隨著去年史上最嚴(yán)厲調(diào)控落下帷幕，今年政策暖風(fēng)頻頻吹來，萬(wàn)物復(fù)蘇的季節(jié)又到了。

新年伊始，上海、蘇州等地率先開啟了樓市小陽(yáng)春，新房與二手房成交量都持續(xù)上漲，樓市最艱難的時(shí)間已經(jīng)過去了嗎？現(xiàn)在又能入場(chǎng)買房了？

如何判斷樓市死灰復(fù)燃的方法，其實(shí)很簡(jiǎn)單，對(duì)于普通購(gòu)房者來說，記住以下四點(diǎn)足矣：

政策、信貸、中介、成交量與庫(kù)存量。

1

政策是樓市的老天爺

我國(guó)的樓市，說白了就是政策市，沒有什么是政策打壓不了的，也沒有什么是政策抬不起來的，想與不想而已。

以前只抓信貸，現(xiàn)在信貸與供需兩手抓，以后是打是罵全憑心情。

在去年高達(dá)651次的調(diào)控威力之下，全國(guó)哀嚎遍野。

作為領(lǐng)頭羊的深圳，永遠(yuǎn)漲的深圳，也早早低下了高貴的頭顱。

所以，判斷市場(chǎng)好不好，首先是看政策！

現(xiàn)在市場(chǎng)還是不好？那就是政策不夠給力！

2

信貸是樓市的晴雨表

大多數(shù)普通購(gòu)房者，買房基本都要貸款，所以對(duì)貸款利率尤其關(guān)注。

去年樓市的萎靡，少不了利率高漲的推波助瀾。

往年4.9%-5.3%的首套利率，直接飚漲至6%以上。

以貸款200萬(wàn)/30年為例，增加49萬(wàn)的持有成本。

高漲的利率，抑制了一大批剛需的購(gòu)房欲望。

雖然現(xiàn)在貸款利率已經(jīng)嚴(yán)重和lpr脫鉤，但5年期lpr利率的變動(dòng)，還是至關(guān)重要！

因?yàn)閎p基點(diǎn)的加減，屬于地方性操作，影響的只是地方；而5年期lpr屬于全國(guó)性的金融政策，影響的是全國(guó)，也是高層釋放善意的買房信號(hào)。

銀行對(duì)于利率的調(diào)整是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，都是為了?yīng)對(duì)市場(chǎng)而調(diào)整。

2022年1月20日，雖然5年期lpr下調(diào)了5基點(diǎn)，但并不符合市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)普遍預(yù)期是下調(diào)10基點(diǎn)，所以對(duì)市場(chǎng)的情緒帶動(dòng)有限。

這說明高層對(duì)樓市雖然采取了懷柔政策，但還是持有謹(jǐn)慎態(tài)度。

3

中介是樓市的風(fēng)向標(biāo)

春江水暖鴨先知！存量房的時(shí)代，中介就是樓市的風(fēng)向標(biāo)。

他們掌握一手成交數(shù)據(jù)、掛牌數(shù)據(jù)、漲跌數(shù)據(jù)、客源量數(shù)據(jù)，隨時(shí)與房東保持聯(lián)系，直面房東心態(tài)。

這就導(dǎo)致了中介絕對(duì)是最先了解市場(chǎng)冷暖的一批人！

多關(guān)注中介的朋友圈，10個(gè)中介9個(gè)在發(fā)降價(jià)、急售等信息，市場(chǎng)涼；反之，今天發(fā)的房源，過幾天就賣了，或者大多數(shù)房源都集體漲價(jià)，市場(chǎng)熱。

最直觀的判斷市場(chǎng)好壞的方法：

如果你所在的城市，所在的板塊，一段時(shí)間內(nèi)中介門店突然遍地開花，不要懷疑，市場(chǎng)已經(jīng)火熱了。

反之，如果到處都是“旺鋪轉(zhuǎn)讓”，中介門店七零八落，那市場(chǎng)鐵定很涼。中介門店和人員的成本開銷很高，在市場(chǎng)差的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)層會(huì)毫不猶豫的裁員閉店。

4

成交量是樓市的發(fā)動(dòng)機(jī)

