去年9月，當(dāng)時(shí)樓市還處于水深火熱，嚴(yán)厲打擊中，整個(gè)市場(chǎng)一片唱衰，不少人在情緒的渲染下，覺(jué)得房地產(chǎn)要完蛋了。

當(dāng)時(shí)天津有個(gè)老粉問(wèn)我，市場(chǎng)傳言今年有經(jīng)濟(jì)危機(jī)，弄得他都不敢買(mǎi)期房了。

我當(dāng)時(shí)就回復(fù)他，2022年會(huì)救市！

今天他說(shuō)我預(yù)判很準(zhǔn)，去年9月其實(shí)他就交了定金，只是心里沒(méi)底，問(wèn)了我的意見(jiàn)后，他就安心買(mǎi)房了，現(xiàn)在天津也在回暖了。

他因?yàn)榻?jīng)歷過(guò)2014年那一波救市行情，知道所有人都悲觀的時(shí)候，可能就是買(mǎi)房時(shí)機(jī)，但當(dāng)市場(chǎng)情緒都看空時(shí)，任何人都會(huì)懷疑自己的判斷。

為什么我當(dāng)時(shí)敢這么判斷呢？其實(shí)恰恰就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不好，所以才會(huì)救市。

你見(jiàn)過(guò)經(jīng)濟(jì)火熱的時(shí)候有救市的嗎？等經(jīng)濟(jì)好起來(lái)了，夜壺就要收起來(lái)了。

最近幾個(gè)月各種救市信號(hào)接連釋放后，樓市終于回暖了！

最新的1月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)就看出一些跡象。

老粉們應(yīng)該知道我的觀點(diǎn)向來(lái)非常直接干脆，如果還在質(zhì)疑樓市處于下跌通道的，我覺(jué)得只會(huì)痛失良機(jī)。

1月份統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)整體收住了。

去年9月份開(kāi)始，房?jī)r(jià)就連續(xù)跌跌跌，今年1月70城價(jià)格指數(shù)終于不跌了，新房同比在漲了。

環(huán)比下降的城市也少了11個(gè)。

有的城市回暖很明顯，比如蘇州、重慶等城市，開(kāi)發(fā)商在1月就不再打折促銷了。

二手房也在好轉(zhuǎn)。最明顯的就是房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市增加了，下跌的城市減少了。

所以不管是新房、二手環(huán)比價(jià)格跌幅縮小，還是下跌城市數(shù)量減少、上漲城市數(shù)量增加，都可以說(shuō)明當(dāng)前房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)走出最低迷的時(shí)期。

畢竟2022年以來(lái)，利好樓市的政策頻頻出臺(tái)，單是1月就出臺(tái)了超66次。

包括北海、南寧、自貢、青島、濟(jì)南等在內(nèi)的多個(gè)城市，就先后發(fā)布了公積金新政，明確放寬公積金貸款要求，內(nèi)容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件以及優(yōu)化異地貸款政策等。

