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直到今天，很多人還在糾結(jié)同一個問題：

手里就這些錢，買一線還是買二線?

深圳價格都那么高了，四萬起步，十萬不封頂，而武漢、成都這些強二線，還有很多一萬多兩萬多甚至七八千的房子。

這些二線和深圳相比，能級確實要弱一些，但怎么也弱不到三四倍，價差卻有三四倍，發(fā)展后勁也很足，怎么算也是買二線更安全，2萬翻到4萬，比10萬翻到20萬還是容易的多。

所以，直到今天，還有很多人殺到二線去買房，強二線，低價格，買入不糾結(jié)，拿著也踏實。

然而，這些所謂的強二線真的有那么穩(wěn)嗎?

我可以告訴你，你認為很穩(wěn)很穩(wěn)的強二線，有不少已是投資巨坑，目前正處在投資客踩踏出貨的前夜。

如果你現(xiàn)在進場，感謝，無數(shù)等待清貨離場的投資客急需你的拯救。

最高危的強二線城市有哪幾個?

武漢、成都和重慶！

是不是強二線，是不是大家公認的潛力城市，是不是從七八千到兩三萬，各類價位的貨源應(yīng)有盡有，總有一款適合你。

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不要認為大漁是信口開河，危言聳聽，我們拿數(shù)據(jù)來說話。

先看綠中介近期發(fā)布的各城市的二手房掛盤量和出租量。

我先拿北京的數(shù)據(jù)做為標尺，為什么選北京?

因為北京這兩年投資客已經(jīng)被洗的差不多了，剛需很多投機很少，樓市數(shù)據(jù)最接近市場真實需求。

同時，北京面積很大，1.6萬平方公里，常住人口全國第一，接近4000萬，房源也足夠多，北京的掛盤數(shù)據(jù)，是剃除了投機水分后最具參考價值的。

北京目前的鏈家二手房放盤量：81158套。

再看看另外兩個一線城市上海和深圳。

上海75402套，深圳46646套，和北京相比依次遞減，這三個一線城市的二手房掛盤數(shù)據(jù)，相對于它們的面積、人口和量級，可以說真實有效。

依次類推，按照城市級別、人口數(shù)量和住房需求，二線城市的二手房掛盤數(shù)據(jù)應(yīng)該是多少，五萬，四萬，還是三萬?

結(jié)果總是出乎意料，真實數(shù)據(jù)亮瞎你的眼，熱門二線城市的二手房掛盤量遠超想象，大部分在五到八萬，其中成都、重慶、武漢以接近十萬套，勇奪前三甲。

成都97802套，重慶94716套，武漢93756套，都直逼10萬套大關(guān)。

成都、重慶、武漢，個個都是投資客最愛的網(wǎng)紅城市，一萬多的入場價，在很多人看來是穩(wěn)賺不賠。

這三個城市能級遠不如一線，在售房源卻遠超一線，是否說明很快要晉級一線了?

用腳趾頭想一想也知道不是。

來看看這三個城市和北上深的面積和人口對比。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北上深的常住人口都在兩千多萬，武漢成都只有一千多萬，重慶雖然有三千萬人口，但重慶面積有八萬多平方公里，接近一個小型省份，大量人口分布在各個郊縣，主城區(qū)人口不過千萬。

面積上，除了深圳不足2000平方公里，其他都在6000平方公里以上，土地資源都不稀缺。

那么，憑什么人口不足、級別不夠的漢蓉渝，二手房掛盤量會遠超北上深呢?

只有一個答案，這三個城市將近30萬套二手房源里，大部分是投資客在拋盤。

3

我們再看第二個數(shù)據(jù)，銷售量。

2016、2017、2018這三年，北京、深圳、武漢、成都、重慶這五個城市，到底各賣了多少套房子?

數(shù)據(jù)很驚人，武漢、成都、重慶在2016、17、18三年的年成交量都在30萬套左右，超出北京深圳將近一倍。

和北京深圳二手房占去大半的成交比例不同，這三個城市都以新房成交為主，新房占去了七到八成的份額。

北京和深圳的成交數(shù)據(jù)，都是可查證的真實成交量，這三個城市則不同，因為這幾年這些城市炒房太盛，銷量太高，政府已刻意不向外界公布真實成交數(shù)據(jù)，或者只公布新房成交數(shù)據(jù)。

它們的真實成交數(shù)量，很可能會比查到的數(shù)據(jù)更夸張。

這三個城市，充分體現(xiàn)了什么叫做房炒不住。

炒房客買的房子，不是用來住的，是升值之后用來賣的，所以，我們才能看到這幾個城市二手市場激增的拋盤量。

更要命的是，成都、武漢和重慶這三個城市，現(xiàn)在拋向市場的十萬套房子，遠遠不是全部。

投資高峰期的16、17、18年，投資客買入的大部分是新房，只有16年的有部分交房拿到房本，可以拋向市場，17、18年的大量新盤還未交付，無法拋售。

同時，重慶疊加限售兩年，成都限售三年，這兩個城市都對賣出的房源進行了時間鎖定。

然而鎖定只能讓拋盤時間推遲，不能讓這些房源憑空消失。

照這個時間來推算，隨著后期大量房源被解鎖，十萬套掛盤量遠不是終點。

未來至少五到七年，這三個城市的二手房供應(yīng)量只會越來越多，供應(yīng)端不斷加大，購買端卻是恒定的，形成堰塞湖效應(yīng)幾乎是必然。

如果沒有下一波大行情的到來，沒有下一波投資客的大量入場，長期供大于求的結(jié)局只有一個，就是橫盤和下跌。

這個時候，你還認為一萬多兩萬多的單價便宜嗎?

