文/謝逸楓

中原人口第一大省的省會，人口超千萬、GDP規(guī)模超萬億、國家中心城市的大都市-鄭州，成為全國首個公布文件明確放松限購、限貸、限價、政府回購多余安置房、重啟棚改貨幣化安置的城市。這是目前全國首個系統(tǒng)全面的組合樓市放松政策，具有非常實質(zhì)意義的穩(wěn)樓市和救樓市的把標(biāo)志導(dǎo)向信號。

在人口體量上，鄭州確實是當(dāng)之無愧的大都市。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，鄭州以1260.1萬人的常住人口數(shù)量，躍居全國城市第十位、中部地區(qū)第一。在之前沒有疫情時，鄭州每年人口凈流入40萬，住房需求非常旺盛。數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州的畢業(yè)生留存率為62.2%，在新一線城市中排名第十。

2022年2月份時，筆者曾經(jīng)參加了幾場地方經(jīng)濟(jì)與樓市專家視頻會議，給鄭州的政府部門提出穩(wěn)定樓市政策建議。目前鄭州已經(jīng)基本采納，內(nèi)容可謂是非常的豐富，并且在2022年3月1日發(fā)出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的文件，總計19條政策。

第一是圍繞支持合理住房需求，《通知》提出4項措施。

一是保障大學(xué)生在鄭安居，對博士生、碩士生、本科生(技工院校預(yù)備技師、技師)、?？飘厴I(yè)生(技工院校高級工)在鄭州就業(yè)創(chuàng)業(yè)，可根據(jù)條件購買共有產(chǎn)權(quán)住房，購買商品房則給予購房補(bǔ)貼，租住保障性租賃住房給予一定面積補(bǔ)貼，優(yōu)惠期限為3年。

二是鼓勵外來務(wù)工人員置業(yè)，外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金并買房時，與鄭州市繳存職工同存同取同用。

三是親屬來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

四是鼓勵賣小買大、賣舊買新，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個人按揭、網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理等便利。

第二是加大信貸融資支持，分別針對房企、購房者和銀行。

一是鼓勵金融機(jī)構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，加大房企并購貸款支持。

二是對支持開發(fā)貸、降低個人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

三是加大按揭房貸投放，下調(diào)住房貸款利率，明確對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款買房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

鄭州成為第一個取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，松綁限貸。實際上，2020年下半年以來，鄭州各樓盤都在偷偷松綁限購，外地人在鄭州無戶籍無社保均可無門檻買房。

第三是鄭州已落地二手房交易新政。

個人轉(zhuǎn)讓非滿五唯一的二手房時，業(yè)主可選擇按核稅價的1%，或按照20%差額稅征收個人所得稅。舉例來說，100萬元購入的房子以150萬元賣出，此前需要繳納10萬元差額稅款，現(xiàn)在則可按照1.5萬元繳納。3月1日，鄭州市經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)、航空港區(qū)已開始執(zhí)行。

鄭州是全國除北京外唯一執(zhí)行差額稅的城市。新規(guī)讓業(yè)主自己選擇稅率再辦理手續(xù)，標(biāo)志著鄭州執(zhí)行了7年的20%差額稅有所放松。取消差額稅，將提高業(yè)主售賣意愿，增強(qiáng)賣小買大、以舊換新，促進(jìn)二手房市場活躍度，同時還能帶動改善型新房回暖。

鄭州此次在限購名存實亡的基礎(chǔ)上，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，差額稅執(zhí)行范圍有所放寬，還吸引大學(xué)生和外來務(wù)工人員置業(yè)，包括開發(fā)商土地款比例降低且分期支付。提振樓市的措施能給到這樣的力度非常罕見，基本是把能用的政策都用上了，可見鄭州樓市寒冷已到極點。

第四是取消因新冠肺炎疫情期間允許房企“正負(fù)零”預(yù)售的相關(guān)政策。

從2020年3月以來，鄭州取消了新建項目工程需建4層后才能開始預(yù)售的規(guī)定，此輪取消允許“正負(fù)零”即預(yù)售，將導(dǎo)致項目至少延后1個月開盤。此舉將一定程度減緩供應(yīng)節(jié)奏，目前在售項目需加大營銷力度，把握窗口期。

第五是明確再次啟動棚改貨幣化安置，促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。

今年起，鄭州將實施安置房建設(shè)工作三年行動，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。對已建安置房中群眾自住以外的房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

第六是指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理確定銷售均價。

嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房預(yù)售價格備案制度，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理確定銷售均價，穩(wěn)定商品住房價格。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)不得在鄭州市域內(nèi)組織新的團(tuán)購住房、定向開發(fā)住房行為。

