來(lái)源：朱羅紀(jì)

自上周菏澤被媒體曝出第一個(gè)降低首付之后，這幾天，降低首付、房貸利率的城市“一下子多了起來(lái)”。想必是大家看到菏澤被曝光沒(méi)有被叫停，一擁而上，而當(dāng)?shù)厮餍砸矡o(wú)所謂了。

還有其它一些城市，也推出了購(gòu)房補(bǔ)貼以及公積金貸款寬松這些舉措。詳細(xì)可以看一下克而瑞這份統(tǒng)計(jì)。

尤其是剛剛爆出鄭州的做法：重啟棚改貨幣化安置。

這是非常重的一劑“猛藥”，相信懂點(diǎn)房地產(chǎn)歷史的大家，都不陌生。2016-2017年，中國(guó)很多三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)因?yàn)椤叭?kù)存”政策而發(fā)生大漲，那個(gè)去庫(kù)存的最直接手段就是“棚改貨幣化安置”。簡(jiǎn)言之，這個(gè)手段就是：以合理的由頭把你家房子拆了，然后以貨幣化補(bǔ)償，讓你去市場(chǎng)上買(mǎi)商品房，事實(shí)上就是“再造需求”。在上一輪去庫(kù)存的周期中，很多城市就是這樣房?jī)r(jià)直接翻一倍的，我老家的小縣城就是這么漲起來(lái)的——棚改貨幣化之前房?jī)r(jià)2600，之后6000。

政策的寬松速度顯得很快，而且老招數(shù)迭出。降低首付、人才補(bǔ)貼、公積金寬松、再啟棚改……

我們都知道，政策緊縮與政策放松，對(duì)于普通買(mǎi)房人的影響是極為敏感的。原因在于長(zhǎng)久的“訓(xùn)練”，大家都已經(jīng)形成了“中國(guó)房地產(chǎn)是政策市”的這樣一種共識(shí)。因此看到政策的寬松，不少人又會(huì)生出一股“時(shí)不我待”的焦慮來(lái)。

我認(rèn)為目前來(lái)看，還是不要太過(guò)沖動(dòng)的好。今天我們所面臨的局面，需要正視，和2016-2017不同，和2008-2009也不同。這個(gè)講不明白，簡(jiǎn)單的去用歷史邏輯生搬硬套，會(huì)畫(huà)虎不成反類(lèi)犬。

簡(jiǎn)單說(shuō)我的觀(guān)點(diǎn)：我認(rèn)為到目前為止，所見(jiàn)到的政策放寬，對(duì)購(gòu)房者的刺激頂多是止跌，不會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

可從以下幾點(diǎn)探討。

其一，政策的對(duì)沖力度不成系統(tǒng)。

我們今天看到的寬松政策，比如降低首付，或者再啟棚改，有兩個(gè)重要特征：一是地方的自選動(dòng)作，二是試探性的小打小鬧。

比如降低首付及利率，慢慢有不少城市出現(xiàn)了，但是也就是針對(duì)首套房2成，其它還都是差別化信貸。以及利率，只是加點(diǎn)變少，但是利率還是比較高的。再如棚改貨幣化，也是“自下而上”的。

我說(shuō)這個(gè)是什么意思呢？

我們可以回到歷史看，在2008-2009，當(dāng)時(shí)為了挽救經(jīng)濟(jì)，先是國(guó)家“自上而下”的推出了“四萬(wàn)億”龐大刺激，央行把首付全部調(diào)到2成，并一次性把利率打到了7折——石破天驚的“虧損利率4.158%”就是那時(shí)候出現(xiàn)的。而在2015-2016的去庫(kù)存期間，全國(guó)一盤(pán)棋的狂推“棚改貨幣化”，那也是自上而下的統(tǒng)一政策。

這是我們“指令經(jīng)濟(jì)”的基本特征，有“尚方寶劍”下面才會(huì)猛搞。但今日觀(guān)之，上下一盤(pán)棋的統(tǒng)一思路還沒(méi)有跡象顯示成型，最上面的大寶劍依然是“房住不炒”。央行對(duì)30年來(lái)最大面積的房企爆雷的定義依然是“個(gè)別現(xiàn)象”，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的表態(tài)也是雷聲大，但是實(shí)質(zhì)性的猛烈對(duì)沖政策，還沒(méi)有出現(xiàn)。顯見(jiàn)上方的意思，還是“托底”而非“刺激”。

這是我們現(xiàn)在看到的景象，因?yàn)闆](méi)有上方的“統(tǒng)一指揮”，各地摸不準(zhǔn)怎么做才是對(duì)的，只能是亦步亦趨的做試探。一句話(huà)說(shuō)完，現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)“夜壺”的刺激政策，層次不夠，力度更不夠。

其二，今天的購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的當(dāng)下與未來(lái)，均出現(xiàn)了“信心危機(jī)”。

如何去描述今天的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，其實(shí)是很復(fù)雜的。從樂(lè)觀(guān)的方面來(lái)說(shuō)，如果你看整體的GDP，我們得承認(rèn)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)韌性一定是非常強(qiáng)勁的，這一點(diǎn)毋庸置疑。但是你到市場(chǎng)里走一走，看看房地產(chǎn)乃至很多經(jīng)濟(jì)行業(yè)部門(mén)，又覺(jué)得今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)在是很不好看。

我們從“當(dāng)下”和“未來(lái)”兩個(gè)角度，都可以看出，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的信心是與2008年毫無(wú)二致的。

