文/謝逸楓

早在2021年3月末山東泰安部分銀行對(duì)首次購買住房的家庭可執(zhí)行20%的首付比例。目前重慶、贛州、菏澤的首套房、重慶與北海二套房付款比例，部分銀行、優(yōu)質(zhì)客戶的部分案例顯示，的確已由30%下調(diào)至20%，50%下降到40%，同時(shí)首套、二套房貸利率下降。

回歸的城市為一、線二線、三線城市，重慶、江西贛州、山東泰安、廣西北海市、山東菏澤。其中北海降低公積金貸款的二套房首付比例下降到40%，成為2022年首個(gè)降低首付比例的城市，自貢成為全國公積金貸款首個(gè)實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市。

泰安、重慶、贛州、菏澤提出，無房無貸”購房者的首套房首付從30%降至20%，北海、重慶最二套房首付款比例由60%下調(diào)至40%。2022年1月-2月18日，40個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。開年以來，房地產(chǎn)調(diào)控基本以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主，力度非常有限。

第一是部委的維持房地產(chǎn)資金鏈穩(wěn)定等，并購貸、保障性租賃住房貸款不納入三道紅線。

第二是給予購房補(bǔ)貼，包括三胎政策購房優(yōu)惠等，少部分城市，惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州、瀘州等城市。

第三是放寬公積金相關(guān)政策，少部分城市，福州、株洲、北海等10余城調(diào)整了公積金政策。

四是吸引人才，放松落戶限制等，少部分城市，嘉興、中山等城市。

第五是首套房、二套房首付下降，房貸利率下降，少部分城市、少部分銀行，少部分優(yōu)質(zhì)客戶。

按照目前五座城市房貸政策看，房貸政策沒有質(zhì)性松動(dòng)，只是稍微的自我調(diào)整。原因簡單，僅僅局限于少部分城市、少部分銀行、少部分首次優(yōu)質(zhì)的客戶、首套房首付20%只有3個(gè)城市、二套房首付下降城市只有2個(gè)城市，其覆蓋的區(qū)域、范圍、人群、力度非常有限。

第一是個(gè)別的非限購的城市為主，限購的城市目前沒有放松。

第二是首套首付、二套首付放松的樓盤、開發(fā)商、購房者，條件、門檻高，人群目標(biāo)固定。

第三是非商業(yè)貸款，以公積金貸款為主，不是商業(yè)貸款全部放松。

第四是首套放松的銀行，為部分銀行，不是全部的銀行放松。

第五是以房價(jià)連續(xù)下降10個(gè)月以上、高庫存、賣地收入大量下降的一二三四線的典型城市為主。

第六是政策導(dǎo)向保障剛需一族的合理住房需求，保剛需。

2021年3月末山東泰安部分銀行對(duì)首次購買住房的家庭可執(zhí)行20%的首付比例。2022年1月1日，浙江寧波市提出，生育二孩或三孩家庭，連繳存住房公積金滿2年，首次的，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶。

2022年1月4日，山東青島市提出，住房公積金貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。1月12日，廣西北海市提出繳存職工家庭購買第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

1月17日，贛州首套房貸首付比例已降到20%，目前國有大行、中信銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行均執(zhí)行此房貸政策。二套房在非限購區(qū)則首付30%、在限購區(qū)則首付50%。1月17日，重慶地區(qū)有銀行已經(jīng)執(zhí)行首套房貸首付20%的政策，當(dāng)?shù)乇容^大的銀行都可以。如果房貸結(jié)清的話則首付30%，二套則首付40%。

1月18日，四川自貢市提出，既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行。有一筆已結(jié)清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。

1月19日，廣西南寧市將公積金貸款首套房最高額度提至70萬，二套房提至60萬。1月26日，安徽省提出降低首付比例。2月18日，吉林延吉的鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房優(yōu)惠補(bǔ)貼的實(shí)施方案，對(duì)于農(nóng)民進(jìn)城買房全額補(bǔ)貼契。

回歸的城市為一、線二線、三線城市，重慶、江西贛州、山東泰安、廣西北海市、山東菏澤。其中北海降低公積金貸款的二套房首付比例下降到40%，成為2022年首個(gè)降低首付比例的城市，自貢成為全國公積金貸款首個(gè)實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市。

大家期待的首套首付20%，二套首付40%，終于回來了。總體看，重慶、江西贛州、山東泰安、廣西北海市、山東菏澤放寬購房首付款比例，對(duì)信用資質(zhì)優(yōu)異的剛需、改善群體有促進(jìn)性作用，但影響有限。究竟釋放出什么信號(hào)？

第一是公積金貸款的限貸、房貸放松，對(duì)市場(chǎng)、開發(fā)商、購房者是一個(gè)積極信號(hào)，下一步會(huì)是商業(yè)貸款的限貸、房貸放松。

第二是首套房、二套房的首付放松、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，下一步，在限購的城市逐漸放松。

第三是一旦首套房、二套房的首付放松、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、限購、限價(jià)的調(diào)整效果不好，可能第三套房貸會(huì)逐漸放松。

