來源：朱羅紀

深圳二手房住房參考價執(zhí)行了一周年，現(xiàn)在到了一個節(jié)骨眼，不少童鞋在關(guān)心深圳二手住房參考價是否按原計劃進行價格調(diào)整。

我理解是，有些買家希望深圳能把住房參考價調(diào)高一些，這樣可以獲得更高成數(shù)的貸款，進而減輕自己的首付壓力。

但我認為不會調(diào)整，也沒有必要調(diào)整。這個判斷不是現(xiàn)在做出的，而是2.8之前做出的。

依據(jù)很簡單，如果參考價繼續(xù)調(diào)低，那么會進一步打擊已經(jīng)低迷到不行的二手房交易。如果轉(zhuǎn)頭調(diào)高，以目前房價下行的事實來看，缺乏邏輯支持，而且會被公眾理解為政府在刻意托市。所以，最可能的是維持原狀。

但之所以還要聊這件事，重點倒不在此，而是我認為有幾個問題需要辨析一二。

其一，住房參考價讓市場回歸“理性”了嗎？

這是我注意到有些媒體的報道視角，坦白講，這是錯誤的。

現(xiàn)在的深圳房地產(chǎn)市場，尤其是二手房市場，顯然不能說是回歸“理性”，而是低迷“過冷”了，這是我們首先需要正視的基本事實。

一些媒體整理出一堆成交數(shù)據(jù)來，卻只想證明一個“預設(shè)的結(jié)論”。我想說這樣做很“危險”，會引導政策繼續(xù)錯誤下去，也會誤導買賣雙方錯判市場。

深圳2021年全年成交了40699套二手住宅，月均3392套。4月之后開始瘋狂腰斬，9月跌破2000套，到今年1月成交量更是低到只有1557套，創(chuàng)下2012年3月以來的最低記錄。這個略超4萬套的成交量，比次貸危機時的2008年還要低。

而在過去的15年，深圳二手住宅的平均年度成交是81877套，按月平均6823套。2021年的二手住宅成交，比過去15年的平均值還要超過腰斬。

如果大家認為這樣的市場叫回歸“理性”，那么請問我們?nèi)绾味x過去15年里那些比較低迷的年份呢？比如2008、2014、2018，難道2014年高庫存、2018年下跌時的二手房市場代表著“過熱”？尤其是我們?nèi)绾卧俣x2008年的房地產(chǎn)市場呢？一個擁有多達600多萬常住家庭的城市，每個月的成交量1000多套，這是很可怕的市場下行。

正確的理解很簡單，現(xiàn)在的市場是“過冷”，不是“理性”。我這么說，不是指向接下來的政策變化，而是正確的認識這個市場。包括住房參考價在內(nèi)的所有的調(diào)控，公開宣稱的目的都是為了讓市場回到“理性”、“健康”狀態(tài)，“過冷”或者“過熱”都不是目的，也都是“最壞的市場”。最好的市場是預期長期穩(wěn)定的市場，但很難實現(xiàn)，市場經(jīng)常不是過度上漲就是過度下跌。至于這個怎么產(chǎn)生的，有人認為是市場投機炒作造成的，有人認為是政府不節(jié)制的干預造成的，難以一句話扯清楚。

其二，市場劇烈下行主要是因為住房參考價嗎？

我注意到的另一個觀點是，深圳二手房住房參考價的威力，打破了深圳房價只漲不跌的神話。

這同樣也是有誘惑力的錯誤，深圳房地產(chǎn)的下行，來自參考價的作用被夸大了，盡管很多人可能不認同。

首先，房價從來都沒有只漲不跌過，包括深圳房價。說這樣話的是因為也許你從來沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)周期，只需要去認真的研究一下深圳房地產(chǎn)過去的20年、香港房地產(chǎn)過去的40年，就知道了。偉大城市的房價雖然長期上升，但是從來沒有只漲不跌過，事實上每隔2-3年都會跌一點，隔上個10年左右會中等程度的大跌一下子。3-5年時間，總會有那么一批高杠桿的人很痛苦很煎熬的站崗。

其次，導致深圳房地產(chǎn)（包括價格）在2021年下半年之后展開調(diào)整，主要力量并不是二手住房參考價帶來的，而是市場信心和預期收入的顯著下滑導致的。

住房參考價唯一有解釋力的部分是二手房成交垮塌，因為它的本質(zhì)是去杠桿（不止是“去杠桿”，甚至是“沒杠桿”），導致很多人尤其是改善買家買房時必須要支付更多的現(xiàn)金，從而造成需求量在短期內(nèi)大幅降低。

但是，如果市場信心猶在，那么結(jié)果一定會出現(xiàn)：購房需求高度涌向新房市場。因為新房市場一沒有貸款限制，二還有嚴厲限價。從2021年的新房成交看，這一點是得到了證實的。2021年深圳新房成交了52417套，是過去15年來的第三高位，2016年來的新高。（當然，這里面有供應(yīng)量大增的緣故——2021年住宅批售量是2016年來的新高，也是2011年以來的第二高位）。

