來源:惠州日報 ? ? ?

某小區(qū)地下車庫一景。 本版圖片 惠州日報記者周楠 攝

買房路上無大小，萬事要“小心”。買房對于大多數(shù)人而言，均是人生中的大事?？此埔淮魏唵蔚馁I賣，實際上消費者要經(jīng)歷一個復(fù)雜的購買決策過程。市場上層出不窮的購房維權(quán)案例表明，住房消費涉及面寬，專業(yè)性強，購房者稍不留神便容易陷入“套路”。買房是一件幸福的事情，但如果事前準(zhǔn)備不充分，也容易變成“糟心事”。在此，記者整理了市面上一些常見的購房“陷阱”，希望廣大市民引起重視，避免“踩坑”。

01 房產(chǎn)消費陷阱提前知

當(dāng)事人：劉先生

事由：外墻滲水多年一直未能有效解決

住房消費是市民最重要的消費需求之一，也是單筆支出最高的消費。對于普通市民而言，生活中涉及商品房交易的頻次極少，相關(guān)知識難免缺乏。而房產(chǎn)交易與金融等多個領(lǐng)域相關(guān)聯(lián)，因此在商品房交易的過程中，經(jīng)常發(fā)生消費糾紛。

日前，記者打開惠州網(wǎng)絡(luò)問政平臺，輸入關(guān)鍵詞“房子”，首頁一連幾條均是關(guān)于房屋質(zhì)量的投訴。大亞灣澳頭某小區(qū)的業(yè)主劉先生在該平臺發(fā)帖稱，他家房子的外墻滲水問題，一直未能得到有效解決。每次投訴，開發(fā)商工作人員便處理一下，然而反復(fù)修補漏水問題依舊存在。近日春雨連綿，劉先生家的外墻再次滲水。劉先生懷疑，開發(fā)商在建造期間存在偷工減料行為。

近年來，關(guān)于房屋質(zhì)量的維權(quán)投訴居高不下，買到質(zhì)量不過關(guān)的房子應(yīng)如何維權(quán)？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”因此，當(dāng)房屋出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和嚴(yán)重質(zhì)量問題，影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同并主張開發(fā)商賠償損失。當(dāng)房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問題時，保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)并對造成的其他損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

除了房屋質(zhì)量，還有哪些房產(chǎn)消費陷阱需要市民提高警惕？早前，中消協(xié)發(fā)布《商品房投訴情況專題報告》總結(jié)商品房消費五大陷阱，包括房屋質(zhì)量，暗藏玄機不勝防；價外加價，變相抬高售房價；隱瞞夸大，違規(guī)誘導(dǎo)購房人；花式違約，各種理由拒擔(dān)責(zé)；房屋中介，魚龍混雜要當(dāng)心。購房者在購房時，一定要注意慎防這些購房陷阱。

02 “特價”房源問題多多

當(dāng)事人：徐先生、張小姐 事由：大幅度折扣買的房至今未收樓；貪便宜選了“小黑屋”

家是心靈的港灣，房子則是家的載體，置業(yè)安家是多數(shù)人的夢想。但作為大宗商品，一套房子總價往往是普通市民的“半生積蓄”，因此，不少市民在購房時，容易“價格至上”，認(rèn)為房價越低越值得購買。殊不知便宜的背后，或暗含風(fēng)險或存在缺陷。未能經(jīng)受住低價誘惑的徐先生，便買到了一套讓他頗為鬧心的房子。

去年7月，在深圳上班的徐先生接到中介推銷電話。對方告訴他，惠陽有個樓盤優(yōu)惠發(fā)售，價格比周邊區(qū)域的項目便宜2-3千元。當(dāng)時樓市尚未降溫，聽到有如此優(yōu)惠的活動，一直未能在深圳買房的徐先生馬上有了興致。

“主要還是有僥幸心理，那時候看到過一些關(guān)于該房企有問題的報道，但是后面也有澄清新聞。再加上看房的時候，發(fā)現(xiàn)價格確實很劃算。那時候，惠陽市場上打折的樓盤很少，這個樓盤直接打9折，帶裝修才一萬元出頭。”徐先生表示，大幅度的優(yōu)惠讓他產(chǎn)生了“搏一搏”的心態(tài)，覺得萬一最后能如期交付，自己便賺了。

