文/謝逸楓

2022年1月70城房價(jià)出爐，印證筆者的判斷是靠普的。由于限價(jià)、限簽政策的取消、調(diào)整，限制性與房貸及購房政策的放松與結(jié)構(gòu)性及網(wǎng)簽滯后性的影響，新房的房價(jià)首次止跌，房價(jià)上漲的城市增多，未來房地產(chǎn)市場的格局為一線漲，二線穩(wěn)，三線跌。

2022年1月，新房商品住宅房價(jià)環(huán)比0.0%，連續(xù)下跌4個(gè)月（2021年9月-12月）之后，首次止跌。同比上漲1.7%，跌幅比2021年12月收窄0.3%，說明新房房價(jià)降勢減弱，已經(jīng)達(dá)到了市場的底部，同比漲持續(xù)幅收窄，表明市場總體仍非常的弱。

1月，二手房價(jià)環(huán)比下降0.3%，連續(xù)下跌6個(gè)月（2021年8月-2022年1月），跌幅比2021年12月收窄0.06%。同比上漲0.3%，漲幅比2021年12月收窄0.7%。二手房的房價(jià)環(huán)比下降，說明未觸市場的底部。同比跌幅收窄，說明二手市場總體處于下降通道，非常寒冷。

鑒于目前房貸、稅收、貨幣、購房等政策刺激力度、區(qū)域、范圍有限，按照1月新房商品住宅、二手房的房價(jià)環(huán)比走勢、同比形勢看，基本可以排除的就是未來短期之內(nèi)房價(jià)報(bào)復(fù)性的反彈。值得注意的是一線城市率先上漲，二線城市穩(wěn)定回升，三線城市下降轉(zhuǎn)穩(wěn)的趨勢不變。

2022年1月70城房價(jià)出爐，證明了中國房價(jià)五個(gè)不變的規(guī)律。

其一是一線城市房價(jià)漲、跌最先開始。

其二是房價(jià)上漲容易，下跌難。

其三是房價(jià)上漲周期，比下跌周期長。

其四是房價(jià)上漲的幅度，超過下降的幅度幾倍。

其五是政策決定房價(jià)走勢，壓時(shí)，跌，救時(shí)，漲。

一是按照2022年1月新房商品住宅房價(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示， 城市分化，漲跌分明，一二三線城市房地產(chǎn)的未來基本格局，為一線漲，二線穩(wěn)，三線跌，總體看一線城市房價(jià)率先上漲，市場率先復(fù)蘇回暖。

第一是1月一線城市新房商品住宅房價(jià)環(huán)比由2021年12月的下跌0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。

第二是1月二線城市新房商品住宅房價(jià)環(huán)比由2021年12月的下跌0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。

第三是1月三線城市新建商品住宅房價(jià)環(huán)比下降0.2%，比上月收窄0.1%。三線城市新房商品住宅房價(jià)處于下降通道，但是，降幅已經(jīng)收窄。

環(huán)比看，1月銀川上漲1.5%，位居漲幅首位，北京、成都兩個(gè)城市以1%的漲幅并列第二。哈爾濱下降1.2%，位居跌幅首位，襄陽、湛江兩個(gè)城市以1%的跌幅并列第二。

同比方面，以重慶為首的50個(gè)城市處于上漲態(tài)勢，包括大理、秦皇島、常德、瀘州、太原、哈爾濱、南充、岳陽、石家莊、牡丹江、安慶、北海、湛江、呼和浩特、唐山、遵義、昆明、韶關(guān)、包頭和桂林在內(nèi)的20個(gè)城市新房價(jià)格處于下跌態(tài)勢。

二是按照2022年1月新房商品住宅房價(jià)同比數(shù)據(jù)顯示，1月一線城市新建商品住宅房價(jià)同比上漲4.4%，漲幅與上月相同。1月二線城市新建商品住宅房價(jià)同比上漲2.5%，漲幅比上月回落0.3%。3月三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4%。

三是按照2022年1月新房商品住宅房價(jià)環(huán)比、同比城市上漲數(shù)量、下跌個(gè)數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，70城房價(jià)總體仍然處于下跌的態(tài)勢，但新房的房價(jià)已經(jīng)到了市場底部。

其一是1月70城新房商品住宅房價(jià)環(huán)比下降的城市為39個(gè)，比2021年12月減少11個(gè)。同比下降的城市為20個(gè)，比2021年12月增加3個(gè)。

其二是1月70城新房商品住宅房價(jià)環(huán)比上漲的城市為28個(gè)，比2021年12月增加13個(gè)。同比上漲的城市為50個(gè)，比2021年12月減少3個(gè)。

