昨天，全球都在關(guān)注俄羅斯攻打?yàn)蹩颂m。世界即將進(jìn)入新的冷戰(zhàn)階段，這是一個(gè)大概率事件。

疫情之后發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，也是歷史長(zhǎng)河中的一個(gè)規(guī)律。

與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域也有重磅新聞。

國(guó)新辦于昨天上午10時(shí)舉行新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)住建部部長(zhǎng)王蒙徽、副部長(zhǎng)倪虹等介紹推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，并答記者問。

這是虎年第一場(chǎng)高規(guī)格的有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布會(huì)。毫無(wú)疑問，這場(chǎng)發(fā)布會(huì)透露的信息很可能左右今年全國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)。

我們看看發(fā)布會(huì)有哪些重要信息。

信息一：對(duì)去年房地產(chǎn)形勢(shì)的評(píng)價(jià)。

住建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽認(rèn)為：

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位成為社會(huì)共識(shí)。

去年，房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的“魔幻”。

如果僅僅看全年數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，與住建部口吻一致。

商品房成交面積和成交金額實(shí)現(xiàn)兩個(gè)”18”——成交面積18億平方米（增長(zhǎng)1.9%），成交金額18萬(wàn)億元（增長(zhǎng)4.8%），創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

只看住宅數(shù)據(jù)，成交面積增長(zhǎng)1.1%，成交金額增長(zhǎng)5.3%，與商品房整體情況一致，都是溫和的正增長(zhǎng)。

但是，如果我們細(xì)化到上下半年來(lái)看，結(jié)論就完全不同了。

2021年市場(chǎng)是典型的“冰火兩重天”：

上半年，市場(chǎng)紅紅火火；下半年，市場(chǎng)瑟瑟發(fā)抖。

從上圖可以看到：

上半年商品房成交面積和成交金額分別增長(zhǎng)27.7%和38.9%，市場(chǎng)火得一塌糊涂。

下半年，商品房成交面積和成交金額分別增長(zhǎng)-16.8%和-22.3%，市場(chǎng)冷得瑟瑟發(fā)抖。

下半年起，成交面積和成交金額呈現(xiàn)持續(xù)的斷崖式下跌，其結(jié)果是導(dǎo)致上半年高速增長(zhǎng)不斷被“吃掉”。

而兩者一“中和”，則顯得全年市場(chǎng)波瀾不驚、歲月靜好。但是，很顯然全年的數(shù)據(jù)太有”欺騙性“了。

從業(yè)者都感知到，這一奇跡般的市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)。

即便從九月份以后，各個(gè)層面都吹來(lái)陣陣暖風(fēng)，但市場(chǎng)仍以不可挽回的方式掉頭下行。

去年年底，原中房集團(tuán)公司董事長(zhǎng)孟曉蘇開門見山地說(shuō)：

“總體來(lái)看，中央提出了很好的發(fā)展思路，但沒有執(zhí)行好。“

“這是一次值得反思的調(diào)控，一年中教訓(xùn)很多?！?/p>

他認(rèn)為，年初中央已對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了明確意見，即“解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉”；以及提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”等。

“從目前情況來(lái)看，‘三穩(wěn)’實(shí)際上是不穩(wěn)，平穩(wěn)健康發(fā)展沒有做到?！?/p>

這一點(diǎn)，從官方的表述上也看得出：

上半年，有關(guān)部門一直強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)（穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）”。

下半年和最近，則是強(qiáng)調(diào)”三保“（保交樓、保民生、保穩(wěn)定）。

發(fā)生巨變的原因是什么？

不斷疊加的調(diào)控政策所致。疊加來(lái)自兩個(gè)層面：部委和地方政府的層級(jí)疊加，2020年和2021年兩年的時(shí)間疊加。

調(diào)控政策來(lái)自兩個(gè)主體：一是地方政府，二是中央部委。

地方政策的調(diào)控政策，主要集中在限購(gòu)限貸及二手房交易等方面設(shè)置門檻。以上海為例，2021年先后出臺(tái)：

“滬十條”打擊假離婚購(gòu)房，增值稅由原來(lái)的滿2年免征改為滿5年

法拍房和出臺(tái)贈(zèng)與納入限購(gòu)

加強(qiáng)對(duì)貸款資質(zhì)審查，放緩審批時(shí)間，延遲放款

新房認(rèn)籌采取積分制，觸發(fā)積分的樓盤5年限售

學(xué)區(qū)房政策改革

出臺(tái)二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)要求

中央部委的政策主要包括：

住建部、人民銀行主導(dǎo)的“三條紅線”（針對(duì)房企，2021年1月1日實(shí)施）

人民銀行、銀監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的“兩條紅線”（針對(duì)銀行，2021年1月1日）

自然資源部推出的“兩集中”（針對(duì)土地出讓，2021年2月）

很難說(shuō)，具體是哪條政策起到關(guān)鍵性影響。但是，隨著最后一根稻草落地，房地產(chǎn)形勢(shì)陡然改變。

目前的政策算是救市嗎？

基本不算。因?yàn)闆]有動(dòng)搖此前出臺(tái)的主要政策，這些政策包括首付比例、購(gòu)房資格和信貸政策等。

北海、自貢、南寧、青島、濟(jì)南、馬鞍山、寧波等多個(gè)城市調(diào)整了公積金細(xì)則，內(nèi)容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款次數(shù)、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。

以上城市基本還是在公積金貸款領(lǐng)域做一些文章，嘗試松綁。

但這些動(dòng)作幅度小，更多屬于嘗試性突破。

解鈴還需系鈴人。

在高層總體精神已釋放的情況，房地產(chǎn)行業(yè)仍需部委更為明確指導(dǎo)意見。

信息二：對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的部署。

在這次發(fā)布會(huì)上，住建部也有發(fā)表2022年的“施政綱領(lǐng)”：

第二，關(guān)于2022年的總體考慮。我們還是毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這是我們總的想法，主要有以下四個(gè)方面的考慮：

一是保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，把城市的主體責(zé)任和省級(jí)政府的監(jiān)督責(zé)任落實(shí)好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

二是增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。重點(diǎn)是做到3個(gè)“加強(qiáng)”：一是加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強(qiáng)部、省、市的調(diào)控聯(lián)動(dòng)，三是加強(qiáng)對(duì)城市“一城一策”政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。

三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

四是持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。去年，7個(gè)部門聯(lián)合開展了房地產(chǎn)市場(chǎng)三年整治行動(dòng)，去年整治情況將適時(shí)發(fā)布。下一步的重點(diǎn)是完善市場(chǎng)監(jiān)管新機(jī)制，大力整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)中的違法違規(guī)行為，把人民群眾的合法權(quán)益切實(shí)維護(hù)好。

僅僅從以上非常官方的表述來(lái)看，政策并未有明顯的傾向性。既有堅(jiān)持“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段”的說(shuō)法，也有去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的精神，因此，很難判斷政策是否會(huì)進(jìn)一步寬松。

政策政策，時(shí)時(shí)刻刻。

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下滑，政策走向?qū)捤扇允强赡苄苑浅４蟆?/p>

我們?nèi)孕枰芮嘘P(guān)注相關(guān)部門的動(dòng)態(tài)。