來(lái)源：東莞淘房志

在東莞，什么房子最容易撿漏？

答案是：法拍房。

擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的法拍房，其成交率在東莞曾一度沖上全省第一。

不過(guò)，隨著去年莞八條出臺(tái)，法拍房被限購(gòu)，整個(gè)市場(chǎng)也逐漸冷了下來(lái)，據(jù)東莞某自媒體統(tǒng)計(jì)，上周共開(kāi)拍36套，流拍了26套，流拍比達(dá)到了驚人的72%。

從一些拍賣(mài)平臺(tái)的數(shù)據(jù)來(lái)看，除了少部分樓盤(pán)有幾個(gè)人競(jìng)拍外，其余都流拍了。

天涼好個(gè)秋，樓涼沒(méi)人出（價(jià)）...

大批的法拍房，即使是打7折、8折都無(wú)人問(wèn)津，一拍沒(méi)人出價(jià)，二拍價(jià)格折上折，依舊無(wú)動(dòng)于衷。

目前，市場(chǎng)行情持續(xù)下滑，法拍房也“覆巢之下無(wú)完卵”。

不過(guò)，如果懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，相較于正常供應(yīng)的一二手房，大多數(shù)法拍房的價(jià)格怎一個(gè)“香”字了得。

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超筍！

低于市場(chǎng)100萬(wàn)以上成交！

法拍房，無(wú)論如何是炒不起來(lái)了。

限購(gòu)將很多炒房客，拒之門(mén)外。競(jìng)拍的力度少了很多，這也給了很多有購(gòu)房條件的普通人，一個(gè)“撿漏”的機(jī)會(huì)。

從最近一兩個(gè)月看，法拍房筍盤(pán)一點(diǎn)也不比市場(chǎng)上那些正常供應(yīng)的二手房少。

例如南城第一國(guó)際鴻福路旁星晨大廈，一面積為132㎡的房源，起拍價(jià)居然低至227萬(wàn)，在貝殼網(wǎng)上，相同戶(hù)型的掛牌總價(jià)約為450萬(wàn)，足足低了223萬(wàn)，將近五折。

也正因如此，該房源也將近有82次出價(jià)，最終成交價(jià)330萬(wàn)，但總價(jià)也便宜了120萬(wàn)了。

來(lái)源：京東司法拍賣(mài)

例如虎門(mén)鎮(zhèn)的東海山莊，一面積約為175㎡的房源，進(jìn)入二拍后，起拍價(jià)低至304萬(wàn)，在貝殼網(wǎng)上，其市場(chǎng)價(jià)約為450萬(wàn)，足足低了146萬(wàn)。

而此房源二拍時(shí)，僅一次出價(jià)，以起拍價(jià)競(jìng)得，總價(jià)省了146萬(wàn)，真正撿漏了。

來(lái)源：京東司法拍賣(mài)

例如南城的匯龍灣花園，一面積約為110㎡的房源，起拍價(jià)低至325萬(wàn)，帶裝修。

此房源的市場(chǎng)價(jià)約為465萬(wàn)，足足低了140萬(wàn)。而最終以約328萬(wàn)的價(jià)格被拍下，總價(jià)上省了137萬(wàn)，同樣撿漏。

來(lái)源：京東司法拍賣(mài)

從上面幾個(gè)拍賣(mài)的房源中，可以看到，法拍房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常大。只要稍加注意，成功“撿漏”也不是不可能的事。

不過(guò)，法拍房從買(mǎi)賣(mài)本質(zhì)來(lái)看，也是一種風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的資產(chǎn)。

個(gè)人來(lái)說(shuō)，一般可以買(mǎi)，但最好要做下前期的調(diào)研工作，且比較復(fù)雜耗時(shí)間，下手需要謹(jǐn)慎。

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購(gòu)買(mǎi)法拍房本質(zhì)：撿漏與風(fēng)險(xiǎn)并存

說(shuō)句實(shí)話(huà)，盡管法拍房的價(jià)格很誘人，但它并不適合每個(gè)人。

你以為的撿漏，或許是你險(xiǎn)些掉進(jìn)的坑。

一般來(lái)說(shuō)，其價(jià)格會(huì)是市場(chǎng)價(jià)的六七成左右，一個(gè)200萬(wàn)的房子，或許不到140萬(wàn)就拍賣(mài)了。