各地的房貸也明顯放松了，信貸是樓市短期命脈的關(guān)鍵。水來(lái)了，市場(chǎng)哪有不流動(dòng)起來(lái)的道理？

再加上最近樓市各種利好瘋狂來(lái)襲：

菏澤、贛州、重慶、佛山部分區(qū)域降首付；鄭州喊話全方位救市；廣州降利率等等。

這些舉措都是在降低買(mǎi)房門(mén)檻，對(duì)激活樓市肯定是有作用的。

接下來(lái)還會(huì)有各種利好。今天還有業(yè)內(nèi)人士在傳深圳指導(dǎo)價(jià)上調(diào)了，但目前還沒(méi)印證。

不過(guò)整體趨勢(shì)是明顯的，樓市肯定只會(huì)更好，不會(huì)更差。

當(dāng)然也不是所有都回暖了，70城里面，就明顯分化了。

1月份數(shù)據(jù)里，領(lǐng)漲的都是一二線城市。而且大部分都是南方重點(diǎn)城市，北方就只有北京和西安。

部分城市小陽(yáng)春已經(jīng)躍躍欲試了。

一線城市里的北京、上海，連續(xù)兩個(gè)月二手房?jī)r(jià)格都在上漲。北京二手房是全國(guó)領(lǐng)漲的城市。

我之前的預(yù)判文章里也寫(xiě)過(guò)了，今年看好的一線城市小陽(yáng)春只有北京和上海。

而且北京還不止小陽(yáng)春，今年行情都會(huì)很好，除非是太火爆了，后面就會(huì)引發(fā)調(diào)控。

其他二線省會(huì)城市回暖也很快，重慶、西安、長(zhǎng)沙的數(shù)據(jù)反應(yīng)是漲的不少，但我感覺(jué)真實(shí)的市場(chǎng)，還不如成都蘇州熱度高。

而領(lǐng)跌的城市，有三類：

要么就是三四線，比如牡丹江，南充，安慶等；

要么就是北方省會(huì)城市，比如太原，石家莊；

要么就是旅游城市，比如北海，大理等，總之經(jīng)濟(jì)偏弱的地方，房?jī)r(jià)回暖就慢。

低能級(jí)城市的人口吸引力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能都比較弱，而它們又主要靠賣(mài)地來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房子多，人少，人均住房又已經(jīng)過(guò)剩，這些都奠定了大部分三線城市的房子價(jià)值不高。

比如跌的最狠的牡丹江，十年間人口減少50.85萬(wàn)，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，在不考慮通脹前提下，2020年牡丹江二手房房?jī)r(jià)跌回5年前。

這說(shuō)明人口、產(chǎn)業(yè)往南方遷移不可逆的趨勢(shì)確實(shí)影響到樓市。

北方產(chǎn)業(yè)升級(jí)困難、人口流出、老齡化等現(xiàn)象嚴(yán)重的區(qū)域，樓市越來(lái)越脆弱。南方樓市則支撐力越來(lái)越強(qiáng)。

最后總結(jié)一下：

一二線城市小陽(yáng)春會(huì)來(lái)已經(jīng)是共識(shí)，三四線城市樓市調(diào)整仍然漫長(zhǎng)。

以一線北京上海為領(lǐng)頭，蘇州?？诘榷€城市也在蠢蠢欲動(dòng)，建議趕緊看房入手。

當(dāng)然，目前樓市不會(huì)普漲，更不要指望像2008年后的報(bào)復(fù)性上漲。

對(duì)應(yīng)的給大家?guī)讉€(gè)建議：

1、賣(mài)掉小城市的二套或者多套，去重點(diǎn)城市買(mǎi)。

南北差異拉大是趨勢(shì)，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸拉開(kāi)差距。北方除了北京、西安、青島濟(jì)南、值得關(guān)注外，建議選擇南方重點(diǎn)城市，尤其關(guān)注長(zhǎng)三角、珠三角。

當(dāng)然如果是自住，那沒(méi)辦法，根據(jù)自己的情況買(mǎi)就好了。

很多人會(huì)問(wèn)房票的問(wèn)題，這個(gè)說(shuō)過(guò)很多次，都要提前按照那個(gè)城市的購(gòu)房資格提前準(zhǔn)備，機(jī)會(huì)只會(huì)給有準(zhǔn)備的人。

2、重點(diǎn)城市內(nèi)部也分化，可以考慮升級(jí)自己的資產(chǎn)。

最近幾年里，重點(diǎn)城市上漲最快的都是核心地段的好房子，或者有明顯規(guī)劃利好的新區(qū)。老破舊、非核心區(qū)的房子，漲的都很慢。

學(xué)q房在沒(méi)有打壓之前漲的也很快，但現(xiàn)在還處在打壓之中，很多地方的學(xué)q房都跌了百分之三四十，如果你需要上學(xué)，我覺(jué)得完全可以買(mǎi)，但盡量買(mǎi)面積小總價(jià)低的學(xué)q房，用完就賣(mài)。

如果是好房子又帶學(xué)區(qū)，那絲毫不用擔(dān)心，買(mǎi)就是了。但不建議再去單純的投資學(xué)q房了。

以后能夠長(zhǎng)久升值的，還是核心地段的品質(zhì)好房，如果帶學(xué)區(qū)那就更好。