其三是環(huán)比持平的城市為3個(gè)，比2021年12月減少2個(gè)。

四是按照2022年1月二手住宅房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市房地產(chǎn)的未來基本格局，為一線漲，二線跌，三線跌，總體看一線城市進(jìn)入下行的趨勢，二三線城市未觸市場底部。

第一是1月一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。

第二是21月二線城市二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1%。

第三是1月三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月均收窄0.1%。

1月二手住宅10個(gè)城市環(huán)比上漲。其中成都和昆明以0.8%的漲幅居首位，上海和重慶以0.6%的漲幅并列第三。1月二手住宅55個(gè)城市下跌，牡丹江下降1.3%、北海下降1.2%和湛江下降0.9%，跌幅居前。包括南昌、西安、唐山、溫州和岳陽在內(nèi)的5個(gè)城市與上月持平。

五是按照2022年1月二手住宅房價(jià)同比數(shù)據(jù)顯示，1月一線城市二手住宅同比上漲4.1%，漲幅比上月回落1.2%。1月二線城市二手住宅房價(jià)同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.5%。1月三線二手住宅同比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.7%。

六是2022年1月二手住宅房價(jià)環(huán)比、同比城市上漲數(shù)量、下跌個(gè)數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，70城二手房價(jià)總體仍然處于下行的趨勢，二手房的房價(jià)未達(dá)到市場的底部。

其一是1月70二手住宅房價(jià)環(huán)比下降的城市為55個(gè)，比2021年12月減少8個(gè)。同比下降城市為30個(gè)，比2021年12月增加4個(gè)。

其二是1月70二手住宅房價(jià)環(huán)比的城市為10個(gè)，比2021年12月增加4個(gè)。同比上漲的城市為39個(gè)，比2021年12月減少24個(gè)。

其三是環(huán)比持平的城市為5個(gè)，比2021年12月增加4個(gè)。

七是按照新房的房價(jià)同比數(shù)據(jù)、房價(jià)上漲城市的個(gè)數(shù)來看，1月70城房價(jià)總體仍然處于下跌的態(tài)勢，但已經(jīng)到了底部的跡象。隨著貨幣、信貸、房貸、稅收、購房等政策的調(diào)整，建議在率先上漲、平穩(wěn)的一二線典型的城市，自住需求可以考慮買房了。

多地出現(xiàn)了非限購城市首套房首付20%的政策。數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，房地產(chǎn)政策累計(jì)出臺(tái)次數(shù)超過80次。截至2月20日，全國超40城發(fā)布各類房地產(chǎn)政策。維持房地產(chǎn)資金鏈穩(wěn)定、人才引進(jìn)等推出購房補(bǔ)貼，以及實(shí)施二孩三孩家庭購房優(yōu)惠等策、調(diào)整公積金政策、放寬落戶限制。

1月70個(gè)城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為1.7%。二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為0.3%。新房價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)重要信號，連續(xù)四個(gè)月下跌的基礎(chǔ)上，1月份數(shù)據(jù)已經(jīng)基本止跌。當(dāng)前環(huán)比跌幅處于持續(xù)收窄態(tài)勢，后續(xù)房價(jià)存在走出持續(xù)下跌的可能。

1月一二三線城市的房價(jià)環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.1%和-0.2%。其中，一二線城市出現(xiàn)了止跌現(xiàn)象，而三線城市則依然處于下跌態(tài)勢。市場最大的壓力城市依然是三四線城市。隨著首付政策調(diào)整等利好，后續(xù)有反彈的可能。

八是一二線城市將率先走出低迷。進(jìn)入2月，103個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)。平均放款周期為38天，較上月縮短12天。具體來看，103個(gè)城市中87城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個(gè)，房貸降息的城市范圍擴(kuò)大，且無利率提高的城市。

包括一線城市在內(nèi)的30個(gè)城市房貸利率隨LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環(huán)比下降。房貸降息、放款加快將有效促進(jìn)市場恢復(fù)。隨著房貸逐漸回暖，市場有望逐漸企穩(wěn)，一二線城市將率先走出低迷。

二手住宅方面，房價(jià)開始走出最低迷的時(shí)期，漲價(jià)城市呈現(xiàn)逐月增加的態(tài)勢。二手房價(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅出現(xiàn)了收窄。隨著1月份各地對于房地產(chǎn)市場的政策明顯持寬容和鼓勵(lì)態(tài)度，客觀上都使得去年下半年二手房市場蕭條的態(tài)勢得到遏制。

1月一二三線城市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.1%、-0.2%和-0.4%。從變化方面看，二線城市二手房的跌幅收窄態(tài)勢最為明顯。二線城市潛在購房需求較強(qiáng)，要防范后續(xù)二手房出現(xiàn)炒作等情況。但二手房總體上的邏輯很清晰，跟隨一手房市場變動(dòng)。