這個世界沒有所謂的便宜，只有供需。

供需失衡達到了一定的比例，什么量級的城市、什么便宜的價格也挽救不了。

4

最后一個問題，這三個城市，各自三年九十萬套的成交量，都成交到了哪里?

主城區(qū)當然有不少，但大部分成交在新區(qū)。

重慶的兩江新區(qū)、茶園新區(qū)、空港新城、西部新城；成都的天府新區(qū)，龍泉新城，北部新城；武漢的光谷新區(qū)，濱江新區(qū)，漢口北新區(qū)。

這些新區(qū)面積一個比一個大，名頭一個比一個響，規(guī)劃一個比一個震撼。

新區(qū)的優(yōu)點是避開了擁擠老化的老城區(qū)，是一塊全新的凈地，可以按新城鎮(zhèn)的模式去規(guī)劃建設(shè)，非常適合做增量經(jīng)濟。

各二線城市都有七八千到一萬多平方公里土地，地有的是，只要遠離主城區(qū)，全都是土地，因此，各個新區(qū)都把框架拉的很大，規(guī)劃做的很高遠。

有地有概念，實現(xiàn)夢想最大的阻礙就是一個字：錢。

沒有錢，如何建設(shè)新區(qū)?

對政府來說，建設(shè)新區(qū)的資金來源只有幾個渠道：自有資金，中央拔款、吸引外來資金和賣地。

自有資金有限，中央拔款要看天意，外來資金在新區(qū)成形后才會進去，最重要的資金來源還是靠賣地。

如何成功地把地高價賣出去?

首先是做大新區(qū)面積，面積夠大規(guī)劃才夠震撼，才有足夠多可以出讓的土地。

然后是鋪天蓋地的宣傳，新區(qū)規(guī)劃，地鐵導(dǎo)入，學(xué)校醫(yī)院等配套建設(shè)，不管有沒有企業(yè)入駐，先把成片的寫字樓群建起來，配以各種高大上的產(chǎn)業(yè)園名稱，同時，在新區(qū)內(nèi)規(guī)劃出大量的可拍賣住宅用地，反正地有的是。

下一步就是順勢放低入戶門檻，投資客想要的概念和房票都有了。過去兩年，借助這波大行情，投資客如潮水般涌入，房價越賣越高，地價越拍越高，錢滾滾而來，資金問題解決了。

三年九十萬套就是這么賣出去的，六千到兩萬四就是這么漲上去的。

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新區(qū)能不能建設(shè)成功呢?

我不知道。

我只知道，天府新區(qū)1578平方公里，兩江新區(qū)1200平方公里，光谷新區(qū)518平方公里。而整個深圳只有1997平方公里，即使是大家公認無法復(fù)制的深圳奇跡，發(fā)展到今天也用了整整四十年，

每個新區(qū)的面積都太大，野心都太滿。想填滿這些巨大的新區(qū)，并實現(xiàn)吹出去的預(yù)期，需要的不是時間問題，而是資源問題。

如果想把這些新區(qū)都填滿，夢想都實現(xiàn)，集中全中國的資源也是遠遠不夠的，如果只靠時間和等待，結(jié)局不是成熟，而是爛尾。

在這些新區(qū)買了房子的人呢?新區(qū)不成功怎么辦，買完之后怎么辦，這些房子后續(xù)再賣給誰，誰會去想這么長遠的問題呢，大家認定后續(xù)會有無窮無盡的接盤俠。

可是，看到這些城市如同堰塞湖一樣的二手房源，和后續(xù)還要入市的天量房子，你敢確定你手里的房子一定賣的出去嗎?

現(xiàn)在這個階段，只看價格，不看價值，盲目沖進投機過盛的二線接盤，大概率要成為炮灰。

2016、17、18是房價大漲，人心躁動的三年，按照事物的規(guī)律，躁動的周期往往很短，平復(fù)的周期卻會很長，一年的躁動需要至少三年去撫平，那么三年呢?

米宅一直在說，未來幾年是房產(chǎn)價值回歸的年代，房產(chǎn)要回歸本源的價值：居住。

可租可售可變現(xiàn)的核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，才是真正值得持有的房產(chǎn)。

未來幾年買房，請謹記，價差不是選籌的最大標準，城市價值和居住屬性才是。