很多人抗拒不了這種誘惑，存著撿漏的僥幸心理，就去競(jìng)拍了，結(jié)果啥都沒(méi)了解，掉坑里了。

上個(gè)月，有位網(wǎng)友在陽(yáng)光問(wèn)政上，就因不懂法拍房的稅費(fèi)一事，就搭進(jìn)去了14萬(wàn)稅費(fèi)。

來(lái)源：陽(yáng)光問(wèn)政

當(dāng)然，這個(gè)可以說(shuō)是網(wǎng)友事前沒(méi)看拍賣(mài)公告，并非是房子問(wèn)題，但存在即合理，一定也有很多人被價(jià)格所吸引，犯了同樣的錯(cuò)。

而細(xì)數(shù)法拍房的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)知道，只在網(wǎng)上瀏覽挑選，不去實(shí)地看房和背調(diào)，是很容易吃虧的。

大致上，可分為房子自身的風(fēng)險(xiǎn)、拍得房子后無(wú)法入住的風(fēng)險(xiǎn)，隱形成本風(fēng)險(xiǎn)等。

一、房子自身的風(fēng)險(xiǎn)。

前面說(shuō)了，很多競(jìng)拍前，或因一些原因，只在網(wǎng)上瀏覽，并無(wú)實(shí)地看房，對(duì)于房子本身情況并無(wú)真實(shí)的了解。

這就導(dǎo)致了一些房子，有可能存在缺陷，像房子因何被拍賣(mài)？房子是否完好等。

二、房子無(wú)法入住的風(fēng)險(xiǎn)。

這種情況其實(shí)很常見(jiàn)，像之前，深圳有一業(yè)主就因房子住了人，那人不肯搬走，導(dǎo)致很長(zhǎng)一段時(shí)間都無(wú)法入住。

房子里住了人，很多時(shí)候是原業(yè)主或是租客不敢搬走，難以入住。

還有一種情況，是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)，一些房子存在產(chǎn)權(quán)共有等問(wèn)題，以及戶(hù)口、學(xué)wei等被占用，買(mǎi)方無(wú)法落戶(hù)。

三、隱形成本。

這種風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)就是上面陽(yáng)光問(wèn)政的那位網(wǎng)友的問(wèn)題，過(guò)戶(hù)時(shí)所產(chǎn)生的一些稅費(fèi)，以及之前未繳納的物業(yè)費(fèi)等成本，都需要自己承擔(dān)。

費(fèi)用依稅率及房?jī)r(jià)等決定，多的幾十萬(wàn)都有，像那位網(wǎng)友就繳了十幾萬(wàn)。

這時(shí)，他要么選擇繳費(fèi)，要么悔拍，但悔拍也要被沒(méi)收保證金。

所以，法拍房的前期背調(diào)極其重要。

不過(guò)，一些風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸降低。據(jù)去年12月，最高人民法院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見(jiàn)》。

其中明確規(guī)定了，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無(wú)權(quán)占用，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

這些規(guī)定，也一度被譽(yù)為“法拍房的春天”。

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法拍房數(shù)量暴漲187倍！真相是...

據(jù)阿里拍賣(mài)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)法拍房的數(shù)量約174萬(wàn)套，網(wǎng)傳目前阿里平臺(tái)法拍房已暴增187倍。

咋一看，全國(guó)約174萬(wàn)套好像也不多。

但是在2017年全國(guó)法拍房?jī)H9000多套，還不到一萬(wàn)，而2018年也才2萬(wàn)套，快速飆升時(shí)期是前三年，19年猛拉至50萬(wàn)套，20年133萬(wàn)套，21年168萬(wàn)套。

