3月16日，利好不斷，在股市終于見紅后，晚上房地產再遇好消息！

新華社記者就房地產稅改革試點問題采訪了財政部有關負責人。有關負責人表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

股市房地產企業(yè)超跌+疫情影響，是出現(xiàn)房地產稅試點放緩的主要原因。

首先：年內不擴大房地產稅試點的表述目的很直接，是為了穩(wěn)樓市，穩(wěn)預期。對于當下處于深度調整過程中的房地產市場來說，這是一個巨大的利好。

1—2月份，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

整體房地產市場、房地產企業(yè)都面臨著房價下調、股價下調的影響，年內不擴大房地產稅試點，對于房地產市場來說，有明顯的穩(wěn)定購房者信心，穩(wěn)定市場信心，穩(wěn)定企業(yè)信心的積極影響。

其次:房地產稅是一個綜合性概念一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國包括房地產業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說的“房產稅”其實是“房地產稅”的一個組成部分。

最近一年，房地產調控與往年出現(xiàn)了明顯質變。各種房地產調控從過去的限為代表的短效機制向長效機制轉變。

早在2011年，上海、重慶就率先試點房產稅，但這一試點無疾而終，沒有進行擴容。主要原因在于，上海重慶版房產稅，覆蓋范圍太窄，稅率極低，影響極小，既無助于補充地方財政，也不足以遏制房價上漲勢頭。新的房地產稅試點，覆蓋范圍必然有所擴大，稅率會有明顯提高。按照國際慣例，稅率一般在0.5%-3%之間。

房地產經過20年的跨越式發(fā)展，終于邏輯很可能不一樣了,本次暫停，代表了短期來說，房地產政策不會再收緊，寬松和穩(wěn)定將成為政策主流，之前明顯下調的市場，有望逐漸企穩(wěn)恢復平穩(wěn)。

第三：2022年樓市政策全面企穩(wěn)，超過60城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策

政策方向大致上可以分成四類：

1：是中央部委維持房地產市場資金鏈穩(wěn)定：中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》

2：是直接給予購房補貼，包括三胎政策購房優(yōu)惠等。比如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補貼購房政策。

補貼覆蓋面包括人才、農民工、新市民等。放寬落戶限制，落戶門檻持續(xù)放寬，爭相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

3：公積金寬松成為市場趨勢，福州、株洲、北海超過10幾個城市都調整了公積金政策。

公積金政策是各地地方可以執(zhí)行的最沒有成本的救市工具，除了受限額度外，商業(yè)銀行貸款政策需要央行發(fā)布，而公積金政策可以各地出臺政策執(zhí)行。

公積金額度不高，不會影響購房者投機，大部分公積金使用都是剛需和改善購房者，對于地方政府來說，選擇公積金政策寬松，可以給市場釋放穩(wěn)樓市信號，

4：吸引人才，直接放松落戶限制，比如嘉興和中山等城市

整體看，2022年開年房地產調控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內容是公積金政策寬松，人才補貼，購房補貼。

樓市寬松政策井噴，但暫時市場還未完全見底。

經過幾年的深度調控，房地產市場顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關部門對房地產開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。

2月雖然是春節(jié)月，但依然全國有多城市發(fā)布了不同內容的35次房地產調控政策。疊加1月份的66次，年內累積房地產政策全國次數(shù)已經高達101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開年房地產調控政策次數(shù)記錄。與2021年開年1-2月房地產調控全面收緊相比，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。

目前持有環(huán)節(jié)已經有經營性商用物業(yè)收取房產稅，房產稅如何計算、個人房產稅的計算方法、兩種計稅方法從價計征房產稅。

1.從價計征的房產稅,是以房產余值為計稅依據(jù)。房產稅依據(jù)房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。2.房產稅采用比例稅率,依照房產余值從價計征的,稅率為1.2%。

從租計征房產稅。1.從租計征的房產稅,是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。2.房產稅采用比例稅率,依照房產租金收入計征的,稅率為12%。3.對個人按照市場價格出租的居民住房,用于居住的,暫減按4%的稅率征收房產稅。

嚴格來說，因為是持有期稅費，的確很難轉嫁，但需要注意的是，住宅類物業(yè)不同于商用，政策肯定會有很大比例的豁免自用扣除，肯定是按照人均面積，不可能按照套。

一旦落地會發(fā)現(xiàn)大部分家庭是可以豁免的，這是常識，否則會帶來巨大的穩(wěn)定性問題。而少數(shù)投資型家庭一方面可以通過租金轉嫁，另外也需要考慮持有成本與升值潛力的對比。

距離真正落地還有多遠？

穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進行，穩(wěn)妥，穩(wěn)當可靠的意思。

兩個詞的對比很大程度上，是代表房地產稅逐漸進入制定程序中。

目前的中國房地產已經進入了一個新常態(tài)，經濟依賴房地產較強，這種情況下，房地產稅不可能在經濟需要房地產的情況下盲目出臺高稅率執(zhí)行，所以在房地產依然是經濟重要支撐的情況下，房地產稅不會在3年內執(zhí)行（之前偉哥的判斷一直是這樣）。

市場對房地產稅的影響已經有所消化。從過去一年不動產登記的落地進程看，執(zhí)行力度低于市場預期，而作為房地產稅必要前提的不動產登記還未全面完成的情況下，房地產稅落地的可能性很小。

另外房地產稅的必要前提，不動產登記等還未全面完成，所以房地產稅對市場的影響低于市場之前預期。市場對房地產稅帶來的利空也都已經逐步接受。

房產稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起但是長遠來看，肯定會涉及存量多套房。不然的話，僅考量新購面積征收的房產稅可能稅額連保證新增加的征稅人員的成本都難以滿足。

從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點的上海及重慶的房產稅額度都非常少。所以后期房產稅擴大化甚至有可能對二套以上全面收取的可能性非常大。對目前我國很多城市居民的財產收入以2-3套房產形式存在，可能會有比較大的影響。最后的結果只能是劫中產濟富。

新增稅費、不改變供需結構的話，最后結果依然是加稅。而當下宏觀調控的主流趨勢是降稅。

雖然短期不會收，但對于買房人肯定是要做點準備了，未來什么房子更有價值？

1：房本面積小，但實際面積大的房子。贈送比例高的房屋，比如很多90平米的別墅，房本上只有2居所，但開發(fā)商又贈送了很大面積的房屋。

2：城區(qū)的房屋，越是收房地產稅，核心區(qū)的房產越有價值，反而不能去郊區(qū)。

3：央產房+老公房+二手經濟適用房，這一類保障屬性的房產，評估價遠遠低于商品房，所以未來市場再交易的評估值也低于商品房。稅費也會非常低。

4：學qu房，從未來很長時間看，學qu房依然是最有居住價值的房產，從出租回報率看，也明顯高于其他房產。

5：對于旅游地產需要謹慎。

6：核心區(qū)的商住公寓，雖然現(xiàn)在嚴格調控,價格下行明顯，但因為本來就考慮了房地產稅，這些房屋未來反而值得購買了

7：共有產權房，限價商品房，這一類房屋因為產權并非獨有，所以繳納房地產稅的可能性不大。

8：農村的房屋可能更值錢了，從土地角度看，房地產稅開啟征收后，未來必然農村的宅基地土地交易價值提高。

整體來說，2022年房地產稅不試點，可以說比之前所有城市公布的穩(wěn)樓市政策更有力，最近如果疫情能快速控制，小陽春將再次明顯出現(xiàn)，樓市穩(wěn)了。