不曾想，徐先生購房不久，有關(guān)該房企出險的新聞報道鋪天蓋地而來?！按_定該房企出問題了，我就一直十分擔(dān)憂房子的交付問題?！毙煜壬硎?，事后他多次前往樓盤了解情況，均發(fā)現(xiàn)工地處于停工狀態(tài)?！霸摲科蠖啻伪響B(tài)‘保交付’，但是我購買的樓盤依舊沒有復(fù)工的現(xiàn)象，感覺很不放心?！彼f，因為買這套“價格優(yōu)惠”的房子，如今全家人陷入苦惱當(dāng)中，實在得不償失。

而購買了江北某小區(qū)特價房的張小姐，雖然如期收樓，但家里白天光線昏暗的問題卻讓她很郁悶。多年前，剛畢業(yè)不久的張小姐與丈夫商量購房事宜，離公司不遠(yuǎn)的一個小區(qū)成為她的首選目標(biāo)。“樓盤的品質(zhì)很好，可惜我貪便宜選錯房源。”張小姐表示，由于置業(yè)時手里的積蓄不多，她便選了一套位于三樓拐角位的特價房。

“買房時只能看樣板間，無法了解房子的真實情況。起初也沒有想太多，認(rèn)為只要價格合適，能買到房就行。而且覺得能買到特價房，比原價優(yōu)惠了兩三萬元，很劃算?！睆埿〗惴Q，原本是想“撿便宜”最后卻撿了“麻煩”。自己挑的房子樓層低，加上轉(zhuǎn)角處的墻體擋光，即便是夏日炎炎，家里光線充足的時間段也非常少，除了正午的兩三個小時，其他時間基本都要開燈。

“現(xiàn)在我們有了換房打算。但由于經(jīng)濟實力不夠，想用‘一賣一買’的方式來置換。房子以低于小區(qū)其他房源的價格掛牌，但中介反映，很多人了解到樓層后便不再考慮。有幾批客戶上門，也表示光線太暗，不想買。房子從去年9月開始交給中介公司掛牌出售，中間還下調(diào)了5萬元，至今還沒有找到合適的客戶?！睆埿〗闾嵝眩I房不能只看價格，一定要綜合考慮房子各方面的因素，不然麻煩會源源不斷。

市場上，價格誘人的“筍盤”不時出現(xiàn)，但實際上不少“撿漏”機會里充斥著坑人的陷阱。所以，購房者在置業(yè)時，一定要多留心眼。遇到出險房企的期房、五證不全的新房、抵押房，以及戶型差、環(huán)境差的房子等，不能心動。

03 返現(xiàn)不兌現(xiàn) 省心變糟心

當(dāng)事人：熊先生、周小姐

事由：中介口頭承諾的返現(xiàn)成了鏡花水月

近年來，隨著房產(chǎn)分銷平臺興起，跟著中介買房已成為常態(tài)。有購房者表示，找一個專業(yè)的中介人員帶看，可以讓置業(yè)更省心，他會按照購房者的首付預(yù)算、戶型等要求推薦合適的房源，提高客戶看房效率。

但是遇上不專業(yè)、服務(wù)態(tài)度不好或是胡亂承諾“返現(xiàn)”的中介人員，那“省心事”便成了“糟心事”。

日前，熊先生在網(wǎng)絡(luò)問政平臺發(fā)帖稱，去年下半年，他在某中介人員的帶領(lǐng)下買了一套博羅奧園譽博府的房子。后面覺得房子不錯，又想買多2套。因為售房部有老帶新的政策，相當(dāng)于每套房子能退返1萬多元，便準(zhǔn)備用老帶新的方式購買。但該中介表示，他同樣能給熊先生“返利”。于是，熊先生便繼續(xù)通過該中介又購買了2套房源。如今，該中介卻不履行返現(xiàn)承諾。因為是現(xiàn)場溝通，熊先生手上并沒有中介承諾“返現(xiàn)”的證據(jù)，維權(quán)也比較困難。

當(dāng)事人熊先生原本能通過“老帶新”政策獲得返還現(xiàn)金，但由于錯信中介的“返現(xiàn)”承諾，導(dǎo)致失去優(yōu)惠資格。最后，既沒有得到活動優(yōu)惠亦沒有拿到“返現(xiàn)”。同時，熊先生在跟中介溝通過程中，沒有保留相關(guān)證據(jù)，投訴至相關(guān)部門也無法追究中介責(zé)任。