第七是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑銀行擔(dān)保函、第三方擔(dān)保函抵頂不高于保函金額的預(yù)售監(jiān)管資金。

提高商品房網(wǎng)簽備案和預(yù)售資金監(jiān)管效率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑銀行擔(dān)保函、第三方擔(dān)保函抵頂不高于保函金額的預(yù)售監(jiān)管資金，實行商品房網(wǎng)簽即備案。

9條干貨內(nèi)容如下：

其一是放松限購政策，允許家庭購買第三套住房。

其二是松綁限貸政策，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

其三是放松限價、限簽政策，允許高品質(zhì)樓盤價格上浮。

其四是首付，二套房貸首付60%下降至30%，首套30%下降至20%。

其五是房貸利率政策，引導(dǎo)房貸降息。

其六是重啟去庫存利器，棚改貨幣化安置。

其七是去庫存新利器，政府回購多余安置房。

其八是鼓勵金融機(jī)構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，加大房企并購貸款。

其九是土地出讓政策，保證金下調(diào)至20%，出讓金可一年內(nèi)分期。

鄭州樓市19條政策，主要是圍繞著支持合理住房需求，對購房者購房的門檻與經(jīng)濟(jì)壓力的下降、對房企的信貸融資的放松、土地出讓政策的支持。其中9條政策是滿滿的干貨，含金量杠桿的，非常具有實際性，操作性，地方性，市場性。

鄭州樓市19條政策的信號、意義、影響：

其一是打響全國各地樓市全面救市第一槍。

其二是成為全國各地樓市救市的模型。

其三是成為全國首個放松限購限貸、重啟政府回購多余安置房、棚改貨幣安置的城市。

其四是讓鄭州樓市起死回生是不容置疑的。經(jīng)歷了洪水沖擊的中部人口大城，鄭州開始向樓市復(fù)蘇發(fā)起沖刺，樓市會在短期內(nèi)觸底回升。

其五是購房熱情逐漸的回溫，成交穩(wěn)定上升，房價逐漸上漲，樓市回暖復(fù)蘇，完成反彈的趨勢。

其六是提振全國樓市、鄭州信心。

其七是穩(wěn)定房企、市場（房價、地價）、購房者心理預(yù)期。

其八是樓市進(jìn)入新一輪上升周期的趨勢。

筆者給鄭州提出的穩(wěn)定樓市政策，主要是基于鄭州的土地市場、土地價格、商品房市場供需、庫存、價格、房企實際困難、經(jīng)濟(jì)情況，結(jié)合購房者的信心、市場預(yù)期，該政策對于鄭州來說必要性十足。

其一是成交、銷售情況。

2022年1月，鄭州新房成交6686套，較12月環(huán)比下降30.7%，二手房成交3561套，環(huán)比下降29%，同比下降18.1%。2022年并未回暖，前兩月市場持續(xù)低迷，春節(jié)10天假期整個鄭州市僅銷售20余套新房。

其二是庫存、供需情況。

截至去年12月，鄭州商品住宅去化周期已超過21個月，庫存壓力進(jìn)一步加大。2021年下半年，鄭州市場熱度驟降，存量去化承壓，主城區(qū)存量商品房約1389萬平方米，去化周期23個月，郊區(qū)存量高達(dá)1495萬平方米，去化周期長達(dá)43個月。

其三是按照數(shù)據(jù)顯示，城市改造、拆遷的房企準(zhǔn)金問題。

2017年-2020年鄭州土地成交中，城改用地供應(yīng)占比在87%以上，2021年因?qū)嵤┘泄┑卣?，公開出讓的凈地成交宗數(shù)有所上升，城改用地供應(yīng)占比則下調(diào)至70%。鄭州從2015年前后啟動大規(guī)模城改，當(dāng)時四環(huán)以內(nèi)的城中村基本都和房企簽訂一二級聯(lián)動拆遷協(xié)議。

彼時被拆遷居民可選擇換安置房或貨幣補(bǔ)償兩種方式，絕大多數(shù)開發(fā)商的算賬邏輯是換房是2-3年后建成安置房才給，而貨幣化安置則需要一次性打款。開發(fā)商一般選擇給拆遷戶換房，減少資金壓力。由于安置房需滿5年才能上市銷售，導(dǎo)致許多拆遷戶手中囤積大量安置房，部分以小產(chǎn)權(quán)方式私下售賣或出租。

