前幾天全市場(chǎng)都在關(guān)注萬科郁總說的黑.鐵時(shí)代，是不是真黑鐵不知道，但房地產(chǎn)股價(jià)成功的又下來了。

嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有很慘淡，實(shí)際是分化嚴(yán)重，不同企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)完全不同，2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額歷史首次超過18萬億。樓市的確出現(xiàn)了部分類型企業(yè)的資金鏈壓力，從整體看市場(chǎng)出現(xiàn)了多年來罕見的調(diào)整幅度和范圍。但萬科這些為代表的企業(yè)，實(shí)際并沒有多少壓力。

萬科領(lǐng)導(dǎo)人喊出白銀時(shí)代、活下去、黑鐵時(shí)代，更多是從防患于未然角度。

那么當(dāng)下樓市實(shí)際情況到底如何？市場(chǎng)會(huì)一直這樣下去嗎？

拆分統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)單月可以看到，12月銷售21302萬平米，是最近多年來的同期最低值，已經(jīng)持續(xù)6個(gè)月單月同比下調(diào)，本輪樓市可以說這是多年來市場(chǎng)全面速凍最明顯的一次。

12月單月商品房住宅銷售2萬億，單月同比下調(diào)17.8%。整體看，2021年樓市調(diào)控影響全面出現(xiàn)，7月開始單月市場(chǎng)連續(xù)6個(gè)月開始同比下調(diào)。

但從最近市場(chǎng)看，政策底部的確出現(xiàn)了！

1:2022年累積超過36城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策

2022年1月來，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，累積房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過70多次，其中有36城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。

從政策內(nèi)容看，同比2021年同期上漲60%以上，相比往年房地產(chǎn)調(diào)控收緊為主，2022年開年 多月來，房地產(chǎn)調(diào)控基本集中在穩(wěn)定樓市，寬松政策為主。

2022年開年截止2月上旬，累積全國(guó)超過36城發(fā)布各種力度的房地產(chǎn)寬松政策。

此類政策方向大致上可以分成四類：

1：是中央部委維持房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈穩(wěn)定：中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》

2：是直接給予購(gòu)房補(bǔ)貼，包括三胎政策購(gòu)房?jī)?yōu)惠等。比如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補(bǔ)貼購(gòu)房政策。

補(bǔ)貼覆蓋面包括人才、農(nóng)民工、新市民等。放寬落戶限制，落戶門檻持續(xù)放寬，爭(zhēng)相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

3：公積金寬松成為市場(chǎng)趨勢(shì)，福州、株洲、北海超過10幾個(gè)城市都調(diào)整了公積金政策。

公積金政策是各地地方可以執(zhí)行的最沒有成本的救市工具，除了受限額度外，商業(yè)銀行貸款政策需要央行發(fā)布，而公積金政策可以各地出臺(tái)政策執(zhí)行。

公積金額度不高，不會(huì)影響購(gòu)房者投機(jī)，大部分公積金使用都是剛需和改善購(gòu)房者，對(duì)于地方政府來說，選擇公積金政策寬松，可以給市場(chǎng)釋放穩(wěn)樓市信號(hào)，

4：吸引人才，直接放松落戶限制，比如嘉興和中山等城市

整體看，2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是公積金政策寬松，人才補(bǔ)貼，購(gòu)房補(bǔ)貼。

2022年1月份從中央部位到地方省市，都在出臺(tái)發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。從市場(chǎng)看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場(chǎng)成交的底部也逐漸開始接近。

相比往年樓市調(diào)整博弈期很長(zhǎng)，樓市下調(diào)緩慢，本輪市場(chǎng)因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非?？欤瑥膬r(jià)格的下調(diào)速度看，刷新了歷史記錄。但隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度來，信貸政策的企穩(wěn)央行不斷釋放維穩(wěn)信息，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，對(duì)于市場(chǎng)來說，有望逐漸企穩(wěn)，政策見底后，2022年1-2季度市場(chǎng)底部有望加快出現(xiàn)。

但因?yàn)榉科笕谫Y難度依然較大，整體市場(chǎng)很難出現(xiàn)大幅上漲。不排除繼續(xù)出現(xiàn)個(gè)別房企暴雷的可能性。

2：整體資金價(jià)格持續(xù)下行，有利于樓市穩(wěn)定

在目前的流動(dòng)性管理框架下，央行盯住市場(chǎng)利率開展操作。上周，主要貨幣市場(chǎng)利率指標(biāo)明顯下行，DR007周內(nèi)跌破2%，全周均值降至2%附近，貨幣市場(chǎng)春意漸濃。這也解釋了央行為何在春節(jié)后減少了資金供應(yīng)。

事實(shí)上，受春節(jié)前后銀行體系現(xiàn)金投放與回籠等影響，流動(dòng)性往往在節(jié)前趨緊、節(jié)后趨松，而央行在節(jié)前增加資金投放、節(jié)后減少投放乃至實(shí)施回籠也是常規(guī)做法。

2022年整體房企特別是民企在2-3月有大額度到期債，制約了市場(chǎng)的熱度。

整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策已經(jīng)見底，寬松的政策會(huì)越來越多，特別是信貸政策的寬松已經(jīng)非常明顯，制約2021年樓市下行的排隊(duì)等房貸的現(xiàn)象已經(jīng)基本絕跡，一二線城市當(dāng)下房貸基本一個(gè)月左右可以放款，這些政策有望維護(hù)市場(chǎng)也逐漸見底，而最近從熱點(diǎn)城市看，在3-4月份，出現(xiàn)一次小陽春的可能性也非常大。

樓市調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定，大漲不是穩(wěn)大跌同樣不是穩(wěn)，看最近的市場(chǎng)趨勢(shì)，簡(jiǎn)單的總結(jié)就是，穩(wěn)樓市的地方政策+信貸政策下，小陽春很可能會(huì)短暫的出現(xiàn)一下，抓緊時(shí)間和機(jī)遇。