前段時間，有網友曝光了位于寶中的新盤都市名薈二期的戶型圖，時隔兩年多這個樓盤終于有了一點動靜。

也就是說，作為寶中捂盤“四巨頭”之一的都市名薈二期今年有望入市了？！

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都市名薈二期，

是真來了還是“狼來了”

從2020年下半年至今，寶中一直沒有新盤入市，開發(fā)商都極其傲嬌，動不動就捂盤。

片區(qū)四大“捂盤天王”——泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、都市名薈二期、盛意家園，隔段時間就會風傳即將入市，結果最后都是被證實只是“狼來了”。前段時間就連去年新拍的限價8.55萬地塊都被傳言要自持。

而這一次都市名薈二期戶型圖的曝光，可能也預示著該盤離開盤不遠了。

戶型圖 左右滑動查看更多

都市茗薈花園位于寶安中心和新安站之間（距離兩站都在500米左右），項目分為兩期開發(fā)。一期2020年4月曾被投訴“捂盤不售”，隨后6月份開盤推出69套199-240平大戶型房源，均價10.9萬/平，全部售罄。（一期還剩余233套未售，據傳開發(fā)商準備用來做酒店，不打算入市了。）

二期緊挨著泰華梧桐聚落，一共有5棟，合計732戶，其中套內面積小于90平的有549戶，占比75%。

都市名薈家園實景圖

項目正在施工，根據工程概況，原定施工時間為2017年3月10日-2021年5月10日。但在另一側，貼了一則溫馨提示，施工時間已改為2017年3月10日-2023年1月15日。

現(xiàn)在項目已經建到30多層了，有消息稱二期今年下半年會入市，吹風價和一期的10.9萬/平差不多，但是一期都是大戶型，二期價格可能會更高一些。

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寶中兩大高齡“鴿王”，

泰華梧桐聚落開發(fā)商要自持了？

寶中年齡最“長”的兩大“鴿王”非泰華兩個難兄難弟莫屬——泰華梧桐聚落和泰華梧桐林居。這兩個項目拿地至今都二十多年過去了，卻還是遲遲不肯入市。

泰華梧桐聚落

據傳開發(fā)商將自持

泰華梧桐聚落可以說是寶中最高齡的鴿王了。

項目位于片區(qū)兩大標桿樓盤——壹方玖譽和熙龍灣之間，是片區(qū)比較中心的位置，目前已是現(xiàn)房。

自1998年取得了《建設用地規(guī)劃許可證》，已經過去24年了，項目早已現(xiàn)房落成，但是入市依然沒個準信。

泰華梧桐聚落規(guī)劃3棟多層商業(yè)，5棟高層住宅，總住宅戶數(shù)362戶，其中小于套內面積90平的占了332戶，為總量的91.7%。

除了旁邊的天健時尚空間，周邊二手樓盤差不多都是大戶為主，泰華梧桐聚落的小戶型產品一旦入市想必會很搶手。

從現(xiàn)場的公示牌顯示，項目建設周期是2018年2月1日至2020年1月31日。而在另一側，有一則簡短的溫馨提示，項目施工時間為2019年4月30日至2021年8月30日，具體工程事項未做說明，但施工單位為同一家。

樓盤附近有中介透露，項目已基本確定暫時不賣，開發(fā)商打算自持。距離項目一街之隔的壹方玖譽，目前二手房報價在20萬/平左右。

據悉，目前泰華梧桐聚落的辦公產品已經開始出租，面積約229-6000平，并且更名為“梧桐村”，在項目外墻上可以看到招租條幅。

之前就有人吐槽泰華梧桐聚落的外立面顯得很潦草廉價，像是富士康的宿舍或者招待所，對不起寶中這樣的好位置。沒想到這下倒好，直接改名叫“梧桐村”了。

網上有人爆料說住宅部分已經租完了，但是項目目前還沒到交付的時候，這到底是怎么操作的，也讓人倍感詫異。

泰華梧桐林居

拿地到現(xiàn)在17年過去了

泰華在寶中的另外一個項目——泰華梧桐林居，曾用名泰華海逸世家，也是鼎鼎大名的捂盤王，開發(fā)商于2003年拿地，2020年才正式動工，批地至今已經快20年了。

