注：本文首發(fā)于2019年3月26日，當(dāng)時(shí)深圳行情未起，時(shí)常被人咨詢買深圳還是買二線，寫了這篇文章，三年后再發(fā)一次，文末有鏈接。

1

近期，經(jīng)常被粉絲問到的一個(gè)問題。

深圳和二線城市，目前哪個(gè)更值得買入，從五到十年的長(zhǎng)線角度來看，同等資金體量，買入哪個(gè)收益會(huì)更高?

一萬的長(zhǎng)沙，兩萬的鄭州，三萬的成都，難道一定漲不過七萬的深圳?

這個(gè)命題，越思考越困惑，誰都知道，頭寸越大，上漲越難，七萬翻到十四萬，遠(yuǎn)比兩萬翻到四萬更艱難。

一個(gè)精明的投資客，是不是應(yīng)該果斷放棄深圳去買二線?

很多時(shí)候，事情并不是表面上看起來那樣簡(jiǎn)單。

時(shí)針拉回到七年前。

2012年，北京中心區(qū)房?jī)r(jià)4-5萬，距離北京不過140公里的唐山，河北第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，被稱為二點(diǎn)五線，中心區(qū)房?jī)r(jià)不過8000，相差六倍。

七年后，北京中心區(qū)房?jī)r(jià)9-12萬，唐山中心區(qū)房?jī)r(jià)1.5-2萬，相差仍然是六倍，距離如此之近，時(shí)間的長(zhǎng)河卻沒能把兩個(gè)城市的價(jià)差拉的更近。

反觀石家莊，2012年房?jī)r(jià)與唐山基本持平，目前中心區(qū)已達(dá)到2-3萬。近期，二線省會(huì)石家莊已全面放開落戶門檻，只要是人，就可以落戶買房，那么，石家莊與北京的房?jī)r(jià)，價(jià)差是否會(huì)進(jìn)一步拉近?

我猜你的回答八成是否定的，說我要類比的可不是國(guó)際莊這樣的弱二線，是杭州、成都、西安、鄭州、重慶、南京這些更有價(jià)值的二線。

真相不是拍腦門和想當(dāng)然，是一步步推演出來的。

2

首先說說目前大家公認(rèn)的二線城市有哪些?

一線的北上深廣四個(gè)城市是大家都認(rèn)可的，但關(guān)于二線城市有哪些，說法有很多，有不少機(jī)構(gòu)整出了一批排行榜，甚至整出了新一線的新名詞，普遍夾帶私貨，沒有公認(rèn)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

我試著列出大家普遍認(rèn)可的二線城市名單：

杭州、成都、重慶、武漢、南京、鄭州、天津、廈門、西安、蘇州、青島、濟(jì)南、合肥、大連、石家莊、貴陽、沈陽、昆明、南昌、太原、寧波

粗略一算，也有至少二十個(gè)以上的二線城市，前面十多個(gè)是大家普遍認(rèn)可的強(qiáng)二線，后面則多屬弱二線，有的是經(jīng)濟(jì)一般但有省會(huì)加持，有的是GDP給力但首位認(rèn)可度不夠。

我們借用米宅最新的城市房?jī)r(jià)地圖，對(duì)比一下深圳與強(qiáng)二線城市當(dāng)下的房?jī)r(jià)差。

認(rèn)真比對(duì)之后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這幾個(gè)強(qiáng)二線優(yōu)質(zhì)城市，中心區(qū)的房?jī)r(jià)已達(dá)到四到五萬，和深圳相比，并不存在嚴(yán)重的價(jià)差倒掛。這些城市的均價(jià)之所以會(huì)低，是因?yàn)榇罅窟h(yuǎn)郊低價(jià)房源拉低了均價(jià)。

再看次能量級(jí)的二線城市。

這些二線城市，強(qiáng)省會(huì)，經(jīng)濟(jì)基本面不錯(cuò)，目前價(jià)格大多在一萬加到兩萬加，加上少量的三萬加，這樣的潛力股城市，均價(jià)兩萬出頭，未來的漲幅一定跑不贏深圳嗎?到底是兩萬漲到四萬更容易，還是七萬漲到十四萬更容易?

從帳面上來看，怎么都是兩萬漲到四萬更容易。

但是，我們從另一個(gè)角度來考慮，如果未來漲幅更大，那當(dāng)前的價(jià)值必然被低估，那么，這些城市的房?jī)r(jià)現(xiàn)在被低估了嗎?

