來源：東莞淘房志

談到松山湖，東莞人第一印象就是房價高。

不得不說其優(yōu)質(zhì)的教育資源給房價添了一把柴火，越燒越燃。

“不能讓孩子輸在起跑線上”，而此前松山湖動輒6萬+的價格卻讓很多家長止步于此。

但這段時間東莞樓市下行，連松山湖很多小區(qū)的房價都處于大跳水狀態(tài)。學qu房也難以幸免，部分學qu房降價促銷也很難賣掉。

本月初在朋友圈看到一套萬科金域松湖一期80平帶戶口學qu的，業(yè)主出價320萬急售，據(jù)說心理價位315萬左右，單價僅僅3.93萬/平。

接近月底了一問中介居然還沒有賣掉！

目前，松山湖公立小學包括松山湖中心小學、實驗小學、松山湖一小、二小和北區(qū)學校5個。

萬科金域松湖則被劃分為一小、二小及北區(qū)學校的學區(qū)，而一小屬于優(yōu)質(zhì)品牌學校。

即便被劃分為優(yōu)質(zhì)學qu房，但這套價格是同戶型掛牌最低單價！相比10個月前465萬的掛盤價，這套同戶型要便宜近150萬！

跟我聊天的中介說：“ 業(yè)主開價相對很低了，但是買家還是在使勁砍價?！?/p>

這種情形下，東莞學qu房的抗跌性漸漸受到了質(zhì)疑......

松山湖學qu房價格大跳水

10個月降150萬

松山湖的教育資源是出了名的，房價之所以這么高，究其原因還是學qu房。

一直以來，“優(yōu)質(zhì)的學qu房始終是市場的硬通貨”這點成為一大共識。

萬科金域松湖位于松山湖北部，共分為五期開發(fā)，一二期在松山湖北部，三期到五期屬于大朗。

小區(qū)緊靠萬科金域廣場，距離即將開業(yè)的華潤萬象匯3公里，被松山湖教育辦2021年4月份劃分為松山湖第一小學、第二小學及北區(qū)學校的學區(qū)。

樓下中介店老板說目前小區(qū)掛牌均價約4.3萬/平，指導價3.2萬/平，96平剛需戶型一度賣到6萬/平。

圖源鏈家官網(wǎng)

而最新急售的這套二手房，他說業(yè)主先后調(diào)價好幾次。雖然有幾批帶看，還是沒有成交?？磥硎袌龌纠涞奖c了。

據(jù)咨詢了解，這套房帶學qu和戶口。價格低是因為業(yè)主誠心賣?，F(xiàn)在整體行情都很差，筍到家了都沒人要。

中介店老板對于當下學qu房市場的態(tài)度比較悲觀，他說：“學qu正在走片區(qū)化，未來也有可能實施教師輪崗制、民轉公等形式，頂級學qu的價值肯定會被削弱?！?/p>

他的觀點不無道理。去年4月底，松山湖的公辦小學制度就進行了調(diào)整。

首先是開始逐步實施學wei申請房鎖定制度。

也就是說，如果金域松湖這套房子業(yè)主家孩子就讀了鎖定學校的小學學wei，在孩子小學未畢業(yè)之前，有人購買了這套房子并辦理了入戶，其適齡學童就不能申請該小學學wei。