重啟動棚改貨幣化安置將促使一批拆遷戶手上不再囤積過多安置房，變現(xiàn)成現(xiàn)金，提高市場購買力，去購買商品房，還能去庫存、減少安置房供應(yīng)。必須考慮的現(xiàn)實問題是2015年以后，鄭州四環(huán)以內(nèi)的城改用地基本都名花有主，讓已簽約的一級開發(fā)公司改為支付現(xiàn)金給拆遷戶，會讓城改項目壓力更大。

其四是從最直觀的GDP增速來看，2021年鄭州GDP增速僅4.7%，低于全國平均值。

因暴雨與疫情沖擊，2021年鄭州一般公共預(yù)算收入1223.6億元，環(huán)比下滑約2.8%，是GDP排名前20的城市中，唯一公共預(yù)算收入下滑的城市。鄭州上述人口體量大、但經(jīng)濟(jì)發(fā)展有待提振的現(xiàn)狀，也是整個河南的縮影。

上上周（2月下半月），筆者參加了幾場地方經(jīng)濟(jì)與樓市專家視頻會議，針對房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)的實際情況，提出幾點建議。內(nèi)容如下：

其一是不要博弈了，上面已放，趕緊采取措施行動，避免出現(xiàn)更大的風(fēng)險。

其二是不要觀望了，形勢惡化，當(dāng)下正是救市好時機(jī)，避免出現(xiàn)更多的房企爆雷。

其三是首套、二套首付降至20％、30％，加利率優(yōu)惠。

其四是限價、限簽取消，限購限貸限售、二手房指導(dǎo)價放松，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，允許家庭購買第三套。

其五是人才、農(nóng)民、大學(xué)生購房，財政補(bǔ)貼＋寬落戶。

其六是免契稅、印花稅，減土地增值稅、企業(yè)所得稅、二手房轉(zhuǎn)讓5改2免征，房地產(chǎn)稅緩后再試點。

其七是重啟棚改貨幣化安置，政府回購多于的安置房。

其八是商品房預(yù)售條件放松，預(yù)售款監(jiān)管比例放寬。

其九是優(yōu)化三條紅線，房地產(chǎn)貸款集中管理制，要求金融機(jī)構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，加大房企并購貸款。

其十是22城宅地出讓限制政策放松，保證金20%，一年或2年分期付款。

目前全國多地實質(zhì)性放松地產(chǎn)調(diào)控，主要為典型的二三四線城市，有典型一二線城市廣州、重慶、福州、南寧、合肥。如筆者的判斷一樣，前期的樓市政策不可能一下就全面放松，會按照市場的變化，逐漸地放開。預(yù)計限購限售限貸等需求端政策將在3月份越來越多的城市加快放松。

自2021年12月開始，到2022年2月份，各地房貸（公積金或商業(yè)按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市達(dá)到1省18市，分別為郴州、惠州；泰安、安徽、自貢、北海、南寧、福州、合肥、晉中；駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、南通、溫州、鄭州。

自2021年12月開始，到2022年2月份，各地房貸、按揭額度提高、首付下降的省市超過2省30座，分別為深圳、廣州、鄭州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自貢、北海、南寧、福州、合肥、晉中、駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、南通、溫州、鄭州、衢州、東莞、安徽、廣西區(qū)、新鄉(xiāng)、中山、宜昌等。

市場與政策的調(diào)整，最大的影響因素就是價格。筆者一直告訴大家，政策決定房價走勢，決定短期樓市、中期樓市、長期樓市的其實。背后的邏輯就是中國樓市，本質(zhì)上是政策市，政策決定市場供需、土地供應(yīng)、貨幣、金融、利率，決定資源配置。

2021年9月、2022年穩(wěn)樓市的政策基調(diào)之后，又回到2008年-2009年、2014年-2015年降首付的樓市調(diào)控放松、刺激房地產(chǎn)周期。上一輪這么大面積、規(guī)模、大范圍的降首付、放松調(diào)控、刺激房地產(chǎn)周期，最初起源于2008年穩(wěn)樓市、2014年去庫存基調(diào)的一波救市，非限購城市率先降首付。

2021年12月至今，全國超過60城市，發(fā)布了各種穩(wěn)定樓市的寬松政策。從取消限價、放松限購限貸限售、房貸利率下降、降首付比例與調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)、放寬落戶限制、人才與農(nóng)民工購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度政策。

還有包括二手房指導(dǎo)價放松，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，允許家庭購買第三套。商品房預(yù)售條件、預(yù)售款監(jiān)管比例下降、重啟棚改貨幣化安置、優(yōu)化三條紅線，房地產(chǎn)貸款集中管理制、22城宅地出讓限制政策等方面對調(diào)控放松，釋放出新一輪住房刺激信號。