來(lái)源：樓市頭條

2022年第一輪集中供地“第一槍”，打響了！

作為2022年全國(guó)第一個(gè)集中供地城市，2月16日，北京首輪土拍隆重登場(chǎng)，有56家房企參拍，經(jīng)過(guò)2天角逐，18宗含宅用地最終成交17宗，其中3宗地塊達(dá)到最高限價(jià)，總成交額480.2億。

其中，綠城成為本次土拍中的最大贏家，共計(jì)拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元；中海、華潤(rùn)各拿2宗，分別耗資62.69億、79.94億元；保利和金地通過(guò)聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊，耗資59億元。

作為國(guó)內(nèi)樓市安全系數(shù)最高的城市之一，北京樓市可以說(shuō)是一塊行業(yè)“試金石”，畢竟全國(guó)房企，乃至全國(guó)其他城市都盯著呢。

這個(gè)時(shí)候，還敢參與北京土拍、并在北京市場(chǎng)搶到地，直接說(shuō)明了這些房企不僅還活著，而且還活得很好。

下面就說(shuō)說(shuō)，我的一些觀察。

【1】、雖然銷(xiāo)售市場(chǎng)仍然較冷，但土地市場(chǎng)已開(kāi)始“回溫”，也說(shuō)明房企對(duì)投資信心正在修復(fù)。

縱向來(lái)看，北京首輪土拍平均溢價(jià)率為4.5%，與去年第三輪相比提升了3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，流拍率也從17%回落至6%。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理）

此外，4.5%的溢價(jià)率，可以說(shuō)是一個(gè)相對(duì)理性，也相對(duì)合理的溢價(jià)率，是地方政府和房企都喜聞樂(lè)見(jiàn)的一個(gè)結(jié)果。

太高了，因?yàn)檫€有限價(jià)這把達(dá)摩克里斯之劍，開(kāi)發(fā)商后期會(huì)難受，太低了政府又不樂(lè)意了，而且還會(huì)打擊市場(chǎng)信心。

如果這種局面能夠維持下去，2022年的樓市還是可期的。

【2】、房企的共識(shí)性更強(qiáng)了，那就是：寧愿去高安全系數(shù)的城市扎堆，也盡量不去調(diào)整中的城市冒險(xiǎn)。

根據(jù)開(kāi)拍前報(bào)名房企數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次18宗地塊共吸引50多家房企參與，平均三家房企搶一塊地，相對(duì)還是比較積極的。

反觀那些調(diào)整周期中的城市，開(kāi)發(fā)商們依然興趣索然，比如能級(jí)并不算低的大連。1月大連主城區(qū)計(jì)劃出讓的5幅宅地，全部因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍。注意，這還是主城區(qū)。

【3】、房企們之所以愿意捧北京的場(chǎng)，利潤(rùn)空間也是一個(gè)很重要的因素。

這一次，北京既理性，也豪氣，給房企們留足了利潤(rùn)空間。

見(jiàn)下圖，北京首輪集中土拍整體盈利空間較高，成交樓板價(jià)與住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)之間價(jià)差達(dá)到2萬(wàn)元/平方米以上的地塊就有17宗，4萬(wàn)元/平方米以上的地塊有5宗，盈利空間較為可觀。

【北京2022年首次集中供地盈利空間情況（單位：元/平方米）】

（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理）

比如華潤(rùn)競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟純宅地，其銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)與樓板價(jià)之差達(dá)到4萬(wàn)元/平方米以上，地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.6，雖然政府產(chǎn)權(quán)份額達(dá)6%，仍然有一定的利潤(rùn)空間。

所以，只要房企對(duì)自己成本控制（如建安和三費(fèi)）能力，有足夠的自信，在這個(gè)不缺需求的市場(chǎng)，還得有得賺的。

這一次，北京也給其他城市好好上了一課：

一個(gè)地方的樓市要真的實(shí)現(xiàn)：你好、我好、大家好！地方政府在地價(jià)上的誠(chéng)意，真的很重要。

【4】、“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”成常態(tài)，這既是另一種形式的去杠桿，也是一個(gè)隱形門(mén)檻，把一些底子薄的房企強(qiáng)行擠出市場(chǎng)。