先做一道問答題，經(jīng)過本輪周期長(zhǎng)達(dá)三年的大漲、小漲、補(bǔ)漲和跳漲，全國(guó)人民都被教育為房產(chǎn)投資客之后，除了政策壓制的個(gè)別城市，你認(rèn)為國(guó)內(nèi)還有明顯的洼地城市嗎?

上文列舉的這些城市，本輪漲幅都十分瘋狂，基本都有一到兩倍甚至三倍的漲幅。

在第一輪上漲結(jié)束后，這些城市并沒有滿足于各自取得的成績(jī)。在2018年年初，以上城市紛紛以瘋狂搶人、新盤倒掛等方法再次刺激樓市，給本地樓市又添了一把柴，續(xù)了一把命，最終把房?jī)r(jià)拉升到今天的位置。

所以說，不管是一萬加，還是兩萬加，這已經(jīng)是這些城市能拉升到的最高位了，目前只有被高估，沒有被低估，雖然和一線比起來不高，但這個(gè)價(jià)格就是這些城市的真實(shí)價(jià)值。

反觀一線城市，北京、上海一直在嚴(yán)控人口，打壓樓市，深圳雖然入戶寬松，但三年來不斷出臺(tái)政策壓制，和各二線城市花樣頻出的托市表演比起來，它們實(shí)在是弱爆了。

一個(gè)在壓制，一個(gè)在拉升，到底是哪個(gè)存在低估，哪個(gè)又存在高估呢?

我只相信市場(chǎng)自由選擇給出的答案，在經(jīng)過充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和資金流動(dòng)之后，當(dāng)下的價(jià)格就是各城市的真實(shí)價(jià)值，沒有所謂的低估。

如果惟一有低估的二線城市，那就只有長(zhǎng)沙。

一個(gè)南方的二線省會(huì)，至今仍保持著萬元的誘人均價(jià)， 是因?yàn)?，長(zhǎng)沙于2018年6月出臺(tái)了嚴(yán)格到變態(tài)的限購(gòu)限售政策，最大限度杜絕了炒房的可能性。

其他的各大二線城市，都是嘴上說不要，身體卻很誠(chéng)實(shí)，一方面揮起限購(gòu)的大棒，另一方面又無節(jié)操搶人送房票托底樓市。

3

看到這里，估計(jì)有人會(huì)說，就算眼下的房?jī)r(jià)是真實(shí)的價(jià)值體現(xiàn)，但是二線省會(huì)崛起是大趨勢(shì)，人才和資金從三四線向二線匯聚，一線房?jī)r(jià)過高又導(dǎo)致人才回流，因此，未來一線和二線價(jià)差一定會(huì)縮小，目前正是進(jìn)場(chǎng)二線的好時(shí)機(jī)。

我想給大家說一個(gè)簡(jiǎn)單的概念：聚焦。

一線只有北上廣深四個(gè)城市，北上限購(gòu)過于嚴(yán)格，排除；廣州逐漸掉隊(duì)不被關(guān)注；現(xiàn)在，全中國(guó)的有錢人想置業(yè)一線，二三線的中產(chǎn)想往上置換，絕大部分都只能聚焦在一個(gè)城市——深圳。

聚焦的力量有多大，請(qǐng)大家想一想小時(shí)候我們做過的聚焦實(shí)驗(yàn)：在太陽光下，只需一個(gè)放大鏡，利用聚焦原理就可以把一張白紙點(diǎn)燃。

投資客選擇一線，深圳幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)。

而二線城市有多少，二十多個(gè)。對(duì)資金來說，可選項(xiàng)過多，注意力嚴(yán)重分散，哪個(gè)城市都不可能形成聚焦。

也就是說，全國(guó)的投資客群體，如果想投資一線，大概率會(huì)選擇深圳；如果想投資二線，那每個(gè)城市被選中的概率只有二十分之一。

投資分散之后，每個(gè)二線城市房?jī)r(jià)向上增長(zhǎng)的力量，都被大幅度的削弱了。除非是像沈陽、貴陽這樣所謂的二線洼地，會(huì)被投資客一涌而入推高房?jī)r(jià)，但在洼地填平之后，同樣會(huì)陷入長(zhǎng)時(shí)間橫盤。

再往下推，三線城市數(shù)量更多，能級(jí)更低，更缺乏概念，聚集資金的能力更弱，完全不足以支撐和推動(dòng)房?jī)r(jià)。

那么，一個(gè)普通的二線城市房?jī)r(jià)到底多少才是合理的?