無獨有偶，來自深圳的周小姐同樣被中介劉某的“高額返現(xiàn)”承諾吸引，并跟隨他前往大亞灣某臨深樓盤購房?！爱?dāng)時有好幾個中介聯(lián)系我，但是劉某看起來更專業(yè)，而且承諾返現(xiàn)也特別豪爽，因此我選擇相信他。去年3月份，我跟著他到樓盤交了首付，他承諾兩三個月左右便可以返還2.5萬元傭金給我，但年后便聯(lián)系不上了?！敝苄〗惚硎?，劉某在電話溝通以及現(xiàn)場交流時均有承諾返現(xiàn)，但由于自己大意，并沒有留下錄音或錄像證據(jù)，只能吃下“啞巴虧”。

事實上，購房者與中介因承諾返現(xiàn)引起糾紛的事件，屢屢見諸報端，并引發(fā)關(guān)注。市場上，許多中介人員會兌現(xiàn)自己做出的返現(xiàn)承諾。但房產(chǎn)中介從業(yè)者素質(zhì)良莠不齊，達(dá)成交易后“不認(rèn)賬”的事情也時有發(fā)生。因此，購房者切勿輕信口頭返現(xiàn)承諾，跟隨中介人員買房，重要環(huán)節(jié)要設(shè)法保留證據(jù)，注意維護自己的合法權(quán)益。

04 物業(yè)費這筆賬也要算

當(dāng)事人：黃小姐 事由：物業(yè)管理公司管理不到位卻收取高額物業(yè)管理費

置業(yè)過程中，與動輒上百萬元的購房費用相比，每月幾百元的物業(yè)費顯然不值一提，因此很容易被忽略。但物業(yè)費乃是一項長期支出，長此以往，也是一筆不小的費用。

近日，購買了惠東某度假公寓的黃小姐便對自己每月要交的高額物業(yè)費很郁悶?！拔覀冃^(qū)的物業(yè)費是2.7元/㎡/月，但是物業(yè)公司的服務(wù)其實十分糟糕，當(dāng)初承諾的私家海灘已經(jīng)名存實亡，不知道為啥還要收這么高的物業(yè)費?！秉S小姐稱，小區(qū)有業(yè)主委員會，但更換物業(yè)管理公司需要三分之二的業(yè)主投票通過。由于小區(qū)是度假盤，很多業(yè)主身在外地，對這些事情并不上心，因此遲遲未能達(dá)到一致。她對小區(qū)物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)有怨言，也只能“憋在心里”。

“當(dāng)初買房的時候，只關(guān)注房價以及社區(qū)配套等方面的信息，完全沒有關(guān)注過物業(yè)管理公司和物業(yè)收費等問題?，F(xiàn)在回想起來，房價是一時的，物業(yè)費卻是一生的，實在不能大意?！秉S小姐表示，多數(shù)購房者將物業(yè)費看作“小事情”，簽訂合同時容易忽略這筆賬。但入住過后卻發(fā)現(xiàn)，交物業(yè)費時感覺像交房租，成了一種負(fù)擔(dān)。

隨著物價水平上漲，物業(yè)費亦水漲船高。如今，惠州市新建商品房住宅前期物業(yè)服務(wù)收費普遍在每平方米2.5元/月以上，一些高檔小區(qū)的小高層或別墅等產(chǎn)品，收費甚至高達(dá)每平方米6、7元。按照這樣的收費標(biāo)準(zhǔn)，100平方米的住房，一年繳納的物業(yè)費便在3千元以上。因此，需要提醒各位購房者，在置業(yè)時除了關(guān)注房價也別忘了算算物業(yè)費，更不能忽略物業(yè)管理公司的挑選。畢竟物業(yè)費用高低、物業(yè)服務(wù)好壞，關(guān)系到業(yè)主未來生活的幸福指數(shù)。

不少市民疑惑，小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)如何核定？相關(guān)部門在網(wǎng)絡(luò)問政平臺回復(fù)：“惠州市從2015年10月1日起試點放開住房物業(yè)服務(wù)收費（保障性住房除外）。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，2018年5月1日起正式放開，即住房物業(yè)服務(wù)收費（保障性住房除外）取消政府指導(dǎo)價，實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主按照房管部門（或物業(yè)管理協(xié)會）提供的格式合同約定進(jìn)行管理?！?/p>

需要注意的是，2021年1月1日開始實施的《民法典》第943條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、維修基金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益情況等以合理的方式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

05 車位大降價 業(yè)主苦難言

當(dāng)事人：陳小姐 事由：買的車位不到半個月降價近一半

花費大幾萬甚至十幾萬元購買的車位，卻發(fā)現(xiàn)身邊的鄰居后來用約一半的價格就能“拿下”，你會作何感想？近半年來，惠州多個小區(qū)車位價格“大跳水”引起網(wǎng)友熱議?；莩菂^(qū)東平某小區(qū)的業(yè)主陳小姐便遇到了這樣的事情。