第四是限貸、首付、房貸放松之后，下一步，限價(jià)取消，限購會(huì)逐漸放松。

第五是剛需、改善的購房者把握好新一輪買房時(shí)機(jī)的好節(jié)點(diǎn)，2022年會(huì)是個(gè)好時(shí)機(jī)。

第六是后續(xù)其他城市會(huì)跟進(jìn)的可能性，非常大。

央行2016年的通知中已明確規(guī)定，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首套個(gè)人住房最低首付款比例可以下調(diào)，允許在最低首付款比例25％的基礎(chǔ)上向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30％。

究竟是不是意味著房貸進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放松？能否讓樓市強(qiáng)勢(shì)回暖？房價(jià)強(qiáng)勢(shì)反彈？剛需買房的時(shí)機(jī)到了嗎？未來是不是會(huì)有更多的城市加入房貸放松大軍？

其一是政策放松的預(yù)期、心理預(yù)期信號(hào)價(jià)值大于實(shí)質(zhì)意義，基于重慶、江西贛州、山東泰安、廣西北海市、山東菏澤降低公積金貸款首付比例的范圍、區(qū)域、力度、對(duì)象有限，考慮到城市基本面和房地產(chǎn)基本面的現(xiàn)狀，對(duì)樓市影響有限。

其二是政策迎來回暖預(yù)期，市場(chǎng)觸底復(fù)蘇跡象非常強(qiáng)烈，短期內(nèi)不能讓城市樓市回暖，房價(jià)反彈?？傮w來說，購房利率下降、額度增加、放款速度加快，還有降低首付的利好政策，有利于購房需求釋放，促進(jìn)市場(chǎng)成交，遏制下行的趨勢(shì)。

可以起到振市場(chǎng)信心，有利于住房剛性需求釋放。對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行具有積極意義，市場(chǎng)情緒的提升，直接影響到房企的拿地?zé)崆?，有助土地出讓收入止跌企穩(wěn)。2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出臺(tái)也有利于穩(wěn)定房企運(yùn)營。

其三是僅僅有限制、有范圍、有區(qū)域、有對(duì)象的房貸松動(dòng)、利率下調(diào)、信貸額度充裕，短期內(nèi)是無法讓房價(jià)實(shí)現(xiàn)觸底反彈的。除非房貸的商業(yè)、公積金貸款全面放松，第三套房貸放松，限購限價(jià)全面取消，或者是出4萬億，或者出2萬億的刺激計(jì)劃，目前看是不可能。

其四是房貸的松動(dòng)、利率下調(diào)、信貸額度充裕，是剛需一族“上車”的好機(jī)會(huì)，這是購房時(shí)機(jī)的信號(hào)。對(duì)于剛需客群來說，降低首付比例，購房的貸款首付門檻、利率成本下降，價(jià)格處于下行周期，無疑是對(duì)剛需、改善的購房者最好的機(jī)會(huì)。

其五是未來會(huì)有更多中小城市加入房貸“松綁”大軍，房貸首付政策松動(dòng)并不意外。降低房貸首付、取消限購、限價(jià)、放開第三套房貸、稅收免減等促進(jìn)住房消費(fèi)的做法，是刺激樓市需求效果比較明顯的政策工具。

特別是城市基本面弱、市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的部分二線城市，三四線城市。首先是房價(jià)連跌10個(gè)月以上，例如山東菏澤救樓市背后，是房價(jià)連跌16個(gè)月。其次是庫存上升，供大于求，賣地收入急劇萎縮。最后是銷售成交非常寒冷，同比降幅在20%以上。另外是經(jīng)濟(jì)下行壓力非常大。

從各地的樓市成交情況看，除了北上廣深以外，其他地區(qū)還是存在“松綁”可能性的。北上廣深后續(xù)會(huì)跟進(jìn)調(diào)整，關(guān)鍵看后續(xù)的樓市成交情況。其中一二三線的典型城市，已經(jīng)率先呈現(xiàn)復(fù)蘇的跡象信號(hào)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，讓政策放松的預(yù)期減弱。

截至到2022年18日，全國已經(jīng)有20多個(gè)城市住房公積金貸款上調(diào)住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例。在“一城一策”的因城施策背景下，將擴(kuò)展至商業(yè)貸款領(lǐng)域。預(yù)測(cè)，年內(nèi)取消限購、限價(jià)、放開第三套房貸、稅收免減的以后政策應(yīng)該會(huì)陸續(xù)出來。

其六是一線城市將率先回暖復(fù)蘇。貝殼數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，103個(gè)重點(diǎn)城市平均房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)。放款周期方面，64個(gè)城市放款周期較上個(gè)月縮短，4個(gè)一線城市銀行放款均加快，非?？隙ǖ氖且痪€城市將率先回暖復(fù)蘇。

按照中指數(shù)據(jù)顯示，上周樓市整體成交量上升，同比轉(zhuǎn)降為升。第一是一線城市方面，上周一線城市整體成交環(huán)比上升233.7%，廣州升幅較大，約為1834.1%。北京居其次，升幅為1267.7%。第二是二線代表城市環(huán)比上升726.2%，同比上升6.3%。環(huán)比上升的城市中，南京升幅顯著，約為2702.5%。

大連居次位，升幅為2146.3%。第三是三線代表城市成交量環(huán)比上升502.1%，惠州升幅較大，約為1635.5%。同比來看，三線代表城市整體下降53.1%。按照上周的一二三線城市的銷售成交情況看，廣州、北京、南京、大連、惠州有望率先復(fù)蘇回升，應(yīng)該與政策的變化有關(guān)。