可是，如果我們繼續(xù)考察，就會發(fā)現(xiàn)，從去年第三季度起，深圳的新盤市場也垮了。上半年大家還都拼命的去搶房子，下半年，房子就開始賣不掉了。有出現(xiàn)8個認籌登記的，也有只賣掉1套的。到今年1月，整體去化率低到了19%。

說明了有其它原因?qū)е铝耸袌鱿碌?，這個原因與住房參考價的調(diào)整形成了“共振”。

我認為這個主導因素一是，市場周期律自身的作用，2020年的大家聯(lián)合坐莊抬房價，本身已經(jīng)預示了重大的風險，市場自身也有向下調(diào)整的要求。二是來自供應(yīng)端方面——房企現(xiàn)金流普遍性斷裂導致了全行業(yè)市場信心喪失，10多年才有一次的房地產(chǎn)大危機，讓普通購房者果斷停下了走向售樓處的腳步。三是，來自買房人的預期收入下滑，也是一個重要的力量。

這些來自市場端而非政策端的因素，我認為要比二手房參考價政策來得更加真實和猛烈。僅僅靠住房參考價的威力，不會讓新盤市場出現(xiàn)垮塌——或者說，只有當真實二手房價格跌到比嚴厲限價的新盤價格更低時，人們才會不買新盤。

說這個主要是想說，不要過于高揚政策調(diào)控的力量，誠然它在短期能夠發(fā)揮很顯著的作用，但根本性的力量不一定是它。

其三，要注意價格的干預在未來會生出大害。

我不贊同直接對住房進行價格干預，但是如果你要說效果，那我的確要承認，二手房住房參考價通過捆綁按揭貸款政策，在給市場降溫方面，是有立竿見影的效果。

但容我再說一遍，如果你認為光靠著這個參考價，就可以實現(xiàn)房地產(chǎn)的“長治久安”（或者是房價的大跌），那是不可行的。

讓我們極端一點講，假定深圳未來購房不再允許使用貸款，就像去年金融機構(gòu)針對開發(fā)商的那樣，一刀切的斬斷貸款。那么，這個住房參考價的政策就毫無意義了。但是不是說那個情況下，就沒有人“炒房”了？

并不是。我們可以回到1992年前后去考察，那個時候，中國根本還沒有按揭貸款這回事兒。所有的買房子，都要一次性支付，而且比現(xiàn)在更加的“樓花”，但是結(jié)果依然是炒風熾熱，房價該漲照漲。

今天的金融手段要比當年遠為豐富，比如市價2000萬的房子，你只能給我按1200萬貸款，沒有關(guān)系，我一次性付款（具體怎么融資，會有機構(gòu)做），那你就管不著了（自然也沒有金融風險）。但我買到了房子之后，照樣可以做抵押經(jīng)營貸（只要不去再買房子就可以了）。也就是說，這個融資的管道其實你是砍不斷的。

如果你實現(xiàn)不了那個長治久安的目的，但是又不停止這個價格干預呢？今天是新房、二手房，都出現(xiàn)了，而且市場的確發(fā)生了嚴重的調(diào)整，我認為是時候再“老調(diào)重彈”了。

邏輯也非常簡單，都已經(jīng)是事實了。全部的住房價格都控制了，尤其是新盤價格，從土地到新盤，價格全都鎖定。答案就一個，開發(fā)商沒錢賺。我們回頭想想，假如限價不那么狠，今天爆雷的開發(fā)商，估計手里出個上百億、幾百億的現(xiàn)金，都不是難事。

開發(fā)商沒錢賺，就會縮減投資，減少開工。這會造成一個城市的固定資產(chǎn)投資率大幅下滑、地方財政收入顯著減少，這兩者會直接影響到在地城市的GDP、地方公共建設(shè)，乃至地方公務(wù)員系統(tǒng)的工資發(fā)放，這些在最近3個月內(nèi)都已經(jīng)明顯的傳導出來了。不要覺得這個和你沒關(guān)系，代價一樣有。上游供給端的減縮，會導致在未來某個時段供給大幅下滑，進而傳導到房地產(chǎn)價格上，會重新上漲。而如果那時候又疊加了貨幣政策放寬（經(jīng)常是如此，無外乎是大水，還是滴水，現(xiàn)在就是了），那么就又會變成暴漲。

眼下這個情況就是這樣，包括深圳，等到曾經(jīng)的那些限價新盤走向二手市場，大家就會看到結(jié)果到底是誰想要的。

價格干預走到最后，其實都是在自己逼自己，走不下去。推行的越長久，后患越大。?

人們都很喜歡“立竿見影”的“雷霆手段”，一下子就可以見到效果——比如直接抓一批人。很少有人會忍受“潤物細無聲”的長期堅持，喜歡眼下多過長遠，是人性。但人生是一個不斷躍遷的過程，不可能你在每個階段都能得利，在某個階段受損也不打緊。不妨多學著一點“終局思維”，利用一些“黃金般的市場調(diào)整期”給自己充電學習，積累下來，會對市場的認知有根本性的改觀。