陳小姐稱，她去年8月底以7萬元的價格購買了自家小區(qū)的一個車位。結(jié)果9月中旬，小區(qū)車位大降價，同等檔次的車位4萬元任選。僅僅15天，價格折損將近一半，引起陳小姐等眾多降價之前購買車位的業(yè)主嚴(yán)重不滿。

“前兩年第一次車位銷售的時候，最便宜的車位都要10萬元，部分位置高達(dá)12萬元?！标愋〗惚硎荆N售車位時工作人員告訴她，她所購買的價格已經(jīng)很優(yōu)惠，不會再降價。然而才半個月的時間車位售價就突然打“骨折”，這讓她難以接受?！颁N售一直和我說，現(xiàn)在每個家庭基本上最少擁有一輛車，小區(qū)里很多住戶都是兩三輛車，以后車位肯定緊缺。我考慮再三，害怕以后沒有車位可用，便購買了?！?/p>

蒙受損失的陳小姐多次聯(lián)系售賣車位的工作人員協(xié)商“退差價”，卻被告知降價屬于正常銷售行為，無法滿足她的要求。之后，陳小姐向相關(guān)部門投訴開發(fā)商的“隨意降價”行為，得到的答復(fù)亦大同小異：降價本身合法。

記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，與陳小姐遭遇類似的業(yè)主大有人在。去年以來，隨著樓市下行，不少新房打折促銷，而車位銷售情況似乎更為艱難。樓盤銷售車位推出“送購物卡”“1萬抵2萬”等優(yōu)惠活動已不是新鮮事。但一些小區(qū)車位動輒降價幾萬元的幅度，確實容易讓業(yè)主產(chǎn)生不滿。在網(wǎng)絡(luò)問政平臺，投訴小區(qū)車位隨意降價的留言不勝枚舉，包括某品牌房企旗下的多個樓盤，以及位于金山湖的某個高檔小區(qū)等。

平臺上部分網(wǎng)友表示，車位的價格波動是市場行為，漲跌均需業(yè)主自行承擔(dān)，“一降價就維權(quán)”有失契約精神。同時，也希望業(yè)主購買大宗商品時，要打醒十二分精神，切勿隨意聽信銷售人員販賣焦慮，或相信價格只漲不跌而購買。

相關(guān)鏈接

廣東省商品房 交易風(fēng)險提示

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自銷售商品房，并向購房者收取購房款、認(rèn)籌金、定金、預(yù)訂款等款項的即是風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶與商品房預(yù)售許可證公示信息不一致的即是風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求購房者將購房款轉(zhuǎn)入非商品房預(yù)售款專用賬戶的即是風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高于備案價格銷售商品房的即是風(fēng)險。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只簽訂線下商品房買賣合同且不及時網(wǎng)簽備案的即是風(fēng)險。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一次性付款、團購費、定金抵購房款等名義明顯低于市場價格銷售商品房的即是風(fēng)險。

七、購房者與未辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案或未獲委托的房地產(chǎn)中介機構(gòu)簽訂購房協(xié)議、合同、認(rèn)購書，或交付定金、意向金、誠意金的即是風(fēng)險。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷售商品房的即是風(fēng)險。

九、擬購商品房涉及抵押、司法查封等他項權(quán)利的即是風(fēng)險。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售或中介人員的口頭承諾與商品房買賣合同內(nèi)容或商品房實際情況不符的即是風(fēng)險。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機構(gòu)協(xié)助購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或者規(guī)避限售政策的即是風(fēng)險。

十二、購房者違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸等金融產(chǎn)品支付購房款的即是風(fēng)險。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂除商品房買賣合同外，同時簽訂裝修等“雙合同”的即是風(fēng)險。

業(yè)主購買小區(qū)車位 數(shù)量有限制

根據(jù)《惠州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理辦法的通知》（惠府辦【2019】3號），配比不超過1:1時，每套房屋業(yè)主只能購買本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1個停車位；配比超過1:1且不超過2:1的，對超出1:1部分的停車位，建設(shè)單位可向每戶業(yè)主出售第2個停車位；配比超過2:1且不超過3:1的，對超出1:1部分的停車位，建設(shè)單位可向每戶業(yè)主出售第3個停車位。注意：配比不超過1:1時，建設(shè)單位應(yīng)采取竟標(biāo)、搖珠、先到先得等方式向相關(guān)購房人出售、出租。