以米宅的大本營(yíng)鄭州為例，河南是人口大省，鄭州是全國(guó)的二線，卻是河南省惟一的一線，省內(nèi)一億人口會(huì)有相當(dāng)一部分選擇涌入鄭州，省內(nèi)的富裕群體也會(huì)有相當(dāng)一部分購(gòu)買鄭州，購(gòu)買力看起來是不缺的。

從這個(gè)角度來看，鄭東新區(qū)兩萬多的房?jī)r(jià)的確不高，氣象萬千的北龍湖，四萬多的豪宅貌似還有很大增長(zhǎng)空間。

但是，失去聚焦之后，國(guó)內(nèi)的豪客大多不會(huì)選擇鄭州，選擇鄭州的普遍是本地和本省人，相對(duì)于這個(gè)群體的數(shù)量和收入水平來說，兩萬多的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了臨界點(diǎn)，失去了繼續(xù)沖高的動(dòng)力。

如果二線城市房?jī)r(jià)想繼續(xù)沖高，縮小與一線的差距，那么，它就需要打一場(chǎng)艱難的卡位戰(zhàn)，不是靠概念和打政策激素，而是真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，城市基本面全線升級(jí)，高新產(chǎn)業(yè)、人才和資金大量涌入，才能從二十多個(gè)二線城市中脫穎而出，一舉成為像杭州、武漢那樣的強(qiáng)二線。

這就需要時(shí)運(yùn)、機(jī)遇和主政者的魄力了，天時(shí)、地利、人和缺一不可。

同樣，資金是恒定的，有城市崛起，就必然有城市衰落。你敢確定你買入的二線城市，但未來的城市搏弈中一定會(huì)勝出嗎?

4

最后，我想再說一點(diǎn)關(guān)于土地的問題。

目前，全國(guó)所有的城市，只有深圳是最缺地的，沒有之一。請(qǐng)認(rèn)真看下面這張圖表。

所有的二線城市，面積最小的不低于6000平方公里，杭州、成都、西安、沈陽這些網(wǎng)紅城市都在一萬平方公里以上，昆明兩萬多，哈爾濱五萬多，重慶八萬多，這些城市的面積之大是否超出了你的想象力。

只有深圳，面積只有區(qū)區(qū)兩千平方公里，土地資源緊張到喘不過氣來。

再看人口，這張圖表中的深圳人口其實(shí)被嚴(yán)重低估，目前深圳沒有農(nóng)村，所有人口都是市區(qū)人口，粗略估算不低于2500萬，而所有二線城市還有廣大的縣郊和農(nóng)村，市區(qū)人口普遍在300-600萬人之間。

直白的說，中國(guó)所有的二線城市，沒有一個(gè)是缺地的，所謂缺地，都是政府有意控盤，放緩賣地節(jié)奏制造出來的假象，為的是托住整個(gè)城市的房?jī)r(jià)不至于下跌。

再看人口凈流入，2017年，深圳人口流入居全國(guó)首位，全年凈增戶籍人口62萬人，遠(yuǎn)超其他城市。

從2015到2018年，深圳連續(xù)四年年增人口50萬，四年已增加戶籍人口200萬人！

2018年，由于各二線城市瘋狂搶人，個(gè)別城市出現(xiàn)了人口爆發(fā)式增長(zhǎng)，比如西安號(hào)稱全年新增人口79萬，武漢增加30萬，但稍微想想就明白，這種猛藥刺激型的人口增長(zhǎng)，是不可能持續(xù)的。

而深圳，不需要任何政策的刺激，未來幾年仍然會(huì)保持人口的高速流入，隨著深圳戶籍人口的日趨飽合，入戶大門會(huì)逐漸縮小直至徹底關(guān)閉。

土地極度緊張、人口加速流入、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、一線置業(yè)焦點(diǎn)，這所有的因素加在一起，造就了獨(dú)一無二的深圳。

最后，我想再說一點(diǎn)，對(duì)于全國(guó)數(shù)量巨大的高凈值人群來說，只有深圳這樣的高價(jià)位城市，才能放得下他們的資金體量，不管深圳有多貴，他們還是會(huì)選擇繼續(xù)買入。這種思維和決策，資產(chǎn)500萬以下的人很難理解。

關(guān)于二線與深圳的博弈，我想你已經(jīng)有了自己的答案。