從土拍規(guī)則來(lái)看，競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售已經(jīng)從試點(diǎn)成為普遍現(xiàn)象，本次掛牌的18宗含宅用地，有9宗地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積競(jìng)拍方式，占比達(dá)到50%。

此外，本次土拍依然延續(xù)了對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)方案的要求，競(jìng)拍進(jìn)入最后一個(gè)階段，都需要提交高標(biāo)準(zhǔn)方案。

現(xiàn)房銷(xiāo)售的好處，顯而易見(jiàn)，“所見(jiàn)即所得”，既保障了購(gòu)房者的權(quán)益，也減少了地方政府維穩(wěn)的壓力。

但從另外一個(gè)角度看，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力提出了更高的要求，降低了房企的資金周轉(zhuǎn)速度，是房企去杠桿的另一種體現(xiàn)。

估計(jì)“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”接下來(lái)，將會(huì)被越來(lái)越多的城市采納。

【5】、央企國(guó)企依舊是拿地的絕對(duì)主力，優(yōu)秀房企迎來(lái)發(fā)展盛世年華的大趨勢(shì)，愈發(fā)清晰。

2022年的北京首輪集中供地，依舊是央企國(guó)企的盛宴。

成交的17塊地中，只有一塊被民企旭輝所拿，其余全被央企國(guó)企、或國(guó)資平臺(tái)收入囊中。

具體見(jiàn)下圖。

【北京2022年首次集中供房企拿地情況（單位：億元）】

（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理）

其中，綠城成為本次土拍中的最大贏家，共計(jì)拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元。（綠城背后的大股東是大央企中交）

中海、華潤(rùn)也各落兩子，分別耗資62.69億、79.94億元。

保利和金地通過(guò)聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊，耗資59億元。

也就是說(shuō)，TOP10中，有4家（要么央企，要么央企背景）在此次北京土拍中拿了地，合計(jì)拿地量占到了此輪土拍成交量（塊數(shù)）的53%，和總成交額的63%。

這再次印證了我在之前文章中說(shuō)的，在行業(yè)大分化背景下，機(jī)會(huì)將更多屬于那些扎實(shí)穩(wěn)健的優(yōu)秀房企。

這些房企的資金反脆弱能力不僅更強(qiáng)，能夠平穩(wěn)扛過(guò)當(dāng)下行業(yè)的流動(dòng)性壓力，也將有機(jī)會(huì)分食那些暴雷房企騰出來(lái)的市場(chǎng)份額，進(jìn)而讓自己的發(fā)展跟上一層。

這些優(yōu)秀房企大概分以下幾類(lèi)。

1、中海、保利、招商蛇口、華潤(rùn)等頂級(jí)央企房企；

2、具有國(guó)家隊(duì)背景的混合制房企，比如綠城、金地、萬(wàn)科等；

3、資金實(shí)力不容小覷的國(guó)資平臺(tái)或國(guó)企，比如此次在北京拿地的廈門(mén)建發(fā)，還有廣州越秀、珠海華發(fā)等。

4、已完成全國(guó)化布局，且發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健的頭部民營(yíng)房企，比如龍湖、旭輝等。

龍湖的優(yōu)秀已毋庸多說(shuō)，此次作為北京土拍唯一一個(gè)拿地民企，旭輝實(shí)力也是值得肯定的。

5、在區(qū)域深耕上頗有建樹(shù)、悶聲發(fā)財(cái)?shù)闹行⌒头科?，典型如杭州的濱江、深圳的鴻榮源等房企。

比如，在前幾天杭州的商業(yè)地土拍中，濱江就與合作方一口氣拿下了4宗地。