而東莞，去年共掛拍了720套，環(huán)比增長(zhǎng)20.83%。

法拍房數(shù)量為何這幾年急劇飆升？筆者認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：

一、在2019年初，阿里平臺(tái)有全國(guó)99%的法院入駐，平臺(tái)發(fā)展壯大以及法拍房形式逐漸普及，這是重要原因。

二、法拍房的來(lái)源較多。近兩年，由于疫情等因素，很多人的收入受到嚴(yán)重影響，無(wú)力繼續(xù)擔(dān)負(fù)月供，導(dǎo)致斷供潮，很多房子被銀行回收拍賣(mài)。

此外，從平臺(tái)的資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，像涉刑資產(chǎn)、訴訟資產(chǎn)、破產(chǎn)資產(chǎn)等等也比較多，絕非簡(jiǎn)單的斷供。

來(lái)源：阿里拍賣(mài)平臺(tái)

法拍房數(shù)量急劇增加，其性質(zhì)來(lái)看屬于二手房，在未限購(gòu)時(shí)，一度也是購(gòu)房者的火熱選擇之一。

那么，它與二手房有什么區(qū)別嗎？

1.購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用。普通二手房是由買(mǎi)賣(mài)雙方確定交易價(jià)格，而法拍房是通過(guò)競(jìng)拍，前期會(huì)設(shè)置一個(gè)較低的起拍價(jià)，一般低于市場(chǎng)價(jià)，最終由出價(jià)高者競(jìng)得，所以如果競(jìng)價(jià)人少，起拍價(jià)成交也是有可能，也就是“檢漏價(jià)”。

2.購(gòu)房流程。法拍房由法院指定機(jī)構(gòu)在固定時(shí)間統(tǒng)一看房，如果有意向，可以在平臺(tái)繳納保證金，獲得參拍資格。拍中后拿取法院出具的相關(guān)證明到相關(guān)機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，最后由法院騰房交付。

3.購(gòu)房渠道。只能通過(guò)法定的拍賣(mài)平臺(tái)購(gòu)買(mǎi)，例如阿里拍賣(mài)、京東拍賣(mài)、中國(guó)拍賣(mài)行業(yè)協(xié)會(huì)等，房源信息公開(kāi)透明。

4.付款要求。支付時(shí)間上有明確要求，通常10天左右完成支付，否則可能會(huì)被收回購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并且沒(méi)收保證金。

5.入住時(shí)間。相比普通二手房交付萬(wàn)便可入住，法拍房的入住時(shí)間無(wú)法保證，因?yàn)闀?huì)出現(xiàn)上文所說(shuō)的導(dǎo)致無(wú)法入住的一些情況。

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近期部分法拍房房源

1.厚街鎮(zhèn)的君匯華庭，面積125.52㎡，起拍價(jià)163萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格還是很筍的，目前其市場(chǎng)價(jià)278萬(wàn)，價(jià)差約115萬(wàn)左右。

來(lái)源：京東拍賣(mài) 下同

2.南城的尚書(shū)銀座，面積是44㎡一房的小戶(hù)型，但好在滿(mǎn)5，且其起拍價(jià)約為115萬(wàn)，這價(jià)格對(duì)于這個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)還是挺不錯(cuò)的。

3.松山湖錦繡山河，760平的大獨(dú)棟，豪華裝修，私人泳池，3個(gè)室內(nèi)車(chē)位，起拍價(jià)2615萬(wàn)，同戶(hù)型市場(chǎng)一般在3500-3800萬(wàn)左右。

4.寮步鎮(zhèn)的時(shí)代華庭，43平單間，精裝修，起拍價(jià)57萬(wàn)，適合資金不多的購(gòu)房客。

5.虎門(mén)的萬(wàn)科紫臺(tái)。190㎡雙證，起拍價(jià)為376萬(wàn)。

6.塘廈鎮(zhèn)的觀瀾碧桂園。面積約為169平，起拍價(jià)為287萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià)為400萬(wàn)，價(jià)差113萬(wàn)，明天（3.2）開(kāi)拍。

7.最近很熱的厚街鎮(zhèn)海逸豪庭，面積約68平，起拍價(jià)103萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià)160萬(wàn)左右，價(jià)差57萬(wàn)。

以上筆者搜集到的近期部分法拍房房源，感興趣的朋友可以去了解。但筆者還是要提醒一句，法拍房存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，一定要謹(jǐn)慎！