量在價(jià)先，一件商品只有在供不應(yīng)求的情況下，才會(huì)坐地起價(jià)，所以當(dāng)成交量起來了，價(jià)格才會(huì)起來。

一手房的成交量是可以人為操控的，只能作為輔助參考。

二手房的成交量才是最有參考價(jià)值的，如果你所在的城市，成交量連續(xù)三個(gè)月以上上漲（一兩個(gè)月間斷性的成交量上漲，可能是以價(jià)換量，不好判斷市場(chǎng)好壞）， 那你就得警惕了，成交熱就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)熱，市場(chǎng)熱就會(huì)人傳人。

因?yàn)槠胀ㄈ硕加忻牡男睦?，這也是為什么大多數(shù)人買漲不買跌的原因，自身沒有辨別能力，寧愿買漲吃點(diǎn)小虧，不愿買了就跌吃大虧。

二手房的庫(kù)存量，可以很好的判斷樓市的好壞與供需。

如果庫(kù)存量持續(xù)走高，去化率持續(xù)走低，去化周期長(zhǎng)，說明供需失衡，形成了僧多肉少的局面。這時(shí)候的市場(chǎng)，就變成了買方市場(chǎng)。?

如果庫(kù)存量日漸變少，去化率持續(xù)走高，去化周期短。那這時(shí)候就稱為賣方市場(chǎng)了，房東坐地起價(jià)，挑客戶選資質(zhì)的局面會(huì)再次上演。

5

基于以上四點(diǎn)來判斷，目前全國(guó)樓市，只有上海是最符合這四項(xiàng)特征。?

政策寬松、房貸利率低至4.95%、中介遍地、庫(kù)存量低至1.2萬(wàn)套（未通過價(jià)格核驗(yàn)的不予展示），成交量已連續(xù)上漲三個(gè)月以上。?

已經(jīng)有好多大v發(fā)聲，說上?？梢陨宪嚵恕?/p>

但我持否定觀點(diǎn)，我認(rèn)為上海目前是最適合出清非學(xué)區(qū)老破小、遠(yuǎn)郊盤、商鋪、公寓等非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，也是這個(gè)樓市周期里最后的機(jī)會(huì)！

基于以下幾個(gè)因素：

1.年底翹尾年初小陽(yáng)春，是普遍的市場(chǎng)行為，哪怕在樓市低迷期。

2.按以往周期來判斷，一線總是帶頭領(lǐng)漲，不鳴則已一鳴驚人，一年漲幅翻倍、一年微跌調(diào)整、三年橫盤期，五年一個(gè)輪回，歷來如此。

3.一線并非沒有泡沫，只是用時(shí)間、一線強(qiáng)大的金融屬性和源源不斷涌入的精英人口來抹平泡沫。

4.上海2020初至2021年中，房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲，有的板塊接近翻倍，現(xiàn)在進(jìn)入的是尾輪行情。

5.三價(jià)就低只是局部上調(diào)，屬于糾偏，只要三價(jià)沒全面上調(diào)，桿杠不可恢復(fù)，樓市就是無根之水。

6.一直漲的商品是不符合市場(chǎng)規(guī)律的，漲漲跌跌才是常態(tài)，之所以稱為小陽(yáng)春，是因?yàn)橐仓挥行￡?yáng)春。今年的上海，房?jī)r(jià)不會(huì)有大漲。

6

至于其他的二線，一類是去年很可能有行情，因調(diào)控而行情消失的城市：

如蘇州、鄭州、濟(jì)南、青島、福州等城市，我認(rèn)為在稍微寬松的2022年，會(huì)迎來補(bǔ)漲的機(jī)會(huì)，大漲基本不可能。?

第二類是去年初上漲，緊接著被打壓下跌的城市：

如武漢、佛山、珠海、重慶等城市，我認(rèn)為在2022年會(huì)止住跌勢(shì)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可能還有小幅反彈。

已經(jīng)大漲過的城市，如深圳東莞，就不要幻想還有行情了，能橫盤止跌已是萬(wàn)幸。?

因城施策，每個(gè)城市的周期與行情均不同，大家可以對(duì)照以上四個(gè)方法，在自己所在的城市各自印證，作為參考。?

本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)。