01.

人是短視的，只看當(dāng)下，都想回到往日的繁榮時光里。短期來看，樓市下行，對誰也沒好處。所以，盼望樓市回升甚至反彈的人很多。當(dāng)政策紓困時，都將其與過去類似的場景進(jìn)行比較。但我們要有清醒認(rèn)識。首先，紓困也好，刺激也罷，都在需求端，但不要過分夸大效力。?

比如，“降首付”確實是為了“穩(wěn)樓市”。因為，內(nèi)地三四五線城市的房價已經(jīng)陰跌了2年多了，庫存積壓疊加人口外流，這時候還堅定要買房的，只有剛需。比如返鄉(xiāng)置業(yè)的騎手小哥。于情于理，“降首付”是合理的，但誰也沒考慮到增加月供的壓力，希望他們一切安好。

其實，明面上銀行“降首付”不算什么，暗地里的“分期首付”、“一成首付”早已風(fēng)起云涌。為了回籠現(xiàn)金流，開發(fā)商墊首付比較普遍。據(jù)悉，包括深圳在內(nèi)，“一成首付”已不再稀奇。

其次，“降利率”，更多是新增樓市需求不足，而按揭額度增加的結(jié)果。2021年前三季度累積的按揭申請件處理完以后，新增的市場需求有限。簡單講，資金供應(yīng)多了，利率就下來了。據(jù)悉，經(jīng)營貸政策寬松了，也無人申請。就連市場很好的上海，近期都要求“保證房貸增速”。

02.

說明什么問題呢？當(dāng)下的市場需求還比較孱弱，這不是周期性的！

一是，疫情常態(tài)化多點散發(fā)，中低收入家庭的收入受到影響，這些家庭勞動力主要在服務(wù)業(yè)行業(yè)就業(yè)；

二是，新增購買力在減少：

近年來，每年畢業(yè)大學(xué)生超過了千萬，但部分通過學(xué)校與畢業(yè)生簽訂臨時性就業(yè)保障合同來緩解壓力。2021年1-11月，我國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率從5.4%下行至5.0%，表明勞動力市場運行平穩(wěn)。值得注意的是，同期內(nèi)16歲-24歲的年輕人調(diào)查失業(yè)率卻由12.7%上升至14.3%。

三是，對未來收入增長的樂觀預(yù)期下降，導(dǎo)致購房延后或遲遲不定；

四是，增量購房者，很多有購房經(jīng)驗，或身邊人有購房經(jīng)驗，對樓市本質(zhì)和風(fēng)險有了一定認(rèn)識；

五是，貨幣寬松，刺激的是豪宅型改善：

當(dāng)政策開始糾偏，特別是信貸投放增加、利率下降，最先好轉(zhuǎn)的，就是本地高端改善需求。主城區(qū)100平米以上的改善新盤，交易比較好。近期，廣州天河、白云、荔灣、越秀的高端新盤，賣的都還可以。所以，當(dāng)下與2020年疫情后有點類似，預(yù)期好轉(zhuǎn)，最先回升的就是豪宅。

但是，本地富裕一族驅(qū)動的豪宅改善，其容量是有限的。一方面，該改善的，基本在近年來都改善了。其他人，或受生意不景氣的影響，或?qū)Ξ?dāng)下樓市風(fēng)險有新認(rèn)識，也不太愿意出手。

也就是說，當(dāng)下只是一小塊樓市在回升，這是個“小眾市場”，整體樓市并未呈現(xiàn)回升的態(tài)勢。特別是，受二手房市場不景氣和價格下跌，交易周期拉長、交易對手減少，一般改善型需求（或稱“剛改”、“賣一買一”）難以實現(xiàn)。廣大新市民、外來人群的購房需求未轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。

03.

近期，我在珠三角某熱點三線城市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)開盤“成交幾套”的情況很多，甚至還有“零成交”的。據(jù)悉，很多城市連續(xù)兩周“0新開”。顯然，市場距離回升，還有一段距離。從去年四季度，政策就開始糾偏，信貸額度寬松、利率降了，國家和各地的暖風(fēng)不斷吹，為啥市場不回暖？

