變數(shù)就是指導(dǎo)價(jià)，一旦出了指導(dǎo)價(jià)，島內(nèi)的二手房就要消停。

2、島外新房分化明顯，一些折扣收回，一些繼續(xù)降價(jià)。

島外的土地供應(yīng)也增加了，而且這些地多數(shù)被節(jié)奏比較慢的國(guó)企拿了。

一、二季度供應(yīng)估計(jì)還是比較少，新房市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)橛懈喔?jìng)品而變得更差。已經(jīng)推出的新盤(pán)分化明顯，優(yōu)質(zhì)新盤(pán)去化會(huì)好一些，之前給出的折扣大概率收回。而實(shí)在賣不動(dòng)的新盤(pán)還會(huì)繼續(xù)降價(jià)，這類新盤(pán)不建議碰。

南京

南京市場(chǎng)向來(lái)比較穩(wěn)定，就算別的城市大漲，南京也只是溫和穩(wěn)步上漲。

因?yàn)槟暇┦莻€(gè)中產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍龐大的城市，投機(jī)炒房的少，不像深圳杭州，所以南京不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的局面。

但也正是因?yàn)閯傂韪纳迫后w多，這些人觀望的周期短，信貸收緊就暫停，一旦放松就會(huì)入市買。

1、市場(chǎng)行情

南京新房住宅2021年成績(jī)相對(duì)喜人。商品住宅供應(yīng)1389萬(wàn)平，同比上漲11.81%；成交1220萬(wàn)平米，環(huán)比上漲22.4%；成交均價(jià)也環(huán)比上漲13.76%，達(dá)到29579元/平。

南京最近五年來(lái)成交量大趨勢(shì)都是穩(wěn)步上升的，每年供給都比需求多一點(diǎn)，不會(huì)因?yàn)楣┎粦?yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)跳漲。

南京也是上半年火，下半年慘。

受到改善型置業(yè)推動(dòng)，核心區(qū)域的豪宅盤(pán)稍微好看點(diǎn)，河西、城南還有豪宅能日光；遠(yuǎn)郊新盤(pán)卻無(wú)人問(wèn)津，比如祿口普遍去化只有幾十套，開(kāi)發(fā)商只能以價(jià)換量。

行情走弱導(dǎo)致庫(kù)存積壓，新房庫(kù)存突破了7萬(wàn)套以上，創(chuàng)下了近幾年的庫(kù)存量新高。

主要是供給比較多的江寧、棲霞區(qū)等庫(kù)存多，遠(yuǎn)郊的盤(pán)賣不動(dòng)。

二手房成交10.98萬(wàn)套，?同比下滑5.1%。

成交從三季度開(kāi)始走低，學(xué)q房跌了15-20%左右。

最受傷的也是遠(yuǎn)郊，2020年進(jìn)去的投資客直接被鎖死，房?jī)r(jià)降10個(gè)點(diǎn)是賣不掉的。畢竟供給量太大，買家的選擇很多。

2、土地

在樓市走弱，房企資金緊缺的情況下，南京2021年土拍市場(chǎng)也降溫了。

總共成交土地面積693.12萬(wàn)平，成交金額超2015億元，創(chuàng)下歷史新高。

核心區(qū)域毛坯限價(jià)漲了，比如鼓樓濱江漲了近2000元/平等。

去年三次集中土拍共有137幅地塊成交，27幅終止出讓、2幅流拍，67幅底價(jià)成交、52幅搖號(hào)成交。

大家可以看看這些底價(jià)成交的土地，地段肯定不太好，也不是熱門板塊，升值潛力一般般。

而52幅搖號(hào)成交的，肯定是集中在一些熱門板塊，主要集中在江北核心區(qū)、大校場(chǎng)、河西南、兩橋、江心洲等熱門板塊。這些都是在主城區(qū)，或者說(shuō)跟主城區(qū)很近，板塊又比較干凈的地方。

如果你想房子保值增值，就可以往這些地段買。

3、市場(chǎng)預(yù)判

做幾點(diǎn)預(yù)判：

1、今年土拍市場(chǎng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)，就會(huì)帶動(dòng)樓市回暖。