從拿地到現(xiàn)在，寶中房價從4000到現(xiàn)在的10萬+，此盤到現(xiàn)在還沒入市，在各大房產網站上掛了10多年的“開盤時間待定“。

據公示牌顯示，項目建設周期是2020年3月1日至2024年12月30日。目前項目已經出地面2-3層，工人在施工中，今年能入市的概率不大。

據了解，泰華梧桐林居將是寶中最后一個大型社區(qū)，建設面積43萬平，包含住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店等；其中住宅建面38.8萬平，共由23棟高層連體住宅組成，規(guī)劃總戶數(shù)4482套，體量之大在深圳實屬罕見！

網傳效果圖

套內面積小于90平的約3538套，占總數(shù)比例78.94%。網傳戶型有：107㎡兩房一衛(wèi)、172㎡四房兩衛(wèi)，整體偏改善，不過使用率偏低。

泰華梧桐林居與鴻榮源西岸觀邸為鄰，對面是之前被爆搶的海納公館，西岸觀邸二手房指導價10.08萬/平，業(yè)主報價16-18萬/平。

而梧桐林居吹風價10萬+/平，總價在1100萬-2000萬以上，與寶中其他盤差不多，存在較大限價紅利。

剛需定位+寶中地段+限價，注定這個盤將會備受關注。只不過到底什么時候能入市，還未有定論。

盛意家園

拍賣無望，入市遙遙無期

盛意家園，寶中另一個十分神奇的捂盤大師。項目距離寶安中學地鐵站約500米，背靠著富通好旺角，對面就是翻身片區(qū)。相比前面三個盤位置沒那么中心，整體社區(qū)面貌遠遠比不上寶中。

盛意家園2010年拿地，2020年現(xiàn)房落成，但是現(xiàn)在12年過去了，還沒有開盤跡象。

去年8月初，盛意家園因為整棟打包，以8.8億起拍的事情鬧得滿城風雨，最后被迫中止，后面開發(fā)商解釋說“拍賣為不實消息，將依法公開銷售?！?/p>

項目占地面積僅3100平，規(guī)劃1棟2個單元高層住宅，28層，戶型面積段47-154平，共220戶。雖然體量小，但它的戶型很適合剛需，是寶中幾個樓盤中戶型最小的上車盤。

據傳之所以遲遲不開盤，是因為盛意家園限價8.5萬/平，而周邊二手房普遍10萬+，開發(fā)商心有不甘。

整體來說，寶中這四個盤位置都很不錯，只不過拖延太久，產權年限大幅縮短，打新人也要理性看待。

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延遲開盤有風險，

捂盤需謹慎

開發(fā)商通過“自持”、“封盤轉租”等延遲開盤的做法，在深圳新房市場并不新奇。不排除有開發(fā)商博弈限價，追求利潤最大化，用時間換利潤的可能，但也有部分樓盤受客觀因素影響成無奈之舉。

還記得被稱為“龍華萬年妖盤”的潤達圓庭嗎，當初與周邊的中航天逸、水榭春天5期、匯龍灣等項目幾乎同期開工建設，但周邊樓盤早已入市，僅剩該樓盤遲遲未能入市。

2016年沉寂了數(shù)年的潤達圓庭終于有了動靜——未能售出的1500多套房源全部入市招租，轉為長租社區(qū)。

而同樣在2016年入市的另一個龍華的“捂盤王”潛龍曼海寧，卻因推遲幾年入市升值22億。

2009年，潛龍曼海寧一期開盤起價1.8萬/平，而后每年擠牙膏式推盤，每次單價漲1萬。后來一直賣不完，開發(fā)商直接封盤轉為租賃，直到2016年又重新推出2000套房源，開盤價已為5.5萬/平，根據入市面積測算，數(shù)年間，開發(fā)商已升值22億！

是靜待時日一夜飛升還是拖拖拉拉自此一蹶不振，這不僅關乎實力還關乎運氣。

不過，打新人也不用太過惆悵，根據中原統(tǒng)計，深圳3月預計24個新房入市，其中不乏網紅盤，有需要的購房者可以先關注新盤情況，提前做好購房準備。