最近上海的豪宅價格不斷創(chuàng)新高。

3月11日，陸家嘴超級豪宅「中糧海景壹號」一套頂復式拍賣，經(jīng)過141次競拍，最終成交價1.78億元，折合單價30萬元/平方米，溢價率63%！

同在3月份，翠湖天地雋薈一套7樓的377平戶型掛牌價1.35億元，最終以1.3億元成交。

“單價近35萬元”！

這個價格直接創(chuàng)下了上海豪宅的新紀錄。

不僅僅是成交價創(chuàng)新高，成交量也在逐步上升。

在新房方面，中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至3月初3000萬元以上豪宅成交量達到290套。

二手房的表現(xiàn)也不弱，2022年3月第一周，上海豪宅市場成交開始活躍，黃浦、靜安、徐匯、長寧、浦東等區(qū)都有豪宅成交。

去年翠湖天地雋薈才成交了一套192平的房子，單價26.94萬/平，當時已經(jīng)是歷史最高了。

如今這套總價1.3億元，單價近35萬元的房子成交后，上海豪宅的天花板再次刷新。

也意味著翠湖天地雋薈二手房4個多月時間漲幅超過31%。

說是價格跳漲一點都不夸張。

其實不僅僅是上海的豪宅搶手，疫情后，全國的豪宅成交量價突飛猛進。

今年北京2月份新房成交金額Top3全是2000萬以上的豪宅。

前幾天廣州珠江新城一套豪宅法拍房如同眾星捧月般，被13個土豪爭搶，競價104次。

最終以3211萬元的總價成交，單價高達18.8萬/㎡。

另外，廣州的豪宅標桿匯悅臺，沒錯，就是許老板買過的那個樓盤。

本月放出了最新一套房源的成交價，建面約1300㎡，單價高達38萬/㎡，總價超4億！

一線的豪宅價格正不斷刷新普通人對于房價的想象力。

我找了去年豪宅的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在去年全國市場這么慘烈的前提下，豪宅市場卻逆流直上。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年重點10城總價1000萬元以上新建豪宅共成交41018套，其中一線成交30916套，皆創(chuàng)歷史新高。

