2022年1-2月，全國有大大小小15個城市提及房貸微調政策，但基本都是商業(yè)貸款的首套+公積金政策，力度有限。

2月23日在瑞信的一個投資者會上，偉哥分享了一些觀點，提及一點小陽春肯定會出現(xiàn)，井噴的寬松樓市政策的力度只影響剛需用處不大，必須針對改善才有用，而且二套房信貸政策肯定會很快調整，鄭州等低迷樓市城市肯定會出臺政策。

果然，在3月1日，3月第一天，鄭州樓市出臺了一系列的穩(wěn)樓市政策。

鄭州是國家中心城市、中部重點城市和強省會城市，其一舉一動對全國有不小影響力。鄭州發(fā)布了《關于促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》引發(fā)市場轟動。

首先，這個政策的直接影響很大，但鄭州本身因為2021年各種原因，樓市企穩(wěn)需要時日。

鄭州2021年的市場概述：

2021年上半年，鄭州市場整體有回暖跡象，尤其4、5、6三個月份銷售面積回升較快；但隨著720暴雨的沖擊疊加后續(xù)疫情反復，對市場沖擊極大，成交量呈直線下滑，政策依然嚴格，限購限貸；剛需特征更加明顯，隨著鄭州市三批集中供地的推行，小房企拿地情況不甚樂觀；

項目方面以小面積總價低及央企國企品牌為特征的樓盤成為熱度項目，民營房企經營困難，對后市的影響主要在會加重客戶觀望情緒，客戶購房更加謹慎，將會直接影響市場成交量。

19條政策的影響：

一、對購房者的利好：

1、支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內可提供個人按揭、網簽備案和不動產登記手續(xù)辦理等方面便利。

2、引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。

3、對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

4、子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

5、對博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生（技工院校預備技師、技師）、?？飘厴I(yè)生（技工院校高級工）在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購買共有產權住房，購買商品住房的按照政策給予購房補貼。

6、推行貨幣化安置。實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

二、對開發(fā)商的利好：

1、穩(wěn)定住宅用地供應節(jié)奏。合理確定新增住宅用地供應量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個月時，適度增加住宅用地供應量；在去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應量。

2、土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內實行分期繳納。

3、對低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對銷售限價給予一定比例的上浮，逐步增加高品質住宅供應量。

4、按照依法依規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產企業(yè)并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。

其次：鄭州發(fā)布的系統(tǒng)性寬松樓市政策對全國的影響。

鄭州房地產新政19條文字很多，但最關鍵力度最大的一條是，降低個人住房消費負擔。引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

這也是2022年來全國第16個降低首付的城市，也是第一個降低改善需求首付商業(yè)貸款門檻的城市。

鄭州二套房認定政策變成了只要符合限購沒有欠房貸就算首套房，這比認房不認貸更寬松。

鄭州作為一個二線城市，發(fā)布穩(wěn)定樓市19條意義非常大，相比之前全國累積超過50個城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策，這是第一個系統(tǒng)性救樓市政策，政策力度更大，覆蓋面更廣，影響肯定也更明顯。

2月雖然是春節(jié)月，但依然全國有多城市發(fā)布了不同內容的35次房地產調控政策，疊加1月份的66次，年內累積房地產政策全國次數(shù)已經高達101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開年房地產調控政策次數(shù)記錄。

與2021年開年1-2月房地產調控全面收緊相比，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。

整體看，2022年開年房地產調控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內容是公積金政策寬松，人才補貼，購房補貼。2022年1月份2月份從中央部位到地方省市，都在出臺發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。從市場看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場成交的底部也逐漸開始接近。

鄭州房地產市場持續(xù)低迷，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一月新建住宅環(huán)比下調0.2%，二手房業(yè)下調了0.2%。房價持續(xù)下調，市場在疫情和洪水等影響下，非常低迷，出臺政策穩(wěn)定樓市是穩(wěn)經濟的必須。

從趨勢看，預計3月開始更多的一二線城市也有可能出臺穩(wěn)定樓市的全面性政策，政策寬松趨勢明顯。預計更多的針對剛需、改善需求的政策會在最近井噴出現(xiàn)。

第三：哪些城市可期待政策會跟上？

從市場看，鄭州屬于一個典型的二線城市，但也以為2021年的部分特殊事件而成為第一個出臺寬松改善信貸的政策。

雖然之前部分城市也有窗口指導，只做不說的寬松，但預計隨著鄭州政策的發(fā)布，后續(xù)會有更多的城市在3-4月份出臺寬松改善，松綁改善的政策。預計整體看，起碼有40個以上城市會針對改善需求出臺穩(wěn)定政策。

除了少數(shù)熱點一二線城市外，全國針對首套房的認定政策都會寬松，認房又認貸政策會全面修改，在堅持房住不炒的前提下，限購范圍內可購房的家庭，都可以享受首套房信貸政策，將成為市場趨勢。

房住不炒+穩(wěn)剛需和改善是未來政策趨勢，這個政策影響下，預計樓市將很快走出低迷，二季度開始，市場將出現(xiàn)明顯的小陽春，最近想買房的可以抓緊看看了。