從“當(dāng)下”來(lái)說(shuō)，大家不敢買(mǎi)房子。原因有很多很多，宏觀(guān)的、中觀(guān)的、微觀(guān)的，一言難盡。宏觀(guān)方面，一會(huì)兒國(guó)際局勢(shì)危機(jī)了，一會(huì)兒疫情又爆發(fā)了，一會(huì)兒人口又危機(jī)了。中觀(guān)方面，像房地產(chǎn)稅要出了，三道紅線(xiàn)又把房企搞爆雷了（最近是正榮地產(chǎn)），打教培、互聯(lián)網(wǎng)搞得要裁員。微觀(guān)方面，成交量普遍都是腰斬，房?jī)r(jià)也都在跌啊，去年買(mǎi)的房子站崗了，現(xiàn)在誰(shuí)還敢買(mǎi)？剛剛買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商爆雷了咋辦？可以說(shuō)，都在看——1月份的按揭貸款數(shù)據(jù)大滑坡，證明了這一點(diǎn)。1月的住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款同比少增2024 億，就是大家不敢買(mǎi)房的明證。

從“未來(lái)”來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房人也沒(méi)有信心。說(shuō)到底，房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期看是受購(gòu)房者預(yù)期收入決定的。但是這1年過(guò)來(lái)，大家對(duì)眼下和未來(lái)的收入，可謂是悲觀(guān)的不得了。股票在虧錢(qián)，受疫情的沖擊好像很多行業(yè)也賺不到錢(qián)，如果是在教培、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)，弄不好工作都沒(méi)了。展望未來(lái)，自己沒(méi)有收入了怎么辦？就算是現(xiàn)在買(mǎi)房首付降低到了2成，你不要月供嗎？企業(yè)、個(gè)人在預(yù)期未來(lái)收入減少的時(shí)候，會(huì)干什么？那一定是減少開(kāi)支，能不花錢(qián)就不花錢(qián)——這在1月份的M1數(shù)據(jù)上，也顯示了出來(lái)。

1月的金融數(shù)據(jù)，M1同比增長(zhǎng)-1.9%，說(shuō)明了盡管貨幣政策在寬松，但企業(yè)根本不貸款。而企業(yè)為什么不貸款？因?yàn)橘J款不知道干啥，對(duì)未來(lái)沒(méi)信心。

這個(gè)全行業(yè)的信心危機(jī)，現(xiàn)在不是嚇唬人的，而是實(shí)實(shí)在在的發(fā)生的。不單單房地產(chǎn)，甚至是其它行業(yè)，都一樣。很少見(jiàn)過(guò)去大半年來(lái)的景象，很多企業(yè)、個(gè)人對(duì)未來(lái)開(kāi)始變得憂(yōu)心忡忡。這樣的景象，在2016年去庫(kù)存的時(shí)候，沒(méi)有見(jiàn)到，在2008年的次貸危機(jī)時(shí)，見(jiàn)到過(guò)。

其三，刺激政策的邊際效益遞減。

我們?cè)賮?lái)考察，各地如今天這般的放松房地產(chǎn)管制，在實(shí)質(zhì)上能夠起到多大的作用？

我們上面已經(jīng)說(shuō)了現(xiàn)在的局面，一是沒(méi)有自上而下的統(tǒng)一大步調(diào)，二是市場(chǎng)終端沒(méi)有了信心。那么，各地的自選動(dòng)作，能夠在多大程度上起到作用呢？

我認(rèn)為比較不樂(lè)觀(guān)。像吸引人才、放松公積金這些，就不要談了，都是邊邊角角的政策，起不到什么作用的。真正值得談的是，降低首付算一個(gè)，重啟棚改貨幣化算一個(gè)。

談到降首付的問(wèn)題，就要回答上面說(shuō)的，老百姓手里的錢(qián)還夠不夠，對(duì)未來(lái)的信心讓他們還敢不敢花錢(qián)。我認(rèn)為兩個(gè)都不樂(lè)觀(guān)，降低首付當(dāng)然能夠釋放出一部分的需求來(lái)，但是這個(gè)量會(huì)比我們想象的少，少很多。更何況，房貸利率并沒(méi)有出現(xiàn)顯著下降——今天的市場(chǎng)和2008年相似，但今天的利率依然比2008年高上40-50%。

重啟棚改貨幣化也是類(lèi)似，這個(gè)在上一輪已經(jīng)拆了一番，棚改需求釋放的差不多了。這一次再重啟，和降低首付一樣，當(dāng)然也能夠再造一部分的需求來(lái)。但是符合邏輯的一個(gè)推理是，不會(huì)比第一次猛推時(shí)候的效益更佳。而且，七普人口數(shù)據(jù)發(fā)布后，很多城市已經(jīng)是人口凈流出，這個(gè)對(duì)于資金而言，也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

故而，總體來(lái)說(shuō)。如果要讓大家有信心，這個(gè)政策的力度一定要非常猛烈才行。但這個(gè)有邏輯困境。一方面，如果政策的力度不夠猛，那么買(mǎi)房人的信心是無(wú)法恢復(fù)的，進(jìn)而就不可能拉動(dòng)內(nèi)需，為經(jīng)濟(jì)托底。而如果為了快速恢復(fù)買(mǎi)房人的信心，而出臺(tái)了類(lèi)比上兩輪的大刺激，就會(huì)違反了“房住不炒”的國(guó)策精神，違背了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”之zz承諾。

政策等于是自己走入了風(fēng)箱。

我認(rèn)為這是目前最大的現(xiàn)狀，我們還記得在2008年，有句最著名的話(huà)：“信心比黃金更重要”。今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)面，可能都需要再重溫這句話(huà)。但我這么說(shuō)，就會(huì)有人罵：又想當(dāng)托，讓國(guó)家刺激房地產(chǎn)，號(hào)召大家繼續(xù)去chao房。

講真，我完全不是這意思。我只是失望，回過(guò)頭去看，我們是不是一定要走到今天這一步？最后還得讓刺激重新又來(lái)一遍？這一點(diǎn)，才尤為值得深思。