因為，今非昔比、物是人非，要看到這“四個回不去了”：

一是，房價“只漲不跌”的預(yù)期，回不去了；

二是，對未來收入增長的樂觀預(yù)期，一時半會兒也回不去了；

三是，開發(fā)商加杠桿“快周轉(zhuǎn)”和購房者“加杠桿”炒房，回不去了；

四是，地價對房價的推動，回不去了。

需求端的這種巨變，直擊開發(fā)商的營銷底線。據(jù)說，深圳主城區(qū)羅湖出現(xiàn)15%傭金的一手房?？們r400萬元起、最高3328萬元的辦公產(chǎn)品，成交一套傭金最低60萬元起，最高500萬元。即便這是個案，但全民營銷，4%-6%的傭金費率，在深圳很常見，可見當(dāng)下購買力之弱。

當(dāng)下，還要重視供給端的沖擊。

民企信用風(fēng)險爆發(fā)的傳導(dǎo)效應(yīng)，還未結(jié)束。地價推動房價上漲，這是前兩輪樓市回升的因素，但民企信用風(fēng)險繼續(xù)存在，傳導(dǎo)至土地市場，導(dǎo)致流拍和低地價，還在發(fā)生。截止2月22日，今年以來CRIC重點監(jiān)測的98個城市流拍率達(dá)20%，其中1月流拍率接近25%的高位。

圖：2022年1-2月住宅用地招拍掛流拍率TOP10城市

信用風(fēng)險除了在土地端的傳導(dǎo)，在銷售端，開發(fā)商“要錢不要貨”的銷售行為，導(dǎo)致了大幅度的打折促銷，對片區(qū)房價具有非常大的影響。市場本來就低迷，一旦周邊有競品在打折，其他開發(fā)商只有“被動跟進(jìn)”的選擇。這對于疲弱的樓市市場預(yù)期，有比較大的沖擊。

供給端的沖擊，傳遞到需求端，就是房價還會下降的信號。

供給端的沖擊，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。這幾輪樓市起起落落，對購房者是一個教育和“再教育”的過程。他們自己或身邊親朋都有參與房子買賣的經(jīng)歷，不再輕信過去那套營銷話術(shù)。開發(fā)商和渠道方合謀，炒作規(guī)劃藍(lán)圖，驅(qū)動房價上漲預(yù)期，帶動需求入市的模式，很難奏效了。

因為，很多城市新區(qū)規(guī)劃并未落地，公共配套也不完善。更夸張的是，房子都已交付了、可以入住了，但小區(qū)通往外面主干道的道路都沒修好，導(dǎo)致片區(qū)實際入住率很低。實打?qū)嵉母惺?，?jīng)口口相傳，就導(dǎo)致后續(xù)的購買力用腳投票。近期，這些區(qū)域的房價，明顯在下跌。

04.

近期，國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部負(fù)責(zé)人表示，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。時隔幾年，管理層再次強調(diào)滿足改善性需求。

一方面，很多城市，改善需求確實是主力；另一方面，改善需求能帶動房子循環(huán)，比如“賣一買一”的置換需求，這樣的連環(huán)單能帶動多套房屋交易，這也是行業(yè)良性循環(huán)的重點。更重要的是，管理層希望需求端能保持一定的活躍度。唯有此，才能解決供給端的沖擊。

目前，民企融資困局并未獲得改善，無論是開發(fā)貸，還是債券發(fā)行，金融機(jī)構(gòu)顯然還很謹(jǐn)慎。近期，民企多筆ABS、信用債借新還舊終止。貨幣寬松了，但資金在往央企國企走。對央企和國企來說，貨架上的資產(chǎn)包太多，有得挑有得選，“招拍掛”性價比也高，他們不會貿(mào)然出手。

而且，近期央行和地方的政策紓困，貌似讓很多民企又看到了希望：“再撐一撐，春天就來了”。所以，有的不愿意割肉，不愿意把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿出來買。由此，就造成供給端沖擊持續(xù)存在。當(dāng)樓市需求面好轉(zhuǎn)一些了，無論是民企開發(fā)商自救，還是收并購，條件都會成熟很多。

因此，國家政策調(diào)整，目的是很強的，創(chuàng)造讓行業(yè)良性循環(huán)的大環(huán)境，但又是極其小心的，擔(dān)心房價再次上漲，讓當(dāng)下畸形的需求端，疲弱的消費和內(nèi)需，扭曲的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)雪上加霜。因此，住建部再次強調(diào)“保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性?！?/p>

總之，政策端的目標(biāo)很明確，保穩(wěn)定、保行業(yè)，而不是救市或救企業(yè)。政策端不會放大招，需求已不復(fù)當(dāng)年之勇，供給沖擊還會繼續(xù)存在。樓市低位徘徊的局面，可能要