來源于2022丁祖昱評樓市年度發(fā)布會

不過現(xiàn)在一千萬的房子在一線只能算改善，很多中產也能買得起，我覺得豪宅在一線的標準起碼要3000萬起步。

先看新房的，過去一年，總價3000萬元以上和5000萬元以上豪宅成交總量較去年分別增加6%和31%。

去年很多城市成交量都是下滑的，但豪宅成交量卻大漲。

這也說明了豪宅市場和剛需市場是完全不同的維度，豪宅市場明顯更能扛，而且受市場調控影響較小。

新房市場會受到限價和供應量的影響，上海去年豪宅供應不如2020年，成交數(shù)據(jù)下滑了。

但是就成交量而言，無論是3000萬以上還是5000萬以上的頂豪成交量依舊吊打全國。

再來看看二手豪宅的成交，我覺得二手成交更能反映最真實的豪宅市場。

2021年，一線城市二手“千萬豪宅”成交18383套，處于歷史高位。

去年深圳高壓調控，所以成交量受了影響。

如果剔除深圳之外，去年北上廣杭的豪宅成交都有不錯的成績。

上海的豪宅成交量，不管是一千萬、三千萬還是五千萬以上，幾乎每年都是最多的。只能說，長三角有錢人太多了。

總的來說，豪宅市場是越豪越貴，越豪越多人搶。

目前來看，深圳灣的頂豪價格已經(jīng)接近單價40萬、廣州珠江新城頂豪價格突破35萬、上海這次也刷新到35萬……

一線頂豪已經(jīng)全面進入30萬+時代。

現(xiàn)在的價格到達天花板了嗎？遠遠沒有，還有很大的上升空間。

其實拿香港來做對比就知道了。

2月份，香港出讓了一塊新的住宅用地，地塊位于香港老牌豪宅區(qū)，淺水灣。

最終地塊以11.88億元成交，折合樓面價約90萬元/m2，再次刷新全球樓市的新高。

樓面價就要90萬港幣/平，將來出售怎么樣也要過百萬吧，即便換算成人民幣也是天文數(shù)字。

以前說一線一平米可以買三四線一個廁所，而在香港，一平米就是一套房，買鶴崗一棟樓估計還有剩。

這還只是樓面價，香港頂豪的價格早就突破百萬了！

目前，淺水灣在售的洋房最貴145萬元一平米。

圖源香港中原地產

深圳灣看了低頭、湯臣一品看了流淚，這價格幾乎是內地頂豪的5倍不止。

香港不少豪宅都有內地富豪的身影，之前就傳聞馬云和馬化騰在香港有豪宅。

內地的豪宅是不缺乏購買力的，只要給充足的發(fā)展時間，未來內地一線城市頂豪肯定是要趕上香港的。

尤其是魔都上海，隨著上海的國際地位上升，香港的光環(huán)正在失色，我認為未來上海房價將會率先超越香港。

近年來，香港明星也扎堆往上海買房就是一個很好的說明。

其實無論經(jīng)濟是下滑還是增長，都無礙于豪宅的上漲。

主要原因有下：

1、貨幣長期貶值。

對于普通人來說，大家能感受到的信貸寬松也許就是利率下調和放款加快。

但是對于富豪來說，每一次放水都是一次財產增值的機會。

社會就像是一個金字塔，錢呢是從頂端往下流的，富豪接到的水滿了，才會溢一小部分到中上層，一般是中產為主，最后剩一點點到普通大眾手里。

這雖然扎心，但絕對是事實。

為什么每輪上漲都是核心區(qū)豪宅先啟動？

富豪和中上層最先嘗到放水的甜頭啊，率先建倉，而普通剛需，往往是市場火熱了之后才急忙上車。對市場反應非常緩慢。

現(xiàn)在就是國內放水的時候。

順便多說一句，我記得2019年下到2020年上半年，我建議大家上車上海的時候，很多人根本沒反應過來，好多都是投資和改善先上車的。等到了2021年的時候，我發(fā)現(xiàn)上海二手房成交價居然300萬以下成交占了60%。

這說明啥？越是口袋錢少的，越猶豫，越習慣觀望，總是跑的比有錢人慢。

2、富豪太多、高品質豪宅太少。

上海中原資深豪宅顧問魯三寶表示：“有錢人買房也不容易”。

他舉例有客戶預算在1億-1.5億元，按照其要求梳理后發(fā)現(xiàn)可看房源不足10套，選擇面并不多。

對于那些身價幾十億的富豪，總價漲個幾千萬并不算什么。

記得之前看過一本書，里面提到預計中國在2020年左右將會進入后工業(yè)化時代，屆時很多小企業(yè)主將會退出市場競爭，賣掉工廠，帶著大量的資本進入一二線房地產市場。

其實這種現(xiàn)象已經(jīng)很普遍了，我記得三年前的文章里還和大家提到過，一個浙江老板賣掉工廠，跟著我們一起去橫琴買房。前年底我去南沙有一場線下活動，有個荊州的老板，就賣掉工廠去南沙買房。這種案例很多，就是發(fā)生我身邊。

最近這段時間，一位成都的企業(yè)主告訴我，他已經(jīng)準備好彈藥，社保也攢夠了，就等著準備買入深圳。

中國不缺富豪，但一線的稀缺地段，高品質的豪宅永遠缺，未來的價格只能無限刷新。

3、政策不打壓豪宅。

相對普通剛需住房，豪宅的價格是不太受限制的。

今年春節(jié)回來后，廣州就傳出消息，取消新房限價，實施動態(tài)價格指導，分級備案。

長沙的精準調控同樣如此，要求剛需住房年漲幅不超過不超過5%，改善型可以多一點，在8-10%。

其實都是在變相默認：剛需房要摁住，但豪宅可以漲價。

豪宅市場和普通剛需市場是兩個完全不同的世界，兩者互不干擾。

4、俄烏沖突的警示。

由于西方制裁俄羅斯，俄羅斯富人的海外資產遭到美西方“圍剿”，即使是所謂“永久中立國”瑞士，也凍結了俄羅斯富豪在瑞士資產。

法國、意大利連俄羅斯富豪的游艇都不放過。

以前富豪總愛提全球配置資產，現(xiàn)在看來也未必安全。

中國人的錢就應該放在中國的土地上，資產也是有國籍的。

俄羅斯這事對于中國富豪來說也算是一個警示吧，反正現(xiàn)在那個“跑得最快”的華人首富李嘉誠，傳聞又要跑回來了。

目前李嘉誠已經(jīng)把英國的資產擺上貨架，等待買主。

不討論李嘉誠這個人，僅對于企業(yè)家來說，一切的行為其實都是為了盈利和避險。

如果一大批中國企業(yè)家把資產轉移到國內，資產肯定是要重新配置的，而房產又絕對是最重倉的一項。

一線頂豪價格，恐怕以后還要繼續(xù)創(chuàng)新高……