截止日前，全國在2022年已經(jīng)累計(jì)出現(xiàn)了15個(gè)城市發(fā)布了不同內(nèi)容的降低首付政策，其中有山東菏澤、重慶、江西贛州、廣東佛山、河南駐馬店、蚌埠、溫州。

提及或者部分提及商業(yè)貸款調(diào)整首付，另外還有北海、自貢、晉中、南寧、福州等城市提及了公積金首付成數(shù)的變化，另外也有安徽等發(fā)布過相關(guān)首付變化的政策。

具體內(nèi)容見下文：

疊加最近多城市出現(xiàn)了商業(yè)貸款首付降低、公積金首付降低。整體2022年1-2月全國已經(jīng)有接近50城市發(fā)布了不同程度的樓市寬松政策，其實(shí)包括信貸寬松、吸引人才補(bǔ)貼購房、減免補(bǔ)貼契稅等政策。但從政策力度看，信貸政策相對影響更大。

首先：相比吸引人才、減免購房契稅等寬松政策，信貸政策的寬松對于房地產(chǎn)市場的影響更大。

整體看，2021年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期的最重要原因是因?yàn)榉抠J額度收緊，房貸利率提高。

雖則最近幾個(gè)月政策的寬松，額度排隊(duì)已經(jīng)結(jié)束，購房者可以順利按揭貸款，隨著額度充足，各地房貸利率下調(diào)將成為趨勢。

特別是2022年1月份5年期信貸利率的降低，房貸利率已經(jīng)全面降低，疊加很多城市因?yàn)樾刨J額度寬松，房貸利率平均明顯下調(diào)。

其次：從全國看，當(dāng)下寬松政策中房貸利率的降低，首付成數(shù)的降低，將明顯降低購房者入市門檻，對于樓市的影響非常大，有望影響樓市在最近走出最低谷，市場逐漸恢復(fù)成為新趨勢。

第三：從政策看，地方政府可以在中央政策基礎(chǔ)上微調(diào)，非限購城市首套房最低首付成數(shù)2016年后政策的確是20%。所以菏澤等城市作為非限購城市，的確可以執(zhí)行20%的首套房最低首付政策。寬松不違規(guī)，而且是針對自住剛需，這也是最近信貸政策的寬松方向。

第四：但是從市場角度看，剛需信貸政策對于市場影響相對較小，剛需對利率更敏感，而改善才對杠桿更敏感。市場當(dāng)下更關(guān)注首套房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，針對改善需求的貸款政策變化。

第五：目前看各地信貸政策變化主要集中在首套房恢復(fù)到政策允許的最低非限購城市的首套房20%，公積金部分城市雖然下調(diào)了首付比例，但因?yàn)楣e金主要受制于貸款上限，所以對于市場影響相對較小。

市場需要針對賣一買一，和部分二套房真實(shí)改善需求有政策扶持。市場整體分化，三四線城市出現(xiàn)補(bǔ)貼首付現(xiàn)象。相比政策最低首付20%是合法，這種直接補(bǔ)貼首付的現(xiàn)象是違規(guī)現(xiàn)象。

對于購房者來說，買房依然需要集中一二線城市，三四線預(yù)計(jì)短期很難走出調(diào)整。

第六：樓市政策不斷寬松，小陽春出現(xiàn)有望。前幾天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，北上廣深統(tǒng)一止跌回穩(wěn)。北京和上海更是開始回升，“小陽春”有了一絲絲苗頭。二線城市同樣在止跌企穩(wěn)，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。二手房方面，一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.1%，二線城市二手住宅勉強(qiáng)企穩(wěn)。

對于今年的樓市方面，住建部指出：

一是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

二是推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。主要是大力增加保障性租賃住房供給，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，希望全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。同時(shí)，還將加快推進(jìn)長租房市場建設(shè)。

從主要城市在今年1月的成交數(shù)據(jù)來看，這是樓市要回暖了？

相比往年樓市調(diào)整博弈期很長，樓市下調(diào)緩慢，本輪市場因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非?？?，從價(jià)格的下調(diào)速度看，刷新了歷史記錄。

但隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度來，信貸政策的企穩(wěn)央行不斷釋放維穩(wěn)信息，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，對于市場來說，有望逐漸企穩(wěn)，政策見底后，2022年1-2季度市場底部有望加快出現(xiàn)。

隨著各種穩(wěn)定樓市的政策持續(xù)寬松，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場很可能在3-4月份出現(xiàn)一次小陽春，特別是一二線城市熱度可能會(huì)比較明顯。這些城市的買房人要抓緊了！