春節(jié)已過，春天的氣息越來越濃了。然而，深圳樓市似乎依然寒風(fēng)凜凜，二月的數(shù)據(jù)出來了，深圳二手住宅成交僅823套住宅，環(huán)比下跌47.1%，為2008年以來最低成交量，創(chuàng)下15年來的新低；一手住宅成交1959套，環(huán)比減少45.2%，同比減少43%。

顯然，市場對去年以來一直低迷的深圳樓市仍然充滿疑慮，大量剛需仍然在徘徊觀望，在政策出現(xiàn)明顯松動之前，精明的購房者們?nèi)匀粨?dān)心房價會繼續(xù)下滑，不愿冒險闖入這個仍然充滿陰冷氛圍的樓市，不想當(dāng)接盤俠。

當(dāng)然，畢竟低迷已經(jīng)持續(xù)了太久，剛需中間也有相當(dāng)一部分人在不斷探問情況。近日不斷接到網(wǎng)友的提問：現(xiàn)在能買房嗎？

這個問題本來是很難給出一個統(tǒng)一的答案的，因為，買房者的情況千差萬別，有的人就應(yīng)該抓緊買，有的人可以從容一點，不要急，看準了再下手，而有的人則需要繼續(xù)觀察，不能急著出手。

我一向以來的觀點就是，剛需不要問我該買還是不該買。

假如你是剛需，買房是為了你的居住和生活的真實、剛性需要，哪怕在樓市低迷的時候，只要是你必須買的情況，我建議你認真仔細選擇合適自己需要的房子去買就好了，不必過于糾結(jié)房價的小漲小跌；

若你是為投資考量，我會告訴你在樓市的低迷通道里還是多觀察、多研判，謹慎出手；

而對投機客來說，當(dāng)然要力勸你不要去蹚那個渾水，因為自從“房住不炒”的國策出臺后，炒房客已經(jīng)成過街老鼠，你想去炒房，一個是沒有什么機會進入，另一個是，即便你投機進入，也可能面臨很大的風(fēng)險，因為類似前幾年的那種炒房市道已經(jīng)完全改變了。

但是，現(xiàn)在的深圳樓市，低迷到這個份上，大概也算趴在地板上了。只要有一點動力，這個低迷的樓市就有可能活起來。到了今天，2022年3月初，有點“于無聲處”的味道了，盡管不會出現(xiàn)“聽驚雷”的地步，但是，如論如何，樓市的響聲會出來的，買入的機會顯然在增大。因此，我要特別對深圳剛需買房者說，房子可以“擇機”去買了。

為什么是“擇機”？因為“機會”很可能真的要來了，大家可以“選擇性”進入樓市了。

從全國看，國家政策面對房地產(chǎn)和樓市的正面支持已經(jīng)非常明顯，降準降息將在上半年繼續(xù)推進，各地樓市出現(xiàn)的降低首付等回暖促銷措施不斷推出。

國家住建部最新提出的房地產(chǎn)發(fā)展信號是：精調(diào)控、穩(wěn)預(yù)期、保交付、護大盤。什么意思？放手搞活樓市，保障房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

目前深圳房地產(chǎn)和樓市的順應(yīng)性新政尚未出來，但作為全國調(diào)控政策最嚴厲的城市，深圳已經(jīng)被全國日益寬松的政策面和各地樓市加速回暖的態(tài)勢所“包圍”，如此這般，深圳樓市的“陰冷”氛圍還會長期持續(xù)下去嗎？答案顯然是否定的。深圳的房地產(chǎn)和樓市無法持續(xù)“逆水行舟”，一定會在全國回暖的房地產(chǎn)格局中適度“順勢而為”。

從需求看，深圳在全國的潛在需求量可以說是最大的。因為沒有自有紅本房產(chǎn)的常住人口大約占比達到70%以上，遠遠高于北上廣，高于強二線所有城市。這龐大的潛在需求只是在等待合適的機會才會浮現(xiàn)出來。

我們知道，深圳市從2020年開始，已經(jīng)在大幅增加宅地供應(yīng)，預(yù)計十四五期間，每年開發(fā)、竣工和開盤的住宅新盤（包括商品住房和保障性住房）的數(shù)量會大幅增加，深圳房地產(chǎn)和樓市將呈現(xiàn)出新房供應(yīng)占比明顯上升的“補課時間窗”，新房市場將趨向供需雙向性活躍。

政府已經(jīng)表示，市場非常關(guān)注的二手房參考價政策將會按照去年政策投放時約定的年度調(diào)整目標，在恰當(dāng)?shù)臅r候予以公布。

深圳房地產(chǎn)和樓市的回暖，應(yīng)該已經(jīng)在路上了。

春江水暖鴨先知。近來，房地產(chǎn)界和樓市上，已經(jīng)有很多房企和剛需購房者在以自己的方式先行啟動了。比如，近日有央企新盤高調(diào)推出“一成首付”的銷售方式，以“90天內(nèi)補齊剩余首付款”為注腳直白推出，而政府竟然并沒有出面干涉。這種情形，放在去年，是無法想象的，但現(xiàn)在已經(jīng)真實發(fā)生了。

樓市中更多出現(xiàn)的是降價銷售的現(xiàn)象，而且降價樓盤不少，降價幅度也普遍比較大，其中，羅湖區(qū)去年新盤上市量較大，一些新盤在優(yōu)惠降價上也是十分大方，例如背靠梧桐山與仙湖、擁有好學(xué)校資源和地鐵口的東海富匯豪庭以精裝修登場，卻以貼近政府定價85折這樣的大底價推向市場，最高的盤直降151萬，如此大幅讓利促銷，為購房者提供了難得的選擇機會。

深圳的房貸利率一直以來就是相對偏低的，在今年上半年全國進一步的降準降息通道內(nèi)，不排除繼續(xù)下探的可能性，為購房者創(chuàng)造更加經(jīng)濟和便利的貸款機會。

這里需要提醒的是，對于樓市上已經(jīng)自發(fā)出現(xiàn)的市場化放松態(tài)勢，政府不去干預(yù)就是一種值得關(guān)注的信號，從道理上講，接下來出現(xiàn)政策面的適度放松就會顯得比較自然。

當(dāng)然，因為深圳房地產(chǎn)和樓市的本底里面存在一種“沖動”的勢能，或者說叫“給點陽光就燦爛”，因此政策面的松動應(yīng)該不會很大，政府已經(jīng)明確表示，今年會繼續(xù)整治市場秩序。事實上，堅持“房住不炒”調(diào)控背景下的偏溫和的松動應(yīng)該更有利于深圳樓市的穩(wěn)健回暖和合理運行。

所以，大家完全不必擔(dān)心深圳房地產(chǎn)和樓市政策再度放松背景下房價又會盲目上沖，可以說，這樣的“無厘頭”市道和行情在深圳已經(jīng)被政策“摁死”掉了，沒有出路了。

這個春天深圳很不容易，隔壁香港近期一天內(nèi)的新冠疫情的確診病例就能暴增到5萬多例，而深圳受其影響，確診病例也在增加，很多小區(qū)被封控或管控，全市800多個核酸檢測點非常繁忙。這種情況下，深圳經(jīng)濟面臨的壓力顯然會加大。

由此判斷，房地產(chǎn)和樓市趨向活躍的機率更大了，有效甚至大幅增加成交量已經(jīng)是政策面、市場需求面和整體經(jīng)濟面穩(wěn)健而活躍運行的客觀而迫切的需要了。

對于剛需來講，在將要回暖的樓市里，踩準政策和市場的脈點，及時淘到一套心水房，何嘗不是一種福分。