2、新房市場(chǎng)分化加劇，熱門板塊不缺需求，不愁賣。但郊區(qū)難賣。

3、二手房今年比去年下半年好賣，價(jià)格會(huì)回暖一點(diǎn)，不會(huì)大漲會(huì)小漲。

購(gòu)房建議：

1、學(xué)q房不要追高，要特別小心學(xué)q房的政策風(fēng)險(xiǎn)。

2、買房還是以熱門板塊的新房?jī)?yōu)先。溧水的房子不要碰。江北也看地段，去年江北是南京土地供給量最多的地方，但不是什么房子都好，想增值就選核心地段。

合肥

1、市場(chǎng)行情

合肥這一年也是很明顯的兩極分化，4·6新政等導(dǎo)致樓市出現(xiàn)分水嶺。

新房

據(jù)金剛石數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年合肥一共成交了6.09萬(wàn)套新房，較2020年減少了約6700套，跌幅約10%。

主要因?yàn)樨浟坎蛔?，全年供?yīng)只有40593套，創(chuàng)5年來(lái)新低。

新房成交主要集中在上半年。下半年整體推盤(pán)節(jié)奏和去化都在變慢，靠新站、瑤海等外圍區(qū)域支撐成交。

2021年底合肥市區(qū)新房狹義庫(kù)存面積230.8萬(wàn)平米，較2020年年末下降39.8%；平均去化周期5.66個(gè)月，雖然不高，但是有上升的趨勢(shì)。

二手房

21年開(kāi)年學(xué)q房房?jī)r(jià)跳漲，熱門區(qū)域一度沖上5萬(wàn)+/平。政務(wù)、濱湖、高新等熱門區(qū)域領(lǐng)漲，帶動(dòng)了瑤海、新站補(bǔ)漲。

隨著4·6政策出臺(tái)，當(dāng)月月底二手房限購(gòu)區(qū)成交面積跌幅超60%，交易價(jià)格下跌10%左右。8月份增加了二手房限購(gòu)區(qū)域，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，成交進(jìn)一步萎縮。

政濱高等熱門區(qū)域二手房成交價(jià)格下調(diào)，拖著整個(gè)行情下行。下半年二手房成交萎縮也比較明顯，在10月不到3000套成交后，年底貸款放松等出現(xiàn)了翹尾行情。

2、土地

合肥2021年總計(jì)出讓118宗地塊。出讓面積10404畝，成交金額848.48億元，同比分別增長(zhǎng)29.72%、51.78%。2022年的供給量會(huì)明顯回升。

其中市區(qū)供應(yīng)明顯增加，比如熱門的經(jīng)開(kāi)竟然供應(yīng)了16宗地（涉宅用地11宗）、濱湖區(qū)8宗（涉宅用地7宗）。

不過(guò)主流區(qū)域的選擇并不多。經(jīng)開(kāi)一半的土地都在空港新城，位于核心區(qū)的很少，就連瑤海這個(gè)傳統(tǒng)的剛需供應(yīng)大戶只有4塊地成交，2022年熱門區(qū)域的供應(yīng)還是不多。

3、市場(chǎng)預(yù)判

主流熱門區(qū)域供給量沒(méi)有明顯增加，政務(wù)、濱湖、高新、經(jīng)開(kāi)核心區(qū)隨著信貸放松，價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定。這些地方是合肥的未來(lái)，所以價(jià)格合適就入市，學(xué)q房跌的多就可以入手；

今年地價(jià)上漲，新房?jī)r(jià)格大概率也會(huì)上漲。

一二手倒掛減少，新房的吸引力下降了，這對(duì)打新人來(lái)說(shuō)是件好事，競(jìng)爭(zhēng)可能減少了，反而是個(gè)入手的好時(shí)機(jī)。

剛需青睞的瑤海價(jià)格已經(jīng)漲起來(lái)了，二手3萬(wàn)+，如果有倒掛新盤(pán)可以買入，不然別買；

新站房?jī)r(jià)1萬(wàn)出頭，供應(yīng)量巨大，房?jī)r(jià)難漲。

總結(jié)

看完這幾個(gè)城市就知道，他們成交的好壞，明顯是被政策牽著走。

政策收緊，信貸收緊，成交就馬上下滑，時(shí)間一長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就跟著下跌。

今年在房貸放松后，剛需和改善是可以買的，市場(chǎng)機(jī)會(huì)也比較多，但不要指望大漲。因?yàn)檎邲](méi)有放松，再加上他們才漲完不久，需求已經(jīng)被透支了一波。

買什么板塊升值潛力大，我告訴你們一個(gè)最簡(jiǎn)單的辦法，就是看土地，畢竟大部分開(kāi)發(fā)商判斷市場(chǎng)的能力還是比我們普通人要強(qiáng)很多。

哪些土地是開(kāi)發(fā)商搶的最多的，哪些是溢價(jià)最多的，就是最看好的，那些流拍或者是底價(jià)成交的，就是被嫌棄的，想增值很難。