因此如果是為了孩子上學而買的房，在購房前最好登錄“松山湖入學管理平臺”進行房產(chǎn)鎖定查詢。

其次為了進一步促進教育公平，防止學qu房概念炒作等原因，對松山湖內(nèi)的小學根據(jù)就近原則按片區(qū)劃分：

中心區(qū)樓盤（萬科1號、虹溪諾雅、翔龍御湖居、長城世家、松湖花園、錦繡山河、教師村、和堂等）可選擇中心小學、第一小學或第二小學；

南部樓盤（盛世山湖、教師村）可選擇實驗小學、第二小學或北區(qū)學校；

北部樓盤（保利紅珊瑚、星城翠瓏灣、嘉宏松湖里的魚、金域松湖、月荷居、聽湖居等）可選擇第一小學、第二小學或北區(qū)學校。

在市場下行期，再加上學wei被打亂等不確定性因素，部分松山湖學qu房一跌再跌，一落千丈。

松山湖中心區(qū)學qu房

一年跌50萬

當然，個例并不能代表整體情況。像這樣以跳樓價降價急賣的房子還是少數(shù)。

從松山湖目前學qu房掛盤價來看，大多數(shù)掛盤價格還是在5萬+。

圖源中房報

很多人為了讓孩子獲得最優(yōu)質(zhì)的教育資源，會考慮買入中心區(qū)如虹溪諾雅、長城世家、光大錦繡山河等，其對應的松山湖中心小學、一小等都是品牌學校。

地段好、漲幅高、抗跌、稀缺、教育資源優(yōu)質(zhì)等成為松山湖這幾個學qu房的關鍵詞。

經(jīng)歷了一輪大洗牌的瘋狂期，其跌幅也在合理范圍內(nèi)，核心價值依然堅挺。

拿最適合剛需、低總價投資的香餑餑——長城世家來說，目前貝殼網(wǎng)上在售還不到20套。

其中最適合剛需上車的52平小戶型目前僅一套在售。

房源實景圖 | 圖源貝殼APP

在2019年前，長城世家52平的戶型成交價還不到200萬。而2020年7月，這個戶型成交價去到323萬元，單價約6.2萬元/平。

2021年2月份，最高峰時期含稅的成交價約400萬左右，單價直沖7.69萬/平。

圖源貝殼APP

當下正值樓市下行期，本以為降幅會有個百八十萬。但貝殼的中介報價是350萬含稅，折合單價6.7萬。雖然降了，但是降的不多。

漲起來瘋狂的漲，跌起來價格稍稍浮動。相必這就是當下核心學qu房的價值規(guī)律。

教育優(yōu)質(zhì)，學qu房就有價值

在房產(chǎn)市場上，有一些產(chǎn)品是一旦買入就會被套牢的。比如說Loft、偏遠地區(qū)老破小等。

這些產(chǎn)品盲目購買，就像冬天起床用力過猛缺血導致的眩暈，也像是在賭場上孤注一擲地冒險。

而購買學qu房，一方面是為了解決孩子的教育大計，另一方面也是資產(chǎn)配置的一種手段。

關于學qu房，市場上的聲音也不少。有部分人在唱衰學qu房，直言買了就是接盤俠等等。

而對于有孩子的家庭則直言，學qu房也是剛需。買學qu房是給孩子的教育投資，也愿意為了優(yōu)質(zhì)的教育一擲千金。

有的投資客則不理會這些吵鬧聲，不聲不響的低價購入、高價拋出，血賺一筆。

筆者認為，促進教育公平是一大方向，但是道路很漫長。一個學校的師資力量、教學氛圍、開放程度乃至于同班同學的綜合素質(zhì)等都有深刻影響。

只要學wei依然緊缺，學qu房就是有價值的。松山湖占領科技高地，學wei制度也擋不住家長們涌入購置學qu房的熱情，一再發(fā)出公辦學校學wei預警警告。

學qu房最大的風險是政策的不確定性?？紤]到東莞特殊的行政區(qū)劃（沒有縣&區(qū)一級），以及特殊的教育生態(tài)：非戶籍生占大多數(shù)（超過70%），民辦教育的規(guī)模大且質(zhì)量尚可，民辦狂熱等。

當前東莞的中小學公辦學wei供應整體平衡，供需矛盾不算突出，只是東城等個別鎮(zhèn)街學wei供應非常緊張。

況且相比起莞城一些無人問津的老破小學qu房，松山湖大多數(shù)學qu房樓齡較新，住起來比較舒適，小學學wei位也有保障。

每個人都是時代的一粒沙，緊跟政策變動趨勢，明確方向才能避免入坑。